自分名義の土地

質問

自分名義の土地を守るにはどうしたらよいでしょうか？

私は50年前に土地50坪を購入し、その管理をずっと姉に依頼してました。
10年前にその土地に姉が私の許可なく勝手に家を立て、家賃収入を得ていました。
固定資産税（土地及び建物）の支払いも姉が行っていました。
その後、姉は体調を崩し面倒を見てもらうため弟の家族をそこに住まし、そして姉は1年前に死亡しました。
弟は建物の外、土地についても相続財産であると主張し、格安で譲らないと裁判を起こすと言ってきました。
この申し出に対してどのように対処したらよいでしょうか？
アドバイスをお願いします。

回答No.3

17891917

「弟の主張は、長年姉が管理していた土地だから、たとえ名義が私であっても、姉の財産となり、今回の姉の死亡で相続財産になるとのこと，弁護士にも相談してそのような回答をもらっているとのことです。」
→弟さんの主張は，お姉様が質問者様の土地を時効取得したということのようですね。

　民法第162条は，「20年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。」と取得時効について定めています。この規定の意味は，改めて説明するまでもないでしょうが，20年間，自分が所有者であるとの意思をもって目的物を占有することで，それが自分の所有物になるということです。
　取得時効の効果は，占有開始時にさかのぼります(民法144条）。

　本件において，質問者様は，「50年前に土地50坪を購入し、その管理をずっと姉に依頼してました。10年前にその土地に姉が私の許可なく勝手に家を立て、家賃収入を得ていました。」ということですが，お姉様は，質問者様の意思（：単に管理を委託していただけ)にかかわらず，所有の意思をもって占有していたということでしょう。
　「固定資産税（土地及び建物）の支払いも姉が行っていました」とのことですが，固定資産税の支払は，裁判では所有の意思があることの証拠とされます。
　そこで，ここで書かれたお話だけからすると，本件では，裁判所含む第三者からは，お姉様が，土地を時効取得したとされる可能性が高いでしょう。
　質問者様がお姉様の時効取得を否定するには，その要件である平穏な占有の継続を否定するために，自分が所有者であるとして返還を求めて争ったことがある等の証拠を持ち出す必要があるでしょう。

　時効取得がなされた場合，土地はお姉様の遺産となりますが，「姉には配偶者、子供もおりません。未婚でした。」とのことですので，質問者様含めお姉様のご兄弟が相続人となります。（※ちなみに，異父兄弟の相続分は，それぞれ，父母を同じくする兄弟である質問者様の相続分の二分の一になります(民法900条4号ただし書）。）

　さらに、「遺言で土地も建物も弟所有になる旨の文書も存在するようです。」とのことなので，それが事実であれば，遺贈または遺産分割方法の指定(民法908条）として，土地は弟様の所有物となります。
　兄弟姉妹には相続財産に対して遺留分(民法1028条）がないので，被相続人が，仮にある人に全部の遺産を相続させる遺言をしたとしても，その遺言が遺留分を侵害しているとして訴えることはできません。

　ここで，よく分からないのが，弟様の「格安で譲らないと裁判を起こす」という主張です。
　弟様としては，土地は遺贈等により自分のものとなるのだから，「格安」の価格であれ，もはや購入する必要はないはずです。

　だから，実は，弟様に遺贈等する旨の遺言がないのかもしれません。

　仮に，弟様に遺贈等する旨の遺言が無いとすると，土地は，相続人間で法定相続分を持分とする共有となります(民法898条）。
　「譲」れというのは，ANo.2の方がおっしゃるように，弟様が他の方の持分を買い取るという価格賠償による遺産分割(民法258条2項参照）を求めている可能性があります。
　そして，「格安」という意味は，これもANo.2の方がおっしゃるように，体調を崩したお姉さまの面倒をみたことによる寄与分(民法904条の2）を主張されているとも思えます。

　寄与分については，あくまで相続人間の協議により決定しますので，あとは，できる限り弟様の寄与分を小さくし，価格賠償による遺産分割なるとしても，「格安」にならないような協議を成立させるしかありません。

　以上のようなことを参考にして，市町村の無料法律相談や法テラスの紹介する法律相談を受けられてはいかがでしょうか？

お礼

ありがとうございました。とても参考になりました。一度無料法律相談を受けてみようと思います。

回答No.2

v008

相続財産であるなら格安で譲らなくても良いのではないでしょうか？
つまり、代償分割をするから、格安で済ましてくれということではないのでしょうか。
また、寄与分として相続分を法定分よりも多めに、主張して建物を取得し現状維持で済み続けるからという論理ではないのでしょうか？
守るのというのは、「子どもたちに残す」という意味で捉えて現状住んでんでいてもらってもかまわないとするなら、使用貸借が発生しているともいえるので、そのまま無償で使用貸借を行う事になっても良いが、固定資産税は払ってもらいます。
名義はそのままです。
賃貸借契約が無いのなら、使用貸借を主張されるかもしれませんね。
しかし買ってもらえば、お金がもらえます。
持分の一部を代償分割（？）して、賃貸借の家賃収入の果実を分配し合うというのはいかがでしょう。

方法を取られたらいかがでしょうか？

お礼

回答ありがとうございました。

回答No.1

17891917

弟様の「土地についても相続財産であると主張し，格安で譲らないと裁判を起こす」とは，一体どのような主張なのでしょうか？

　まず，弟様は，相続人になられているのでしょうか？
　お姉様の子供さんやお孫さんがおられるならば，そもそも，弟様は相続人ではありません(民法887条，889条）。
　ただし，お姉様が遺言で建物を弟様に贈与(遺贈：民法964条）されていた場合や死因贈与(民法554条）があった場合は，建物は弟様の所有になります。

　ここでは，弟様が相続人になるか又は遺贈を受けられたこと等を前提にお話します。

　土地はもちろん，質問者様の名義で登記されているのでしょう？
　建物は，お姉様からの相続財産になりますが，お姉様が「私の許可なく勝手に家を立て」ている以上，その建物による占有は，法律的には単なる不法占有です。（質問者様とお姉様との土地賃貸借契約書も，当然ありませんよね？）
　そして，ご質問の文章を読む限り，お姉様や弟様が土地の所有権や賃借権を時効取得したというような事情もないようです。　

　ただし，「10年前にその土地に姉が私の許可なく勝手に家を立て、家賃収入を得ていました。固定資産税（土地及び建物）の支払いも姉が行っていました」という事情は，質問者様とお姉様との間に民法593条の使用貸借契約が黙示的に結ばれていたとみることもできなくはありません(※使用貸借においては，固定資産税等の通常の必要費は，借主が負担します。：民法595条）。
　しかし，使用貸借契約は，借主の死亡により，自動的に終了します(民法599条）から，弟様が使用貸借の借主の地位を相続したと主張することはできません。

　また，お姉様に「土地の管理を依頼」というのは，民法656条にいう準委任契約にあたると思いますが，お姉様が死亡された以上，その効力も失効します(民法653条1号）。

　そこで，質問者様は，法律的には，お姉様の死亡を機会に，弟様に立退きを請求することは可能なのです。

　弟様に立退きをさせることが忍びないというのであれば，弟様の申し出に応じ，売却するか，弟様と賃貸借契約(民法601条以下）を結ぶか，使用貸借契約を結ぶかになります。
　仮に当分弟様に住まわせるが，質問者様の子供さん方にその土地を残してあげたいというのであれば，弟様の存命中のみ効力のある使用貸借契約を結ばれるのがよろしいのではないでしょうか？

【民法】
（使用貸借）
第593条　使用貸借は、当事者の一方が無償で使用及び収益をした後に返還をすることを約して相手方からある物を受け取ることによって、その効力を生ずる。

（借用物の費用の負担）
第595条　借主は、借用物の通常の必要費を負担する。

（借主の死亡による使用貸借の終了）
第599条　使用貸借は、借主の死亡によって、その効力を失う。

補足

姉には配偶者、子供もおりません。未婚でした。
姉には、私の他に弟が３人います。私は実の兄弟ですが、その他の３人は、異父兄弟です。
弟の主張は、長年姉が管理していた土地だから、たとえ名義が私であっても、姉の財産となり、今回の姉の死亡で相続財産になるとのこと、弁護士にも相談してそのような回答をもらっているとのことです。なお、遺言で土地も建物も弟所有になる旨の文書も存在するようです。