大学と契約してのアパート経営

質問

大学の隣の立地で、(近くに同じ系列の福祉専門学校もあります)　築３０年ほどの一戸建(店舗併用住宅)を、住居とは別に所有(ローンなし)しています。現在は母(６５歳)が、その店舗併用住宅で商売しているのですが、あと数年で商売をやめる予定でいます。そこで質問なのですが、商売をやめると同時に、店舗併用住宅は取り壊し、アパート経営をしようと思っています。一般的な入居者を探すのではなく、大学と契約し、寮のような形で生徒を入れてもらいたいと思っております。このようなケースで契約までやられている方、又は詳しい方、何でも構いませんので、御指導お願いします。土地５０坪のケンペイ容積は５０／１００です。立地は駅まで車で５分、徒歩２５分、バス停は目の前で三駅利用出来ます。最寄駅付近に、その他の大学が３つあります。アパートは一室２０m2の８室を考えております。特にお聞きしたい事は(1)契約交渉や契約内容で注意すべき点はありますでしょうか？(2)仲介不動産屋は通すべきでしょうか？(3)メリット、デメリットはあるでしょうか？(4)採算は取れると思いますか？又、家賃設定など・・・(5)通常アパートのように家賃下落はあるのでしょうか？　宜しくお願いします。

回答No.1

detekoiya · ベストアンサー

その大学が借り上げ寮のような形態を行っているかがわかりません。
書き込みだけで経営がうまくいくかも判断しかねます。

確実な、リスクのない経営にしたい気持はわかりますが、賃貸経営もひとつの商売である以上はリスクなしで行うことはできません。

例えば神奈川県厚木市では青山学院大学と昭和音楽大学の移転でワンルームの相場がかなり落ちてしまいました。

これから少子化を迎えるにあたって、大学の経営も盤石ではありません。

ここでいくら一般論的なことを聞いても実際のケースと一致するとは限りません。
地元のハウスメーカー、不動産会社に相談するのが一番いいと思います。

ちなみに上記のケースで寮のような形式のアパートがありましたが、移転に際して当然解約となり、所有者は改めて地元業者に募集を依頼することになったらしいですが、当然苦戦したようです。

バブル期に、某電気系企業の不動産部門は地元不動産業者等を使わずに「当社でずっと借りるから」と甘い言葉で自分たちに都合のいいように建物を建てさせ、バブル崩壊し不景気だからと６か月の予告期間をさらに土壇場で適当にずらして社員の引っ越す都合でバラバラと部屋単位で解約するなど、建築時の口約束を反故にして（そして部屋単位でバラバラに解約されたら一気に出られるよもっと扱いづらくなります）全国的にトラブルになったところがあります。裁判になったケースも多いという話でした。
この場合も、その会社が一番悪いのですが、大手企業だからと甘い言葉にだまされた地主側にも責任がないとは言えません。

地元不動産会社にしてみれば、「勝手にだまされておいて、困ったからって来て築１０年のマンションなんかを今からどうにかしてくれって言われても・・・新築するときに相談してくれれば別だけどさ」といった感じでしょう。

特定の企業や学校に依存した商売はそういうリスクがあります。

大学が借り上げていたって、例え長期契約してたって近隣相場が下がっていれば値下げ交渉されるの当然のことです。

面倒なことがいやならば賃貸経営はしないほうがいいようにすら思えます。

お礼

早速のご解答ありがとうございます。
専門家からのアドバイス、貴重な情報ありがとうございます。
口約束は怖いですね。ご意見参考にしていきたいと思います。

回答No.2

1500gt

初めに　近隣の賃貸の　入居率を　調べて下さい
大家さんに　聞かれるのが１番です　それから　不動産屋さんに　聞くこと。銀行にも聞くこと。
後は　資金繰りが　どのようか知りませんが　全部借金では　今は無理です　現金なら　建物にもよりますが　良いと思います。

学校の寮？の契約は辞めておいた方が良いです、安いですよ（現金で建てるのなら良いですが）
それと　部屋が少し狭いですし部屋数が少ないので　１戸当たりのコストが高くつきます。
契約交渉や契約内容で注意すべき点はありますでしょうか？
これは　不動産屋さんと　相談して下さい。２も同じです。
３はメリットの方が多いです　入居してなんぼ　ですから。
採算は取れると思いますか？
資金にもよります。後場所も　私には分りませんので　先ほど述べた
事を参考に。
５　通常アパートのように家賃下落はあるのでしょうか？
ありますよと言ゆうより　常識です。値上がる事は無いと思って下さい
年月が経つと　修理費が　要りますよ。
それと　入居者は　他人の持ち物だと思い　むちゃくちゃに使われますよ　学生ですと一回生から４年入居して　出られた部屋みたら　驚きますよ　新築のイメージが　ありますから　普通の使用状態の１０年使った状態に　なってます。

するしないは　貴方の判断で　ＰＳ建設業者には　絶対相談しない事です！巧言令色鮮し仁　ですので。

お礼

早速のご解答ありがとうござます。
やはり学校の寮としては、家賃は安いですか・・・
現金ではなく、ローンを組む予定でいます。
地元の不動産屋にも相談してみます。

一つ分らない点あったので質問します。ＰＳ建設業者とは
どのような業者なのでしょうか？素人質問ですみません。