相続について

質問

>実母が販売したい土地があります。
その土地には今は誰も住んでいない（住めない）55年築の家屋があります。
土地の名義は母親で、家屋の名義は母親の実兄です。

この土地を販売するにあたって、以前の約束のとおり、実兄に名義を母親に譲渡する様お願いをしました。20年前位の遺産相続時に実兄から譲渡する一筆はもらっております。

しかし、実兄は譲渡するのであればその代金を支払う様要求してきています。
母親としては、すでに相続上もすんでいる話だと理解していたので困惑しています。また、20年来固定資産税も含め、その土地の管理等もすべて母親方で行っております。家屋も壊すだけで価値はありません。
この様な場合、実兄の承諾（書類上も含め）なしで販売する可能性等はあるのでしょうか？または、妙案、代替案はあるのでしょうか？ご教示頂けると幸いです。

回答No.4

santa1781

登記上、建物部分が実兄所有であれば、勝手に母親が処分することは
不可能です。以前の相続時に、家屋部分に関して譲渡の一筆があると
言っても、有償譲渡の可能性があります。

実際に、鑑定士にお願いして評価額を算出して戴いたらどうでしょうか？
（多分、評価額は０円に近いと思われる）
そして、その鑑定金額を実兄に提示し、お支払いをする。

鑑定料金はかかります。しかし、最悪の場合(実兄が拒否した場合等)、
その評価額を基に法的手段で建物部分の抹消登記(所有権移転登記)が
できるでしょう。

回答No.3

buchi-dog

No2で、司法書士が事情を調べて「家屋の時効取得を主張するのは無理だ」という結果になったとします。

その場合、次の手として
「そもそも、伯父さんの所有する家屋は、如何なる権利によってお母さんの所有地の上に建っているのか」
を検討して下さい。

質問文を読みますと、恐らく「無償の使用貸借」という権利であると思われます。その場合、お母さんは
「使用貸借を打ち切るので、建物を取り壊して立ち退いてくれ」
と伯父さんに要求する権利を持ちます。どのように要求するのか、拒否されたらどうしたら良いかは司法書士に聞いて下さい。

取り壊しを拒否された場合は伯父さんを相手に地方裁判所に民事訴訟を起こすことになるので、司法書士が知り合いの弁護士を紹介してくれるはずです。お母さんが必ず勝てる裁判になるはずですので、心配しないで大丈夫でしょう。

なお、

「簡単に言えば建物を壊してしまい登記抹消すれば土地だけになるので販売に支障はありません」

これはあまりにも乱暴なやり方で、下手すると「建造物損壊罪」などで警察に逮捕されかねません。お止め下さい。

刑法
http://www.houko.com/00/01/M40/045.HTM#s2.40
（建造物等損壊及び同致死傷）
第260条　他人の建造物又は艦船を損壊した者は、５年以下の懲役に処する。よって人を死傷させた者は、傷害の罪と比較して、重い刑により処断する。

回答No.2

buchi-dog

お話を伺いますと、伯父さんがお母さんに「建物を譲渡するのは良いが適正な代価を支払って欲しい」というのは必ずしも不当な話ではありません。

「20年前位の遺産相続時に実兄から譲渡する一筆はもらっております」
とありますが、その一筆には「譲渡する」と書いてあっても「無償で譲渡する」とは書いていないのではないですか？

ところで
「20年来固定資産税も含め、その土地の管理等もすべて母親方で行っております」
という部分が気になります。

1) 固定資産税は「家屋の分も含めて」お母さんが払っていたのですか？
2) お母さんの所有地の上に立つ家屋の所有者である伯父さんは、お母さんに借地料を払っていたのですか？
3) 20年来、その家屋には誰も住んでいず、お母さんが最小限の補修などの管理をしていたのでしょうか？

もし、
(1) イエス
(2) ノー
(3) イエス
であれば、「他人の所有物であることを知りながら、公然、平穏に20年間占有を継続したことによる、家屋の時効取得」が成立している可能性があります。

「時効の成立」の判定は簡単ではないので「司法書士」に意見を聞くことをお勧めします。
※ こういった「所有権の移動」といった問題については、弁護士より司法書士の方が適任です。

お住まいの地域の司法書士会を下記で探し、電話して「土地の時効取得の件で司法書士の先生に相談したい」と話して下さい。司法書士会で、適当な司法書士を紹介してくれます。

全国の司法書士会
http://www.shiho-shoshi.or.jp/activity/var_consulting/center_list.php

紹介された司法書士の事務所を訪問して、事情を検討して貰い、「時効取得が成立している」と判定されれば、後は司法書士の指示通りに動けば家屋の名義をお母さんに変更することが出来ます。

なお、質問者さんが司法書士に相談するなどして動いていることは、伯父さんに知られないようにして下さい。何故かと言うと、仮に今の時点で取得時効が成立しているとしても、伯父さんがそれに気づいて、直ちに誰かに土地を売却して登記を移してしまうと、それが有効になってしまうからです。

回答No.1

walkingdic

＞この様な場合、実兄の承諾（書類上も含め）なしで販売する可能性等はあるのでしょうか？

簡単に言えば建物を壊してしまい登記抹消すれば土地だけになるので販売に支障はありません。ただ兄のものを壊すわけですから、損害賠償請求される可能性はあります。

＞または、妙案、代替案はあるのでしょうか？
ご質問の場合、やりようはあります。

そもそも居住できないほどの古い家屋ならば金銭的価値はかなり低いものですから、その金額にて折り合うというのが一番簡単な方法です。

それ以外の方法もいろいろ考えられます。
今現在は兄は借地料を支払っているわけではないので使用貸借の扱いになるでしょうから、建物がすでに利用できる状態でなければ、もはや使用貸借は終わりとして終了させることも考えられます。その場合には兄は建物を撤去して明け渡さなければなりません。
こちらだと無償、あるいは逆に取り壊し費用を兄に請求ということだって考えられるわけですが、ただ兄がいやだといえば、強制するには裁判が必要になります。

つまり無償でという道もあるのですけど、法的手段に出てまでだと、そのほとんど価値のない建物に対する費用の支払いと比較してどちらが経済的によいのかという視点でものを考える必要があります。