借地契約の契約年数について。

質問

平成8年4月1日から平成25年28年3月31日までの20年契約になつてます。この借地に建物があります。公共物で一部補助があります。貸主さんから、この期間が終了したら、元の状態に戻して返還してほしいと言われてますが、期間を延長して借りたいと思ってます。どのようにしたらよいでしょうか。元の状態とは新地です。

回答No.3

noname#65504

＃２です。

＞貸し主は、この土地に20年以上耐久年数のある建物を建てることは認識しているとおもいます。

事業用借地契約ならこのような事情は関係ありません。

通常の借地契約をすると期限が切れても借地を返還してもらうことは困難です。基本的に更新されてしまうからです。
そのため空いた土地を持っている人が貸しづらい状況にありました。それを改善して確実に土地を返還してもらえるようにして土地を貸しやすくして有効利用されるようにしたのが定期借地契約、建物譲渡付き借地契約、事業用借地契約です。
その中でも事業用借地契約は短期間の利用により、土地を有効利用させられる契約方式です。

しかし、事業用借地契約は通常の借地契約より借り手にとって不利な契約ですので、その手続きは厳密に決められています。
そのため以下のようなものの内どれか１つでもあると事業用借地契約ではないとされると思います（法律ができた当初は契約の不備が結構あったようです）。

１）公正証書以外の方法で契約されていること。
２）契約期間が１０年未満、２０年を超えていること（契約当時の法律が適用されますので、現行法は改正されているので状況は異なります）
３）居住目的の建物であること
４）更新ができるような内容になっていること
５）建物買取請求権があること

本当はきちんと説明をしていないことも事業用借地契約を無効とすることができるのですが、借り主本人が死亡しているのでは状況が確認できないので、それは置いておくとします。

上記のような条件が契約書にあれば、事業用借地契約ではないとして、一般の借地契約として扱われます。
そのため、契約期間は３０年となりますし、更新を地主が拒絶するには正当な事由が必要となりますので、地主が更新を拒絶するには困難になります。
建物が残っていればほとんどの場合更新されることになります。

一度契約書を借地借家法に詳しい宅建業者や司法書士・弁護士などに見てもらうとよいでしょう。

お礼

回答ありがとうございます。契約書に「更新は10年とする。」と言う項目が入ってます。事業用借地契約ではないようです。今後このご意見を参考に交渉してまいります。お世話になりました。

回答No.2

noname#65504

先の回答と逆な回答になってしまいますが、

以下の条件より推定すると質問者の希望は法律上全て通らない契約になっているものと思われます。

１．契約が平成８年：定期借地制度が制定された後の契約
２．契約期間が２０年：一般の借地契約では最低でも３０年以上の契約にしなければならないのに２０年になっていること
３．公共物：居住用ではない
４．補助金がある：補助の対象として契約内容の審査があるものと思われ、法律に違反する契約が通るとは思えない。

借地借家法には４つの契約方式がありますが、一般の契約方式と建物譲渡特約付き借地契約なら契約期間は３０年以上、普通の定期借地契約なら５０年以上にしなければならないことになっています。
それなのに契約期間が２０年になっているということは、その契約はおそらく事業用借地契約になっているものと思われます。
そうでなければ、その契約期間は無効となり契約期間は３０年として扱われます。
事業用借地契約は必ず公正証書で行われていますので、契約書は必ずあるはずです。契約内容をご確認下さい。

一般の借地契約では基本的に借り手が更新を望めば更新されることになっています。しかし事業用借地契約では原則として契約期間が終了したら確実に土地を返却することを前提にした契約となっていますので、更新することは出来ません。
相手が同意してくれれば、再契約することは可能ですが、契約条件の変更は自由に出来ます。再契約に応じなければならない義務は地主にはありません。このため、立ち退き料の支払いなども不要です。

また借地に対しては原則として原状回復義務を借り手が負いますので（借地をしたときの状態にして返す義務）、更地にして土地を返還することになります。

なお、一般的な借地契約では借地借家法により建物買取請求権が借り手に与えられていますので、期間満了で立ち退きをさせられる場合、更地にする必要はなく、建物を地主に時価で買い取らせることが出来ることになっていますので、実際はそんなことをしなければならない義務は借り手にないのですが、事業用借地契約の場合は、法的に建物買取請求権がありませんし、契約でもそのような条件を設定しないことになっていますので、原状回復義務として更地にして返す必要があるでしょう。

事業用借地契約では法律上質問者の希望は全て否定されます。

希望のようにしたいのなら、契約内容の変更、再契約はいずれにしても相手の同意が必要ですので、相手との交渉次第です。

参考URL：

http://www.dab.hi-ho.ne.jp/hirano-j/coop_teisyaku.htm

補足

回答ありがとうございます。この物件は集落センターで、契約書に事業用と明記されてないのですが、どちらと考えて良いのでしょうか。維持管理費はかかりますが収益はありません。契約当時の借り手の人は、死亡していません。詳しい事情がよくわかりませんが、貸し主は、この土地に20年以上耐久年数のある建物を建てることは認識しているとおもいます。このようなことから考えて、どちらとしたらよいでしょうか。よろしくお願いします。

回答No.1

zenzen123

借主に契約の意思があればほとんどが問題なく更新時に新たに20年の更新が出来ます。貸主が正当な理由があっての更新拒否でも
借主がすんでいれば自動的に法定更新になりますので退去する必要はありません。どうしても出てってほしいなら相当の退去費用を払って
話が付くケースがおおいです。

下記リンク先で「借地借家法」を検索してそのページで
（期間の定めのある借家契約）辺りが参考になります。

参考URL：

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%83%A1%E3%82%A4%E3%83%B3%E3%83%9A%E3%83%BC%E3%82%B8