戸建のスケルトンリフォームについて

質問

築27年、約30坪で平屋の店舗兼住宅のリフォームを検討しています。土地は田を埋め立てたもので、新築時から湿気がひどく、天井、壁等は黒カビだらけ、また、床が腐ってぬけているところが１箇所、店舗（床屋）だった所（今は廃業）は、２畳程がへこんでベコベコとなる所があります。水道の給水管も錆で閉塞しており、簡易水洗トイレ、店舗部分の一部で水が出ない状態です。修理業者さんには、錆は湿気がひどいためで、修理してもまた数年経つと同じことが起きる可能性があると言われました。下水道工事も伴うため、修理には百万単位での出費となるので、どうせなら・・・とリフォームを検討した次第です。
　そこで、教えていただきたいのですが、
(1)基礎の変更（布基礎→ベタ基礎）を行うなどすれば、湿気・結露は解消されますでしょうか。
(2)基礎、床、壁、間取りの変更等全面的なリフォームの手法はスケルトンリフォームかと思ったのですが、地元の工務店のＨＰではそのような実績をあげている所はありませんでした。工務店ではなく、建築士さんにお願いするべきでしょうか。
(3)予算の関係で新築ではなくリフォームという考えですが、漆喰等塗り壁や自然素材を用いたいです。諸費用等全て込みで1,200万円というのは難しいでしょうか。
　ちなみに地域は東北の寒冷地です。
　わかりにくい文章で色々とお聞きして申し訳ありませんが、どなたか詳しい方がいらっしゃいましたら、アドバイスをよろしくお願いいたします。

回答No.3

noname#78261 · ベストアンサー

１）基礎の変更はリフォームレベルの問題ではありません。それだけで曳家をして基礎を作り１０００万近くかかります。床部分を基礎のベースを傷つけないようにはつり、ついでに土壌処理、防湿シート入れて配管してから（店舗の部分は埋め込みが多いので）土間コンを１００ミリ打つという方法で対応するくらいしか出来ないでしょう。
２）スケルトンといっても主要構造部の過半の修繕や模様替えは確認申請が必要です。建築士にご相談下さい。今回は床を全部めくるようなので基本的に大規模修繕や模様替えに該当しますので申請が必要になるでしょう。もちろん耐震チェックも必要になり改修が必要ですが、リフォームとともにやればかなりお得だし、大金はたいても持つ建物になります。ただし、そこで基準法にどうしても合わないところが出てくると新築をすすめたほうがいいでしょう。
３）水道管はやり替えのようですし、かなり大規模なので新築よりはかからないのではなく、新築よりはかけないで工夫や妥協をするということになることが多いと思います。その中でどう希望を入れ込めるかはうまく既存を利用してリフォームするしかありません。

ザックリの予算はみずまわり関係を新しくするのに250万、水道も100万、基礎に100万、外装やりかえ200万、内装150万、耐震100万、屋根補修100万、電気工事と照明で100万、施工者利益200万、設計監理費100万。解体雑工事をこの中で吸収できても大工の造作費用が必要なので200万消費税込みで1700万ですね。平屋で基礎面積は多いですね。サッシの全変更もはいると更に100万レベルです。店舗併用なのでちょっと違うかもしれないけどこのくらいやるなら新築のほうが絶対いいので、何を削るか検討してみて下さい。本当ざっくりですけど。

スケルトンといってもマンションではないので、既存利用を構造を考えながら新しく住まう方法にされないと予算は1200では出来ないと思います。しかも構造材が悪かったら全然ダメです。

お礼

御解答ありがとうございます。お礼が遅くなって申し訳ありませんでした。
　とても詳しくわかり易く書いていただいて、感謝申し上げます。やはり、相当な大掛かりなものになってしまいそうですね。基礎はそのままで、できるだけ防湿を施す工夫（床下にゼオライトや炭をまく・・・という方法もあるみたいですね）でなんとかならないかなと思い始めました。
　小さな修理等で来ていただく業者さんには、よく「（元々の施工が）こりゃひどいな～」と言われます。施工した業者はとっくに潰れてしまっていますが、素人目にも手抜きだらけだったことがわかります。
　構造材、心配です・・・。

回答No.5

okmisato

追伸
赤の他人からの大きなお世話となりますが、何をされるとしても、どなたが費用を負担するとしても１２００万は大金です。４００万位が限界と判断します。勿体無いと言う意味だけからではありません。世の父として。

お礼

お返事が遅くなりまして申し訳ありませんでした。
色々とご親切に考えていただき、本当にありがとうございます。トイレの水道が出ない、床抜け等不便は多々ありますが、皆さんのお話を伺って、もう少し慎重に、勉強しながら、また、資金計画も見直しながら検討していきたいと思いました。
ありがとうございました。

回答No.4

okmisato

事情はわかりました。素人ながら再度回答します。繰り返しとなるかもしれませんがご容赦願います。

　基礎・・・ベタ基礎とは元来、床下の地面全体で荷重を受ける一体でできた鉄筋コンクリートのものです。建物が不等沈下による不陸を起こしてなければ(おこしていたら無意味)、必要ない。１０センチも打てば遮水シートや鉄筋が無くても十分湿気対策になります。その前にすべての配管を完了する必要があります。ちなみに、拙宅は、追加工事であとからコンクリだけ流しました。地盤強度が良かったということになる。

　内装・・・コンパネ＋石膏ボード＋クロスで、天然材としての漆喰にも十分対抗できる。壁の中には断熱材を隙間無く充填すること。冷暖房の方法にも関係します。

　水廻り・・・給水・排水をやり直す。トイレ・台所・洗面所・風呂。
この際ですから給湯設備も検討されればと思います。排水は勾配が必要です。給水給湯は凍結対策のためそれなりの深さが必要です。凍結は通常では地表部分から発生します。
それとトイレの下水道化には一般住宅では、公設枡までで便器も含めて２０から３０万が相場です。自治体からの資金援助もあると思います。

　床抜け・・・安普請ということもあるので、一度、床を剥いで見なければ断定できない。が、根太棒と大引きが腐食していると思われます。となると、柱も腐食しているので対策しなければならない。補強金具や防腐剤となる。

　間取り・・・間取り変更には、柱や間柱(桁)の取り外しを伴うことがあり、個人的には嫌いです。プロに保障してもらう事。壁も同様ですが、理論的には強度に関係しないことになっている。

以上いろいろと記述しましたが、一級建築士のいる工務店という回答もありますが、一級建築設計事務所に相談されるほうが宜しい。すべてを話して見積もりをお願いする。この際、１２００万の予算を提示されなくて宜しい。つまり、解体を伴うので手間はかかるが金額はそれほどでない。また、見積もりは通常無料でしてくれると思うが心配なら冒頭に確認されれば宜しい。
最後に、くどいですが１２００万かけるなら新築だと思います。

回答No.2

bouhan_kun

１）
確実に地盤からの湿気による結露であれば、コンクリートで固めれば軽減される可能性はあります。ただし（特にRCであれば）、そもそも全く違う原因である可能性もあります。発生原因をおおむね特定する必要があるでしょう。

２）
構造を分かってるとこなら、どこでも大丈夫でしょう。建築士である必要はありません。まあ、ベストは建築士常駐の工務店でしょうか。
逆に、怖いのは、構造をわからずに、必要な壁や柱を、補強なしにとっぱらうとこでしょう。

３）
規模が不明なのでわかりませんが、壁なんかを必要以上に抜かなければ（間取りを大幅に変更しない）、出来ない話ではないと思います。

上水道は、今どき塩ビ管に変更すればいいでしょう。

お礼

御解答ありがとうございました。お礼が遅くなり、申し訳ございません。
　そうですね。我が家は木造ですが、土地からの湿気以外の理由もあるかもしれませんね。一度床下を見ていただこうと思いました。
　事務所をかまえている建築士さんに相談するのは、工務店に相談するのと比べ、何だか敷居が高いというか、私にとっては相当の覚悟が必要なことでした。建築士さんのいらっしゃる工務店に相談すればいいんですね。ありがとうございました。

回答No.1

okmisato

こちらは、多少は一般の人より商売柄経験しわかります。
(1)．拙宅も築25年ですが新築時とは言いませんがそれなりです。立地条件が悪いとすれば地盤改良と湿気対策が必要です。
(2)．水廻りの配管は、給湯・給水に関しては拙宅も気配がありますが出なくなったら今時の工法でやり直すつもりです。当時も腐らない配管材があるが高価なので一般的には使用しない。
　　簡易水洗トイレとは、浄化槽のことですか。
　　水が出ない理由として、完全閉塞か管路の切断・つまり漏水と推定。修理するなら配管材を全て交換する必要がある。
(3)．下水道工事をなぜ伴うのかは理解できない。
(4)．どうせならリフォーム・・・どうせなら建て替えが必然です。
　(1)基礎の変更（布基礎→ベタ基礎）を行うには解体撤去産廃処分し更地にした上で新築となります。また、結露・湿気にはさらなる対策が必要です。それより埋め土が気になります。専門用語をご存知のようですが、その意味がわかっているか疑問ですね。

　(2)基礎、床、壁、間取りの変更等全面的なリフォームの事を建て替えといいます。基礎は既に記述したようにリフォーム不可。
当方不勉強でスケルトンリフォームなるものを存じませんが骸骨再構築という意味ですか。地元の工務店や建築屋さんはその地方に合う工事をしてくれると思いますよ。一級建築士事務所に設計依頼されるのは良法です。設計監理費用が１割ぐらいかかります。そのほか諸経費として一割ぐらいがなにをしても必要です。

　(3)予算の関係で新築ではなくリフォームという理由は、現存家屋を外観上でそのまま残したいのですか。ならば話は別です。貴方にとって有形文化財ですから。在来工法では現在、価格・耐久性・出来栄え・品質を考えた時、通常は新建材を用いて古来の日本家屋を建築します。自然の素材を用いたい理由はなぜですか。漆喰の部屋がよければ注文条件にすれば出来ます。割増。アレルギーを懸念か。冷暖房。ご当地で一般的にはどうされているのですか。

(5)．諸費用等全て込みで1,200万円とは新築相場で坪40万となり不可能ではないと思う。いや充分です。但し既存家屋の撤去・産廃処分費用で二百万ぐらいが加算される。

(6)．ちなみに私は群馬の寒冷地の隣です。マイナス10度は普通で寒冷地標準はマイナス20度以上と考えています。
　　寒冷地という表現を出されると特注品となりますので要注意です。そちらの地域でマイカーを購入されるのには一々寒冷地仕様と断るのですか。言われなくても寒冷地ですよね。

素人が勝手な事を言っているので、詳しくは信用できる方に相談されるのが一番と思います。金属の腐食や床の腐れを心配するなら、土台と基礎をやり直し、固めた上で、湿気の防食を対策してください。25年経過しても新たに建築すれば建築物の加重による不等沈下が懸念されます。田んぼは水分を含んだ泥です。軟弱地盤となります。重ねて、経験・知識があり信用できる人に相談するのがベストですよ。

お礼

御解答ありがとうございました。
>>簡易水洗トイレとは、浄化槽のことですか。水が出ない理由として、完全閉塞か管路の切断・つまり漏水と推定。修理するなら配管材を全て交換する必要がある。
>>(3)．下水道工事をなぜ伴うのかは理解できない。
　業者さんに見ていただきましたが、水道管は漏水ではありませんでした。錆でつまっているそうです。また、トイレは浄化槽ではありませんが、何年か前に住んでいる地区に下水道が整備され、我が家も工事しなくてはいけないのですが、まだやっていませんでした。なので下水道工事もやらなくてはいけないようです。
>>(4)．どうせならリフォーム・・・どうせなら建て替えが必然です。
　建替えも検討しました。でも残念ですが、家庭の事情で「新築」という形はとれないのです。
>>(1)基礎の変更（布基礎→ベタ基礎）を行うには解体撤去産廃処分し更地にした上で新築となります。また、結露・湿気にはさらなる対策が必要です。それより埋め土が気になります。専門用語をご存知のようですが、その意味がわかっているか疑問ですね。
　No.3さんが書いてくださってますが、布基礎はそのままで、防水シートを貼り、その上に鉄筋を張り巡らせコンクリートを流す・・・というような方法があったので、それなら湿気を解消できるかもと思って質問させていただいた次第です。
>>(3)予算の関係で新築ではなくリフォームという理由
　は、上記と同様です。実は私がお嫁に行く身で、向こうのご両親の気持ちを考えると、新築はありえないですし、同様の理由で新築は私の母も大反対なのです。あちらも跡取りですが、私も一人娘です。母をボロボロのカビだらけの家にずっと居させる訳にはいかないと思っています。あちらのご実家は今の職場からは遠いため、しばらくはこちらで一緒に生活することは可能なのですが、大きな借金はせず、一人でも返済できる範囲で・・・と考えております。また、健康上の理由から、出来るだけ自然素材を用いたいと思っています。
　色々とご指導くださりありがとうございました。リフォームとはいえ、私の考えていることは相当な規模になりそうだと改めて思いました。もう少し色々と勉強して考えたいと思います。