特約について

質問

今度転勤する事になり、不動産めぐりをして気に入った物件を見つけました。
とりあえず、申込金を支払い物件を押さえてもらった所までは良かったのですが、送付されてきた契約書に特約がありました。
退去時に「畳の表替え」「襖の張替え」を必ずやるというもの。
ネットで見ると通常使用による劣化は貸主負担となるという意見が多く見られます。
６畳間なので一応敷金内に収まりそうなのですが、契約前に交渉したほうがいいのでしょうか?
ただ、交渉したことで入居を断られると、転勤する日が近いので再度不動産屋めぐりをするのもきついものがあります。
アドバイスいただければ助かります。

回答No.1

monnjya · ベストアンサー

貸す方も、借りる方も契約の事由がある限り、
その辺の交渉で、退去の際揉めそうだなどと言う印象を貸主に持たれ
契約してもらえない可能性はあるかもしれませんね。
その辺は管理会社や大家次第です。

通常損耗の貸主負担は、原則的な考えでは質問者様のおっしゃる通りです。しかし、特約として定めた場合はどうなるか？と言う点です。

東京都のガイドラインによると
・貸主と借主の合意により、原則と異なる特約を定めることができる。
これは、民法では「契約自由の原則」が基本とされているため、契約内容は、
原則として当事者間で自由に決めることができることによる。
ただし、通常の原状回復義務を超えた負担を借主に課す特約は、
内容によっては無効とされることがある。

借主に特別の負担を課す特約が認められるための要件
(1)　特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
(2)　賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
(3)　賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること

この辺が、特約の有効性のポイントになるようです。
したがって、大家さんが絶対条件としているなら呑むしかないです。
その場合も、予め金額を確認しておいた方がいいですね。

参考URL：

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/tintai/310-3-jyuutaku.htm

お礼

ありがとうございました。
とりあえず、やんわり聞いてみることにします。

だいたいの金額がわかれば安心できますしね。