ハウスメーカーとの契約時の約款について

質問

この度、ハウスメーカーで建替えの契約をしました。
その後、確認申請を提出するとその土地が接道していない為、家が建てられないことが判明しました。契約前のメーカーの調査では問題ないとの結論で契約をしたのですが‥
気になっているのが、契約時の約款中に『工事の延期または中止』の項目の中に『建築基準法における建築確認申請に対する確認が下りないときには、メーカーは着工を延期もしくは工事の中止ができる』と明記されているのです。
そこで、質問なのですが、メーカーの確認不足で建築確認が下りないのに、建築確認が下りないことを理由にメーカーから一方的に工事の中止を宣言できるのでしょうか？また、私達の損害（引越し費用、解体準備費用）の補償は請求できるのでしょうか？

回答No.1

noname#65504

建設業法では以下のような場合に備えた取り決めがあれば、記載することになっています。おそらくこれに応じた取り決めなのだと思います。

「天災その他不可抗力による工期の変更又は損害の負担及びその額の算定方法に関する定め」

建築工事には設計・施工分離形式と、設計・施工一括形式があります。 どの約款を使用しているかわかりませんが、標準約款ではどちらでも対応できるようなものになっていたと思います。つまり、設計の責任で確認申請が降りない場合、施工業者が工事遅延責任をとることは避けられるべきです。

確認申請は確かに解釈により意見のずれが出て遅れることもありますし、耐震偽装以降審査の厳格化により大幅な遅れが発生しています。

これらは施工業者の不可抗力です。
約款の取り決めは不可抗力の場合の取り決めと考えると、メーカーの過失による場合は、メーカーが損害賠償責任を負うものと思います。

建築基準法には２ｍ以上道路に接しなければならないという接道義務により建築不可となっていると思われます。
http://kw.allabout.co.jp/glossary/g_estate/w002209.htm

でも、大丈夫だと判断したかその根拠に妥当性があれば、メーカーの過失ではないともいえますので、メーカーが大丈夫だと判断したことに際して過失がなければ、約款に従うことになり、過失があれば損害賠償責任を負うものと考えられます。

＞建築確認が下りないことを理由にメーカーから一方的に工事の中止を宣言できるのでしょうか？

建築確認が降りなければ、建築することはできませんので、中止は仕方ないですね。確認を降りないのに無理に違法工事をするような業者はまともではありませんので。
後は損害賠償責任があるかないかだけの問題です。
道路敷地の提供などにより規模は縮小してしまうかもしれませんが、建築可能になることありますので、それも検討させてみてはいかがでしょうか？