義父の団体信用保険について

質問

義父の住宅ローンについてです。

義父はバブル時にマンションを購入。現在は居住せず、他人に貸しています。当時のローンの残債が６００万円近くあります。

私たち夫婦が住宅を買おうとした際、父親の残債の存在を知りました。管理費や固定資産税の負担が重く、将来的に地価上昇が見込めないエリアの物件のため、マンション売却を提案したのですが「家賃収入が老後の小遣いになるから」と提案を受け入れません。また、「返済途中で死んだら、ローンがなくなるので、このまま返済を続ける。心配するな」と言います。

父の年齢は７５歳。返済額は毎月３万円、完済予定は９５歳です。金利は６％のため、ほとんどが金利返済に消え、元本は減りません。退職金が思ったより少なく、完済予定を大幅に先延ばししたそうです。

団体信用保険の期限は、大半のケースで７５歳と聞きます。平均寿命を大幅に超えた９５歳まで、団体信用保険が適用されるという義父の話が信じられないのですが、本当でしょうか。義父はローン関係の証書を私たちに見せてくれません。

回答No.1

Domenica

住宅ローン審査経験者です。

団信については、一概に「こうである。」と断言はできないのですが、「完済時まで完全に保障」というものは聞いたことがありません。
私が知る範囲で一番長いものは「満80歳の誕生日の属する月の月末日まで」です。
リスケジューリングにより返済期間の延長をして、完済時年齢が住宅ローンの商品条件の80歳を超えるようになったとしても、「満80歳の誕生日の属する月の月末日」が到来した時点で、団信保障は『打ち切り』になるものが殆どです。
お義父さまが勘違いされているのではないかと思うのですが…。
（間違ったことを「思い込み」されている方は少なくないので…。）

> 返済額は毎月３万円、完済予定は９５歳です。金利は６％のため、ほとんどが金利返済に消え、元本は減りません。
600万円で金利6.00％ならば単純な年間利息額が36万円。
36万円÷12か月で３万円。
元本が減るはずがありませんね。

お義父さまは、家賃収入が３万円より多いので、小遣い稼ぎのおつもりかもしれませんが、団信が「完済時まで完全に保障」でなければ、完全な勘違い状態ですね…。
ご質問者さまのご苦労が手に取るように理解できます。

借入先が分かれば、銀行に確認してみるということもできると思いますが、今は個人情報保護の関係で難しいかもしれませんね。
銀行が分かれば保険会社が分かるので、その保険会社に「住宅ローンについてリスケジューリングを行い、現在完済時年齢が95歳になっているのですが、95歳まで保険が適用されるのですか？」

> 現在は居住せず、他人に貸しています。
これは銀行の了解を得てされていますよね？（リスケしているならば、多分許可しているんだと思います。そうした方が返済財源を確保できるので。）

ご参考までに…。
残債が600万円で、適用金利が6.00％で、毎月３万円「しか」返済していないならば、完済まで180年以上かかります。
毎月の返済金額が42,986円以上でないと、20年後（95歳）に完済にはなりません。
80歳までに完済を狙うならば、毎月の返済金額を12万円以上にしないといけません。

ところで、リスケジューリングによる保証料はどうなっているんでしょうか？
もしかして、既に保証会社や債権回収会社に債権が移転しているとか？
火災保険の方は大丈夫でしょうか？

いろいろ気になる点が多いんですが、お義父さまは聞く耳を持っていらっしゃらないようなので、『相続』が心配になります。