第一種低層住居専用地域に二世帯建替えで行き詰まり・・・

質問

こんにちは。
主人の実家を、両親と私たち四人で住むために、二世帯住宅への建て替えをする予定です。
希望としましては、将来子供を出産し成長しても住みやすいように、3階建てで、両親とのプライバシーを考慮して完全分離です。
しかしＨＭに話を聞きに行った際、第一種低層住居専用地域なので3階建てはまず無理だと言われました。
実家の土地は、35坪です。建蔽率50、容積率100です。
第一種低層は、高さ10から12メートル以内なので3階建ては可能ですが、坪数が少ないことが問題でしょうか。
ご回答を頂きたい点は、なんとか3階建てを建てられないのか、もしくはどう考えても不可能なのか、とその理由を伺いたいです。
また、実家は第一種低層ですが、大きな道路に挟まれたところにあるので、少し道路側に行くと第一種中高層になります。
今の土地で3階建てが不可能な場合、売却して(解体費こちらで負担)、第一種中高層で同じ35坪を購入(同じ坪数で、近い地域なら売却収入と購入費用はとんとんだろうと思い)して予定通りの住居を建てるのはどうかなとも思っています。
やはり、将来子供が成長して3世代でも住みやすい家でありたいと思うので、3階建てというのは1番の希望なのです。
良い案をお持ちの方、ご回答頂けますよう宜しく御願いいたします。

回答No.8

dyundyun · ベストアンサー

#4です
天空率とは
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%A4%A9%E7%A9%BA%E7%8E%87
http://www.tenkuu.jp/institution/index.php
にある様に
斜線制限で建てられる限界の建物
に対して
計画建物の方が空に対する間隙が大きいと証明する方法です。
（簡単にまとめられませんスイマセン）
難解なので理解しない設計者もいるでしょうし
手間が掛かるので回避する設計者もいるでしょう
（この規模なら検討に半日もかかりませんが。。）
なので事務所がお勧めなのです

プランニング云々に関しても
何ＤＫですよって提案する人
（ハウスメーカーの設計さん等）には難しいです
なので狭小住宅等に強い事務所がお勧めなのです。
http://arts-crafts.jp/works/tiny/index.htm
http://9tubohouse.com/
建築士と一緒に考えて
豊かな空間にしてくださいね～

お礼

とても分かりやすいご回答を有難うございます。

天空率については添付ＵＲＬの設計事例をダウンロードし、理解できました。
やはり今の土地で建てられるのが一番なので、狭小住宅等に強い事務所で、天空率等など建設可能範囲を最大限に使って、希望にかなう家を建てられるように提案してくださる所を探します。
dyundyunさんのような方が見つかるといいです。

ありがとうございましたm(_ _)m

回答No.9

tosibo-ff

３階ではなく、２階プラス地下室にする方法があります。完全に掘らなくても、道路面より少し下げるだけでも良い場合があります。地下は容積率には入りません。湿気や採光等の問題もありますが、工法材料等なれた建築屋さんならもんだいありません。敷地が傾斜地ならもっと簡単です。

回答No.7

risa_aki

天空率というのは平成15年１月１日から施行された比較的新しい建築基準法の考え方です。
従来は建物の高さ制限として
・隣地斜線
・道路斜線
・北側斜線
・日影規制
などがあったのですが、そのうち隣地斜線・道路斜線・北側斜線の３つの斜線については「天空率」という計算方法でＯＫならば斜線制限を適用しなくてもよいという条文ができました。
天空率とはどんなものかという説明をするのは難しいです。しかも土地形状と建物形状を見てぱっと天空率でＯＫかどうかを判断するのもかなり難しいです。参考ＵＲＬを添付しましたがこれだけではなかなか理解しづらいと思います。
要は、ある点から建物を見て、計画している建物（計画建物）が空を遮っている面積と、従来の斜線制限で建てられる建物（適合建物）が空を遮っている面積を比較し、計画建物の方の面積が小さければＯＫというような考え方です。
この条項を使うことで本来の斜線制限では不可となる建物が建てられる可能性もあります。

ですのでご質問の土地形状でもこの方法でＯＫとなる可能性もある、ということです。ただ、ＨＭや設計事務所で算定してもらわないとＯＫかどうかをご自分で判断するのは難しいと思います。

参考URL：

http://www.tokyo.epcot.co.jp/tenku/index.html

お礼

ご回答有難うございました。

天空率で斜線制限をどの程度回避できるのかを設計事務所等に話を聞きに行ってみます。

ここ何日もインターネットと挌闘していましたが、やはり専門家に聞くと違いますね（＾－＾）

回答No.6

noname#78261

面積的に35坪では完全分離に世帯、しかも障害者に配慮するのは厳しい条件ですね。
例1階を親、2,3階が子世帯が使い、建蔽率の算定のない外階段でいけば
3階　子4.5＋収納0.5＊2部屋、寝室6+収納2、階段2、廊下2帖
2階　階段２風呂２洗面２トイレ1玄関ホール３収納１ＬＤＫ12帖廊下無
1階　玄関ホール３風呂2.5洗面2.5トイレ2寝室８収納２Ｋ3帖
と１階にＬＤは取れないボリュームです。2,3階も決して広くはないです。完全分離は最低あと5坪は欲しいですね。ＨＭだと完全分離といえば60坪くらいからしかサンプルの間取りもないでしょう。
もう少し広く建てられる土地をおすすめします。また、隣地購入や隣地部分購入もうまい話があれば選択肢です。

お礼

そうですよね、私もせめてあと５坪あれば・・・
と思いました。
なるほど、３５坪だと↑こういった間取りになるのですね、イメージが描きやすいです。
私たち夫婦と両親が、今の土地で二世帯は生活しづらい、という結論に至ったら土地の買い替えを検討し始めようと思います。
今の土地を査定したら坪単価４９万、近隣の坪単価６０万、４０坪以上の土地に買い替えとそれだけで３８５万＋手数料もの費用がかかります。（かと言って、今の生活環境が気に入っている義母に、坪単価が安いという理由で離れたところへの引越しはかわいそうなので、近隣しか考えられませんし）やはり何かと費用がかかりますね（；　；）

ご回答有難うございました。

回答No.5

puro44

３５坪で二世帯住宅しかも完全分離ってことは、キッチン、バス、トイレ全て別って事ですか？
居室が確保できないような・・・

お礼

そうです、全て別です。
プライバシーが保たれるのと、節税になるからです。
とりあえず希望を全て挙げていって、予算やスペースに合わせて検討・変更して行く予定なので、狭いかなと思っても、不可能だという結論に至るまではその希望で建てたいという形でご相談させて頂いてます。

回答No.4

dyundyun

ハウスメーカーさんでなく
建築設計事務所にご相談されては如何でしょうか？
３５坪の一種低層に三階建てですよね

敷地の形状にもよりますが立てられる可能性も十分あると思いますよ。
一階当たり１１．５坪×３で３４．５坪
住宅としても十分成り立つと思います。

敷地の情報が乏しいので何とも言えませんが、
北側斜線・道路斜線
これらは天空率による検討によって
特例の適用を受けられるかも知れません
日影規制
３５坪に１１．５坪なので、北側を空ければ可能かもしれません。
（南側は潰されますが。。）
メーカーさんの設計は
会社の施工の範囲内でないと計画できませんので
自由な発想は制限されます。

設計事務所にご相談を。。

お礼

ご回答有難うございます。

可能かも・・・のお言葉に可能性はあるんだと嬉しく思いました。

メーカーはコストが高いが長期の保証が保たれるという点で、主にメーカーに話を聞きに言ってましたので、設計事務所に話を聞きに行こうと思います。

ちなみに、

北側斜線・道路斜線
これらは天空率による検討によって
特例の適用を受けられるかも知れません

とはどのような内容ですか？
斜線制限については調べていましたが、特例の適用というのは初めて聞きました。
度々お手数ですが、ご回答を宜しく御願いいたします。

回答No.3

noname#78261

先の回答にもありますが、
今の情報から可能性のあることだけを考えますと
ある例で考えて見ましょう。
延べ床面積は35坪しか取れません。各階１１坪と考えましょうか。
建物高さが高くなくて済むＲＣか2×4で作ったとして9.5ｍの高さのろく屋根で直方体と考えましょう。
土地が長方形で真南向き、前面道路が４ｍ巾だとすると北側斜線と道路斜線ではさまれたとき9.5ｍ取れるには境界線から道路側は1.8ｍ以上あいている必要があり、北側は3.6以上空いている必要があります。間口が10ｍとすると間口7.28ｍ奥行き5.0ｍにバルコニーが１ｍ出っ張った家なら建ちます。
でも、北側に3.6ｍの庭ってありえないでしょう？道路側に駐車場も取れないし、こういう時は「建ちません」とお話しします。
３階の天井を少し斜めにしてもせいぜい北に１ｍずれるくらいです。2.6ｍの土地が死んでしまいます。

同じ条件で北道路なら道路側からのみ斜線がかかるので4ｍ道路でも有利ですが、南による事で1階の採光は法規上北道路から取り入れることになります。どちらにしても3階建てに最適な土地ではありません。

他には地下を作る方法で斜線制限をよける工夫も出来ますが、コストは上ものの2倍かかります。

同じ地域でも低層より中高層の方が建物の建てられる用途、高さが幅広いので価格は高くなる傾向があります。しかも、中高層でも高度地区に指定されていると天空率も使えない（斜線制限の緩和規定）高度斜線がある場合があります。今の条件より厳しくなる事もあるのです。確認しながら土地を探してください。

名のとおり低層専用地域ですので低層は1.2階までを指します。
3階からは中層ですから適さないのは致し方ないのです。
敷地の条件はよく精査して建築を考えなければならないのです。

お礼

具体的なご回答を有難うございます。

たとえ3階建てを作れても、ゆとりのある生活空間の確保は難しいですね。
義母が築いてきたご近所さんとのコミュニケーションや、体に障害がある義父へのゆとりのあるスペースを確保した家作りをしたいので、近くにある土地との売買による差額のコストや地下を作るコスト等検討してみたいと思います。

回答No.2

nyan5gogo

こんにちは。設計事務所勤務の者です。

まず、
＞実家の土地は、35坪です。建蔽率50、容積率100です。
35坪=115.7m2くらいですよね。建ぺい率50％ですから、建築面積は57.85m2未満でないといけません。そして延床面積は115.7m2未満ですね。どうしても3階建てなら、上に長細い狭小住宅になりそうです。

次に、
第一種低層住居で一番の問題は、建ぺい・容積の制限もさることながら、真北方向にかかる北側斜線です。3階建てなら尚更です。
質問者さんの説明の中には、それに関すること（敷地の形状及び面する道路・道路幅員・敷地の空きなど）の情報が乏しいので判断できませんが、単純に高さ10mで計算すると、真北方向の空きが4m以上必要になりますね。もしか北側道路でないならば、（北=真北だとして）北を4mの空きでは、折角の南側に空きを取る事は難しくなります。
北南に長細い土地ならば出来ない事もないかもしれませんが・・・
ちなみに、真北が少しでも東や西に傾いた場合は、もちろんそちらにも北側斜線がかかります。

なんにせよ、実際土地形状などを見たＨＭがそういったのならば、3階建ては難しいでしょう。
・道路斜線
・北側斜線
・日影規制
・採光計算
・建ぺい・容積を守る
よほど広い土地ならいいんですけども。
できる・できないは判断できかねますので、どうしても3階建てなら、別の土地を求める事をオススメします。

お礼

とても分かりやすい説明を有難うございます。
ＨＭは実際に土地を見に来ていません。
見に来ていないのに出来ないと言われたので、そんなにスパッと言えるものなんだろうかと思い、こちらに掲示したのです。
ちなみに土地の形状は東西に長方形（縦：横が1：1.5位）で、道路から見て奥に長い形です。
様々な制限を守りつつ、今の土地の広さで希望の物を建てるというのは、やはり難しいですね。
別の土地を求めることも視野に入れて考えていこうと思います。

回答No.1

helpshite

まずは以前別な方の回答ですがご参考にされてみては？↓
http://oshiete.homes.jp/qa1052493.html?ans_count_asc=2

一般的なお話だと３階建ては可能ですが北側斜線制限等により
難しい場合が多いです。
質問者様の敷地に状況によります。

＞実家は第一種低層ですが、大きな道路に挟まれたところにあるので、少し道路側に行くと第一種中高層になります。

大きな道路に挟まれる？
道路ｌ敷地ｌ道路　って事ですか？

敷地が一種低層と一種中高層にまたがっているって事ですか？

状況は細かい部分まで知る事は難しいので一番良い方法は
ハウスメーカーの方に実際に調査してもらった方が確かかと思います。あと３階建てにすると階段に面積が取られますが。

参考URL：

http://oshiete.homes.jp/qa1052493.html?ans_count_asc=2

お礼

ご回答ありがとうございます。

まずは以前別な方の回答ですがご参考にされてみては？↓
​http://oshiete.homes.jp/qa1052493.html?ans_count_asc=2​

はい、↑こちらの回答も見ていました。
第一種低層で3階建てという方は多いのですが、さらに35坪ほどの土地の方の事例が見つからなかったので、こちらに掲示させていただきました。土地が広ければ問題ないことですからね。

色々なＨＭの話を聞き、実際に調査してもらおうと思います。