住宅減税とローン選び

質問

お聞きします
現在築6年22坪の中古物件2680万を夫婦で借り入れの契約中なのですが
主人の職が自営ということでなかなかどこの銀行もＯＫを出してくれません
そこで２銀行が別々の条件を言って来ているのですがどちらにしたら良いか迷っています。
(1)借り入れ名義を主人にして私を連帯保証人に立て、二人の収入の合算で3％ローン優遇あり
(2)名義を2人にし、1680万を主人が1000万を私が借り入れ、ローンの優遇なし
といったものです。
2人で借り入れローンの優遇も受けたいと思っていたのですがこのような返答しかありませんでした。
で、お聞きしたいのですが、年末にする減税の確定申告とかで、
(1)ローン優遇ありで主人のみにローンを借り入れた方がたくさん減税があるのか
(2)ローン優遇なしで夫婦で借り入れし、年末お互いが減税の確定申告をした方が減税額が多いのか迷ってます。
ちなみに主人は自営で前年税金は16万、私は子供を3人扶養ということで年収230万ほどです(去年が収入が少なく税金0でした)
ローンの金額は計算できているのですが住宅の減税額が全くわかりません
市・府民税というのもかかわってくると思うのですが・・・
長々となりましたがどなたか計算できる方はいらっしゃいませんか

回答No.5

sauzer · ベストアンサー

＞均等金利払いなら35年間7～8万安くなるんですか？

返済により借入金残高が減れば減るほど、金利が0.3%低くなった効果も減少します。35年間で元利均等返済での0.3％優遇されることの効果は総額150万ぐらいでしょう。詳細額は2銀行それぞれで35年間での返済総額を教えて貰えば分かると思います。これプラスご主人のみ住宅取得控除10年間となります。

＞20％の定率減税が行われているとは何ですか？

平成11年度より所得に対する税額から、25万円を限度として所得税の20%を控除しています。
ですからご主人の本来の税額は20万円だったが、納税額は16万円だったことになります。
ご主人の確定申告書の第１表の、税金の計算欄３６番で引かれているはずです。
なお、定率減税と住宅取得控除は全く別物です。住宅取得控除額が２割削減されることはありません。算出所得税額から住宅取得控除額を引いた後に定率減税を引くため、結果として住宅取得控除の効果が２割減少することはありますが。
http://www.e-sumaisagashi.com/new_page_69.htm

＞ローンの名義を主人のみにする場合だと、私には持分はもらえないのでしょうか？

持分登記自体はご夫婦の自由にできます。ただし、ローンの名義がご主人だけだと、お金を全額ご主人が出したことになり、奥様の持分登記の割合分、ご主人から奥様への財産贈与となり贈与税がかかります。ただし婚姻期間が20年以上であれば、一定の手続きにより2110万円まで贈与税はかかりません。
http://www.taxanser.nta.go.jp/4452.HTM
贈与税がかからないようにそれぞれが持分登記するには、ご主人と奥様それぞれがローンの名義人となる・お二人で連帯名義人となる、とりあえずご主人だけで登記し婚姻期間が20年過ぎてから奥様の持分登記をする、ということになります。

＞固定金利と変動金利のそれぞれのメリット、デメリットってなんでしょうか？

固定金利は、将来金利が上昇すると得だが、金利が下がれば損。
変動金利は逆で、金利が下がれば得だが、上昇すると損。
今よりも、将来金利が上がると思うか下がると思うかの判断により選択されるといいでしょう。
固定・変動の違いについては他の専門家の回答をお待ち下さい。

お礼

一問一問わかりやすく説明していただきありがとうございます
わかりにくかったところも理解できました

回答No.4

noname#4225

こんにちは。
銀行のローンアドバイザーです。
いろいろな回答が寄せられていますが、一部誤っています。
現状20％の定率減税が行われている為、
住宅取得控除についても20％削減されます。
あと、2,680万円の借入の場合は、
最大で268千円なわけですから、
ご主人の所得税が16万円で、奥様に単独所得があり、
今回のように夫婦別々で借入が可能であるなら、
それがベストだと考えます。
この場合、所有権の分け方に付いては注意が必要です。
住宅取得控除の申請には、持分割合が大きく絡んできます。
例えば質問に書かれているような借入形態の場合に、
奥様の持分が無い場合は
奥様が控除を受けられないだけでなく、
贈与の可能性も発生します。
ちなみにご主人の申告所得はどれくらいですか？
奥様はもちろん別業種の給与所得者なんですよね？
専従者ではないんですよね？
まぁ、銀行がふたつのプランを提示しているということは、
借入には問題が無いのでしょうね。
なお、住宅取得控除を最大に活用して、200万円程度の還付
となると思います。
お問い合わせ中の銀行に返済予定表を作成してもらえば、
初年度から10年後の借入元金残高が判明する筈です。
それの1％を単純に足し算すればいいのですから・・・

補足

回答ありがとうございます。
あのー　20％の定率減税が行われているとは何ですか？
ローンの減税しか頭になかったので・・・
それからお聞きしたいのですが、持分割合ですが、私との収入合算でローンの借り入れをするのですがローンの名義を主人のみにする場合だと、私には持分（いわゆる名義ですか？)はもらえないのでしょうか？
また固定金利と変動金利のそれぞれのメリット、デメリットってなんでしょうか？
今は一番安い、2年固定金利を考えているのですが、変動金利にした方が金利優遇が0.1％だけ上乗せなので、迷っています。
無知で申し訳ないのですが、ご回答いただけませんでしょうか

回答No.3

sauzer

借入金の年末残高の１％税額控除受けるのと、借入額の金利について３％優遇されるのとどちらが得？ってことになりますよね。

１、何年返済なのか分かりませんが、３％金利が違えば最初の１年目でも７０～８０万は利息が低い。（ご主人の税額控除もある）
２、ご夫婦２人で税額控除を受けても２６万８千円以下税金が安くなるが１０年間だけ。

ご質問の(1)よりも(2)の方が税額控除は多いですが、それよりも金利を３％優遇の方がはるかに得だと思いますが？

補足

すみません　ローン優遇の％間違っていました
3％ではなく0.3％でした　ローン期間は35年です　優遇は支払い完了まであります
て言う事は、1.で1年間70～80万利息が低くなると教えていただいている分は、
７～8万円と言う事ですよね　(均等金利払いなら35年間7～8万安くなるんですか？)　従って、一年目は主人の前年税金が16万なのでそれを今年も同額とみなしてローン優遇約7万でプラスしてお得額約23万ですよね
2.は主人の税金16万と私の今年から支払うであろう税金をプラスして約20万ぐらいのお得額みたいですね、それも10年間の減税対策期間だけですよね
て、言うことは、1、の35年間7～8万お得になるローン優遇がいいですね

回答No.2

Singollo

> 税額控除というのは計算された税金額から
> 住宅ローン減税額を引くということなの
> ですか

そうです

> 確定申告の税額16万の主人の減税は、
> 一年目は、まるまる16万が減税になる
> ので税額0円になるのですか

はい、ローンの年末残高の1%より所得税額が少なければ0円になります
奥さんの方は所得税納税が無いということなら、旦那さんのローン残高が多い方がその点では有利かもしれませんね(将来奥さんの所得の方が多くなったりすると逆効果になりますので、その辺は見極めが難しいと思いますが)

> 市・府民税は全く関係しないのですか

お住まいの自治体に特別な住宅ローン減税制度があれば別ですが、全国的な制度は無いと思います
地方税で関ってくるのは不動産取得税と固定資産税あたりかと思います
不動産取得税には一定の要件を満たした場合の軽減措置があります(手続はお住まいの自治体にお問い合わせください)が、登記上の筆頭所有者に全額の納付通知が来ますし、所有者の所得には左右されませんので、共有にしても税額は変わらないと思います

参考URL：

http://www.taxanser.nta.go.jp/7305.HTM

お礼

何度も早々に回答いただきありがとうございます。
そうしましたら、子供も後4～6年で全員扶養から外れますので、税金も高くなりから、将来的には私も少し借り入れをしておいた方がいいですね
主人と持分の相談をしてみます。

回答No.1

Singollo

住宅ローン減税額は、ローン残高の1%と50万円のどちらか少ない額です
所得控除でなく税額控除ですので、所得の多寡で減税額が変わることもありません(ただし、所得が3千万円を超える者は適用を受けられません)
従ってローン残高が5千万円以下の場合は、一人がまとめて適用を受けても、二人に分けで適用を受けても減税額の合計額は同じかと思います

参考URL：

http://www.taxanser.nta.go.jp/1213.HTM

補足

早々の回答ありがとうございます
素人的考えで申し訳ないのですが、所得控除というのは所得から配偶者控除などを引いていって税金を計算する控除のことで、税額控除というのは計算された税金額から住宅ローン減税額を引くということなのですか？
ということは、2680万の住宅購入で年間ローン返済が120万(金利含む)としたら
確定申告の税額16万の主人の減税は、一年目は、まるまる16万が減税になるので税額0円になるのですか？
市・府民税は全く関係しないのですか？
しつこくてすみませんが教えてください