住宅ローン開始直後の借り換えについて。

質問

住宅ローン（フラット３５・金利2.76％月々約88000円）を払い始めてまだ2ヶ月なのですが、
先日団信の保険料が上がるとのお知らせがありました。
私の借入額だと年間で15000円以上高くなってしまいます。
例えば住信SBIネット銀行だと、35年固定で優遇後の金利が12月の時点で2.52％となっており、
さらに団信の保険料も銀行負担となっていて魅力を感じます。
借入額は約2350万円で、ローン開始直後なのでほとんど減っていません。
また、借り入れは私一人の収入で審査がかなりぎりぎりの状況でした。
フラットと銀行ローンでは審査基準が異なると思いますので、ひょっとすると
夫婦の収入合算（それぞれが借り入れ？）しなければローンを組めないかも知れません。
住宅ローン減税は来年に確定申告する予定なのですが、金利差や団信保険料の差、
及び借り換えして減税がどうなるのか（1人借り入れから夫婦別々の借り入れになった場合など）など総合して、
今借り換えするべきかどうか、本格的に銀行へ相談する前に、ぜひ一度ご教示頂ければと思います。

回答No.2

Domenica · ベストアンサー

住宅ローン審査経験者です。
『フラット３５』を担当したことはありませんが、『旧・住宅金融公庫融資』は担当したことがあります。
『旧・住宅金融公庫融資』や『フラット３５』は、民間金融機関の住宅ローンとは違ったところがありますので、民間金融機関の住宅ローンしかご存じない方から間違った回答が入る可能性がありますので、ご注意ください。

『フラット３５』の『機構団信』の話ですよね。今回の改定では、『３大疾病付機構団信』は引上げ対象ではないはずですから。
ご質問者さまの場合、『機構団信』の特約料は、現状でも総額で100万円超になる予定ではないかと思います。
改定がなければ6.5万円程度だったはずの来年分の特約料が、改定によって８万円程度になるのではないかと思います。
この先、民間金融機関の住宅ローン利用者が増え、『機構団信』の加入者の平均年齢が上がっていけば、さらに「特約料率」が引き上げられることが考えられます。
『機構団信』の加入者が減っていますし、団信の関係で民間金融機関では住宅ローンが借りられなかった人が、団信なしでもＯＫな『フラット３５』を利用する…というパターンが多いんですよね。
現在の住宅ローン事情を考えますと、民間金融機関でも「超長期金利固定」で、『フラット３５』並の金利が適用されていますから。
ですから、引き下げは考えづらい状況ではないかと…。
あ、でも、来年４月から『フラット５０』を売り出す（という言い方をします）との発表があったはずですから、もしかしたら、若い、中低所得者層の借り入れが増える可能性も考えられるのかなぁ…。

ただ、『フラット３５』は、保証要件がないので保証料が不要です。
また、繰上返済手数料も無料となっています。
比較されている住信SBIネット銀行は、保証料や繰上返済手数料はどうなっていますでしょう。
さらに、ご質問者さまは、住信SBIネット銀行について「優遇後の金利が12月の時点で2.52％」とされていますが、これは『最優遇金利』ではないでしょうか？
ご質問者さまは、住信SBIネット銀行の『最優遇』を受けられる条件を満たしていらっしゃるのでしょうか。
一部金融機関では、『借り換えローン』の利用条件として、「何年以上、延滞等がなく返済を続けた実績がある方」ということを上げていたりしますが、住信SBIネット銀行の『借り換えローン』には、そのような条件はありませんか？
さらに、『フラット３５』では、繰上返済を行う場合、「繰上返済日の１か月以上前までに」その旨を伝えなければなりませんから、仮に住信SBIネット銀行での『借り換え』ができたとしても、来年１月以降の話になりますから、１２月の金利が適用されることはないと思いますけれど。

> さらに団信の保険料も銀行負担となっていて魅力を感じます。
こちらは「普通の」団信の場合ですよね。
借り換えを検討されるのでしたら、他の加入済みの生命保険と合わせて保険内容を検討し、もし、住信SBIネット銀行に「特定疾病保障型」の団信があれば、そちらも検討されるべきではないかと思います。
「特定疾病保障型」の保険料は、債務者負担になりますが、『機構団信』で負担していた特約料と同程度の負担で、より広い保障が受けられることになると思います。

> 借り入れは私一人の収入で審査がかなりぎりぎりの状況でした。
> フラットと銀行ローンでは審査基準が異なると思いますので、ひょっとすると夫婦の収入合算（それぞれが借り入れ？）しなければローンを組めないかも知れません。
住宅ローンの商品条件は、金融機関によって異なるものなので、可能性がないとは言えませんが、『フラット３５』よりも金利が低い分、「返済負担率」は低くなるはずです。
ただ、収入合算となる可能性はあっても、「それぞれが借り入れ」とはならないと思います。
妻を収入合算者にする場合は、夫を債務者とし、妻は「収入合算者としての『連帯保証人』」になると思います。

> 住宅ローン減税は来年に確定申告する予定なのですが、金利差や団信保険料の差、及び借り換えして減税がどうなるのか
「減税」というのは、「住宅ローン控除」のことですよね。
来年の確定申告…というのは、平成20年分の確定申告を平成21年に行う…ということですよね？
まさか、平成21年になってから入居したということにして、平成21年分の所得についての確定申告から行う…という意味ではありませんよね？
ご質問者さまの場合、借入額が2,350万円ですから「平成20年でされても、平成21年でされても、『変わらない』」ので。
（上限が引き上げられるだけで、期間も控除率も変わらなそうですものね。ですから、2,500万円以上の借り入れがなければ変わりませんよね。）

ご質問者さまの場合は、「借り換え」は『あり』だと思いますよ。
もし、ご質問者さまの『フラット３５』が、「段階金利型」ならばなおのこと（『フラット３５』にも「段階金利型」があるんですよ～）。
実際には、ご質問者さまが決められることですが、『機構団信』の特約料を考えると…。
確かに、再度書類等を揃えたりしなければならず、「面倒」だとは思いますけれどね。

お礼

早速のご回答有難うございます。

> ご質問者さまは、住信SBIネット銀行の『最優遇』を受けられる条件を満たしていらっしゃるのでしょうか。

この件に関しては、良く再確認してみないといけませんね。金利が高ければ、借り換えする意味がないですもんね。

> 妻を収入合算者にする場合は、夫を債務者とし、妻は「収入合算者としての『連帯保証人』」になると思います。

なるほど、銀行ローンの場合は「連帯債務者」ではなく「連帯保証人」という扱いになるのですね。
そうすると、住宅ローン減税を受けられるのは夫本人のみということですね。
残念ながら住宅ローン減税を満額で受けられるほどの所得税を収めておりませんので、
妻の方からも減税できればいいなと思ったものですから。
あと、借り換えして減税がどうなるかというのは、そもそも住宅ローン減税は住宅購入費用のローンに対しての減税であって、
住宅ローンを返すための住宅ローンに適用されるのかどうかが、
国税庁のホームページを見ても、書き方がややこしくて分からなかったんです。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1233.htm
一応、ホームページの文章からはあくまでも例外として今回の場合は適用されるという意味に取れたんですが。

一度、銀行に借り換えの相談をする価値はありそうですね。
分かりやすく詳しいご回答、どうもありがとうございました。

回答No.1

ryuu4455

それくらいのお金の差なら　解約手数料を考えると　損をする確率が高いと思います。
たとえ　ちょっとだけ得になったとしても数十年後に1万とかじゃないですか？一時的には解約手数料で損はすると思うし、、、。
なにより　また　審査やいろいろ提出するもの、、、面倒なので私ならやりませんね＾＾；

お礼

さっそくのご回答ありがとうございます。
解約手数料というものがあるのですね。
フラット35はく利上げ返済手数料が無料なので、当然のように
借り換え（全額繰上返済）も手数料無料だと思っていました。
団信保険料が銀行負担になる分の金額と、新しく組むローンの手数料を
同額ぐらいと予想していて、さらに金利が下がるならと思ったのですが、
フラット35が繰上で完済した時に手数料がかかるなら、たいして
得はしないのかもしれませんね。
ちなみに、その解約手数料とは一体いくらぐらい必要なのでしょうか？