公務員です。妻に不動産所得があり、共済組合の被扶養者から外されました。妻を被扶養者にする方法はありませんか？

質問

公務員です。妻名義でアパートを建てて、毎月２７万円くらいの家賃収入があります。そこからローン20万円と家賃の管理費で不動産業者に１万5000円くら払ってます。よく調べもせずに、「手元に５万ほどでもはいってくれば小遣いがわりに」と安易にアパート経営を始めましたが、所得税の所得は、金利100万円や減価償却200万円などの経費があり赤字なのに、共済組合では「所得と収入は違う。収入が１３０万円以上あれば被扶養者ではない」と言われ職場では扶養家族を外され、国民健康保険や国民年金に加入しなくてはならなくなり、これが30万円くらいです。深く考えずにアパート経営に手を出していまさら「なんとかならないか」と悩んでます。
　公務員の共済組合に詳しい方、妻を扶養家族に戻す方法がありましたらお教えください。よろしくお願いします。

回答No.10

johga

共済組合の解釈についてですが、所得ではなく収入（実際赤字かどうかは関係ない）ので全くの無理だと思います。そもそもアパートを建てられるだけの資産を持っている方を扶養認定することがおかしいです。
どうしても収入が130万未満しか得られない人だけを認定する仕組みです。
ということで、共済を何とかするのは無理だと考えます。奥さん名義の収入をあなた名義にする、というのも一つの方法かな、とは思いますが、これは自治体により判断がわかれますね。
「土地や家屋の名義と従事者が違うのはおかしい」と、すべて変更させた自治体を知っています。

回答No.9

unclkeiko

私の場合は　手持資金で購入したものの貸付という単純なもので　お役に経つような例ではないようです。　

込み入った事情とも知らず　単純な回答をして申訳ありませんでした。

お礼

職場の担当者に聞いたらあっさりと「不動産の賃貸業なんかみんな許可とってやってますよ。転勤になって自分のマンションを貸している人いっぱいいますやん。」て言われました。
　これまでアパートの管理会社の不動産屋の担当者に相談しても「大変ですね～」だけでしたけど、もう一回相談してみました。今度の人は銀行マン上がりの人で「なんとかします。いろいろと方法を考えます。」って言ってくれました。
　職場の許可も出そうですし、私名義で借金の借り換えとか所有権移転とか難しそうで費用もかかりそうですが、このまま放置するよりいいかもしれません。
　はじめの時点で、大きなお金をかけるのに、あまりにも不勉強でした。いろいろとご親切なご教示ありがとうございました。
参考にさせていただきます。

回答No.8

unclkeiko

＃７　ですが　前回答　お礼　など　精読しないで　書いてしまいました。
経験者（公務員、相続でない購入不動産からの家賃収入あり、任命権者から営利従事許可）ですが　＃５で「仕事辞めて」とあったのが不思議です。
私の場合　＃７に書いたとおり　OKでしたし　多くはないが　他にも家賃収入ある方いらしゃいます。

お礼

間違えて補足に書いてしまいました。
大変参考になるご回答ありがとうございます。
また、参考意見ありましたらよろしくお願いします。

補足

親切なご回答、ありがとうございます。県ですが営利従事許可でるんですか？担当係に電話で質問したところ
（係）「あなた公務員ですよ。営利事業はできません。」
（私）「アパートの相続なんかしてる人はいないんですか？」
（係）「どうしてもやりたいなら辞めてからに・・・」
という内容でした。即答だったので適当な返事されてしまったのですかね。悲しいかな当時の係員の名前は今となってはわかりません。

「妻名義で」というのは、妻が父から相続した土地を遊ばしておくのがもったいないと思って、土地を担保にして私が連帯保証人となって妻が建築費を借り入れました。担保の土地が妻のもので妻が融資を受けているので私の収入というのは難しいと思われます。

　銀行は、「奥さんの連帯保証で土地を担保にしてご主人に融資できますよ。」といってましたので営利従事許可がでたはずならショックです。

　　う～っっ　なんとかなりませんか？？？

回答No.7

unclkeiko

共済組合の扶養家族認定収入基準は　税の扶養（配偶者）控除認定の基準とは異なる面があります。
（cf.失業保険は　税では課税対象ではありませんが　共済組合では収入基準に入ります。）　
もう共済組合からの結論が出ているようなので家賃について経費を云々して所得額をどう説明してもダメではないのでしょうか。（担当者の説明で納得いかねば審査申立可能ですが　家賃などの前例は多々あっての説明でしょうから　まずダメでしょう。）

「妻名義で」とは　実質はあなたの出資ですか。実質あなたの家賃収入なら　あなた名義に　変更すれば解決しますが　不動産登記変更　貸家契約の変更　など費用手間がかかると思われます。

公務員の営利従事禁止ですが　不動産の貸付はまず禁止対象にはなりません。活動が（他の事業に比べ）ほとんどないためらしいですし空屋更地での放置を強制することになり財産権の侵害にもなるからと聞きました。

（不動産貸付けに活動がほとんどないことで　所得税での専従者控除が認められないことも多いです。集金掃除従事程度ではまずダメです。）

回答No.6

noname#67192

ご質問の件は、さまざまな要素がからまっていますので、全てのことに
一つの質問で一気にカタがつくようなスペシャルな回答ができる
幅広い専門知識をもった人はいないかもしれません。
まず、問題を整理して、一つずつ、各専門カテゴリで質問をされるといいとおもいます。

さて、素人ながら、私がご質問を拝見しておもったのは、
共済組合への「裏づけのある、説得力のある、「実収入」を証明する方法」を準備されるべきだな、ということです。

つまり、「ローンの支払」という経費と、「家賃」という「収入（売上）」をあわせてきちんと証明できないと、ただ、「収入（売上）」だけで処理せざるを得ないのはしかたがありません。
（根拠のない、口説明だけの事実では、事務の人はうごけませんので）

ご質問の、「共済組合における扶養」がどういったものかは
私はよくわからないのですが、多分、

１．奥様を「個人事業主（個人的にやってる自営業＝この場合は不動産賃貸業）」であることにし、
経費（営業活動にかかった元手）と、売上、利益をきちんと管理し、税務署に「確定申告」をする

２.確定申告をもとに、「実収入」を奥様の収入として組合に申請

すればいいんじゃないかとおもいます。
ただし、ローンを経費としてやるやり方、個人事業主としての体裁のととのえかた（書類面）などについては詳しくないのでわかりません。
支払をしたときの証明書の添付などがおそらく必要になり、それなりに手間もかかるとおもいます。
不動産投資にくわしい方がいそうなカテゴリで質問なさってください。
また、上記の方法で本当にいいか、組合にも確認されることをお勧めします。

お礼

みなさん、いろいろと参考になるご教示、ありがとうございます。
　担当の係員いわく「共済の扶養家族の資格である収入１３０万円以下というのは所得税の申告などでいう所得・実収入ではなく、恒常的な収入が１３０万円以下でないとダメということらしいです。所得税の申告では経費として控除される減価償却費も経費に含まれず、家賃収入そのままが収入としてみられてしまいます。不動産業者の管理費などは経費として見てくれるのですが、金利を経費としてくれるかどうかは本庁に確認中です。たぶんダメでしょうといわれましたが。
金利の年間１００万円を経費に算入出来ても、まだまだ１３０万円以下に押さえられそうにはありません。このような状況で家賃を下げたりして収入を１３０万円以下におさえてしまうと月２０万円のローンが払えないようになってしまいますし。何をやっていることやら・・・

回答No.5

koala0305

公務員がアパート経営してはいけないってホントですか？　私の義兄は公務員ですがビルを二つ所有して普通に確定申告もしてますよ。（相続によって得たものですが）

お礼

担当課に「アパート経営してもええですか？」って聞いたら、「仕事辞めてからにしてください。」って言われてしまいました。

回答No.4

fwht

会社組織にしてメリットがあるのは所得が1800万円位ある場合のみ。会社組織とした場合、会社としての別途税金支払い、決算書作成コストもかかります。
アパートの所有者名義、借入名義をご夫婦の両親のどなたかに変更して、その方の不動産収入として申告。その新所有者が、専従者給与を月8万円程度をあなたの奥様が受け取るのがいいのではないでしょうか？

お礼

会社組織は、私の場合には全く向いてませんね。
所有者名義、借入名義など、変更可能か銀行に相談してみます。
しかし、アパートの所有者を親などに変更したら贈与税なんか要りそうな気がしないでもないような・・・
でもなんか、すごく名案っぽいです。
この方法でいろいろと調べてみます。
ありがとうございます。

回答No.3

jklmn

この日本に有限会社なんてありまへ～ん。
会社法ができて、有限会社という制度そのものがなくなりましたよ～ん。昔の有限会社は、現行の会社法上は株式会社でっせ。

お礼

ですよね～
調べてみて有限会社がないのにびっくりでした。

回答No.2

Drive-chan

会社組織にしてはどうですか？
奥さんと、お子さんとか、で・・・
ただ有限会社にする場合でもいくらかのお金が必要だとは思いますが、
会社から役員報酬ということにすれば年収１００万未満で扶養家族に入れられるのでは。

お礼

ありがとうございます。
有限会社についてしらべてみます。

回答No.1

tono-todo

何を質問されているのか分からない。

奥様の収入を減らすしかない。
あなたが、アパート収入を得ることにすればよい。

補足

私の質問、支離滅裂ですよね。
家賃収入自体は300万円くらいあるのに、ローンや経費で実質は月5万円くらいしか手元に残りません。職場では収入が300万円あるといって扶養家族からはずされてしまったのです。
　私は公務員ですから私名義では出来ませんし、家賃収入を130万円未満に抑えればローンが払えません。

　別の回答者さんからあったように会社組織についても考えてみます。
　ほかに、何か手があればと思って・・・・