分譲マンション賃貸退去後の問題

質問

１２月の２日に退去日となっており、２日に鍵を返し敷金の返金を待っている最中に問題は起きました。

私は、１０月頃に不動産屋に退去の電話をし、書類を送るのでそれに記入して郵送してくださいを言われました。その書類に立会日、引越し日、引渡し日など記入するところがあり、自分でも不動産屋に電話をし１１月頭くらいまでに持ってきてもらえれば大丈夫ですと言われたので近かったこともあり不動産会社まで自分で届けに行きました。（コピーは持っていません。）

退去が決まった頃１１月の終わり頃、母が不動産屋に電話をし火災保険も解約お願いしますねと言い、向こうもわかりましたと言いました。

リフォーム料金の概算を出すため立会いの日に不動産会社とリフォーム業者が来てこれなら壁のクリーニングだけで大丈夫ですね、大体５万くらいです。と言われました。（家賃は管理費込み９万３千円です。）
その時に「火災保険はリフォームが終わったら解約しますね、何かあったらいけないので」と言われ、それを母にも伝え、そうだね何かあるといけないものね。とそこは話が終わりました。

しかし、１２月の２０日頃になり母が１２月分の家賃を１１月に間違えて振り込んでしまっていた事に気付いたのです。
（１２月２日までの２日分は敷金から日割りで引くという事になっていました。）そこですぐに電話をし、すぐ振り込んで下さいと言った所向こうもわかりましたと言い、忘れてたらそのままだったね、よかったよかったなどと言っていました。

そして問題は昨日起こりました。不動産会社から手紙が届きその手紙には「定期賃貸住宅契約書」第１８条をご覧下さいと書いてあり。
１２月２２日にリフォームが終了しましたので、この日をもって、明け渡された事になりますと書いてありました。
それと合わせて火災保険の解約書までもが送られてきました。

確かに間違って振る込んでしまった点は反省すべき点だと思いますが、何故１２月２日の鍵を返していただいた時点で退去と言われ１日でも安く済むようにと、１２月２日に合わせ急いで掃除などもしたのに、住んでもいない２２日までの家賃を取られなければならないのでしょうか。
あまりにもあこぎな話ではないでしょうか。

周りに話してもおかしいと言われます。
消費者生活センターに間に入ってもらうのがいいよと言われ、かけたのですが○野区の消費者センターに電話したら「不動産会社に電話して下さい。」と言われ話も全然聞いてもらえず、一方的に電話を切られてしまいました。
初めてセンターを使うし、きっと間に入って頂けるのだろうと思っていた分ショックが大きいです。

どの様に行動して対策を立てればよいでしょうか。どなたかご指導ご鞭撻の程よろしくお願致します。

回答No.5

todoroki

引用くださった条項を何度も読みましたが
該当するとすれば「乙は通常の使用に伴い生じた本物件の損耗は除き、本物件を原状回復しなければならない。」
つまり、原状回復してからの明け渡しになるので
リフォームが完了するまでは家賃が発生するという理解をしているのではないでしょうか。
本来ならリフォームの手配もkoumei82さん側でやってもらいたいんだが便宜上こちらでやりましたというわけです。

　前回の回答では、火災保険の解約のタイミングは関係ないと申し上げましたが
通常の契約ですと、部屋を引き渡したらその時点で解約するものです。
リフォーム工事中に何かあっても賃貸人の関知するところではありませんから。
退去してしまった人間の負担で何かしようなんてずるすぎます。
でもそこで堂々とリフォーム完了までと主張しているんですから
やはり不動産屋の側にリフォーム完了まではkoumei82さんが部屋の借主だという認識があったはずです。

　私も気になっていたんですが
定期賃貸住宅契約書というタイトル自体、通常の契約書とは違っています。
やはり定期借家契約だったのではないでしょうか。
定期借家契約だと通常の契約とは違ってきますから、ほかの人と比べてという非難はできません。

　とにかく不動産屋に説明を聞いてみた方がいいと思います。すっきりしますし。
年末ですし、まだ何もアクションを起こしていませんよね？
「１８条を読んでみたんですが、私の頭ではよくわからなくて・・・。
２日までの分は敷金から引くとおっしゃっていたのにどうして急に２２日までになったんでしょうか？」
決して抗議ではなく、疑問な点を教えてほしいと下手に出てください。
まだ事を荒だてる段階じゃありませんから。
２日分だけでいいと言ったのが不動産屋の誰だったかも付け加えるといいと思います。
筋の通った説明をされたら、仕方ないと思うしかないでしょう。
通常の契約でも、いつ退去しても12月分はまるまるいただきますよという契約もあるようですから
リフォーム完了まで日割りでという言い分なら逆に親切だと思ってもいいかもしれません。
不動産屋の営業が開始されたら即問い合わせてみてください。

回答No.4

noname#65504

＞きっと間に入って頂けるのだろうと思っていた分ショックが大きいです。

消費者生活センターには仲裁権などがないので、通常は相談だけです。今大本の国民生活センターにそのような権限を与えることが検討されている段階ですので。

＞乙は、本契約が終了する日...までに..．本物件を明け渡さなければならない。この場合において、乙は通常の使用に伴い生じた本物件の損耗は除き、本物件を原状回復しなければならない。尚、畳の表替え、フスマの張替え、室内の消毒、クリーニング、立会い確認で原状回復が必要であると認められた箇所（毀損部分を含む）について（別紙「原状回復等要項」参照）は入居の期間にかかわらず乙の負担にて原状に復するものとする。もしも、乙が遅滞なく原状回復の処置をとらなかった時は、甲は乙の負担において原状回復の処置をとることができるものとし、乙はこれに異議を申し立てず、その費用を直ちに甲に支払うものとする。

上記また法律より引き渡しに対しては原状回復義務を負います。
また上記の内容から「畳の表替え、フスマの張替え、室内の消毒、クリーニング」は原状回復として、借り手側で行うことになっており、借り手側が行わなかった場合は、貸し手側で行うと読めますので、リフォームというのがこの原状回復のための工事を指しているのなら、業者側の主張も成り立つと思います。

ところで、
１．「定期賃貸住宅契約書」となっている。
２．分譲賃貸であり、分譲賃貸は投資物件もあるが転勤の間だけ自宅を貸すなどのケースが多いこと
３．以下の部分は一般借家契約なら借地借家法により無効とされるような内容である。
＞同条４項ただし書きに規定する通知をした日から６ヶ月を経過した日）までに...本物件を明け渡さなければならない。
＞乙は住宅の明渡しに際して、甲に対し立退料、補償料その他の名目のいかんにかかわらず一切の請求をすることができない

以上から質問者の下契約は、一般賃貸契約ではなく、定期借家契約ではないかと思われます。
定期借家契約の場合途中解除は法律上原則できませんので、契約全期間分の家賃を支払う必要があります。途中解除ができる契約になっていることは借り手にずいぶん有利な内容ですので、途中解除条項については有効だと考えられます。

契約内容をみたところ、家賃の支払時期については、業者の主張が通るような気がしますが、原状回復に要する部分については、最近の判例などでは、消費者に不利な内容として否定されている内容もありますので、家賃の返金よりもどうせ争うなら原状回復の内容が有効であったかどうかで争った方がよいような気がします。

最近の判例などみると敷金の返金の可能性もあるし、貸し手側で行った工事が借り手の義務の現状回復に当たらないとされれば、工事が終了した時点が原状回復ではなく、引き渡し日が原状回復日とされ、家賃もその分返してもらえる可能性がありますので。

なお、相手が同意しなければ、少額裁判などの手続きが必要です。
家賃の発生日などは契約で決めていて、それを覆るような事例もあまりみたことがありませんが、敷金返金問題はよく話題になっています。
消費者生活センターには原状回復について争うのでどのような手続きをすればよいか聞いてみるとよいのではないでしょうか？

回答No.3

todoroki

お話を伺う限りでは、不動産屋が何か勘違いをしているのではないかと思いますが
「定期賃貸住宅契約書」第１８条には何と書かれているのですか？
１２月分の家賃を間違えて振り込んでしまっただの、火災保険の解約のタイミングなんて何の関係もありません。
契約書の１８条に書かれていることが重要です。
一字一句正確に引用してみてください。
もしそこにリフォームが終了する時点までは家賃が発生するとあれば、
あこぎであっても、それを納得して契約したとみなされるんですけど・・・。

お礼

回答して頂きありがとうございます。
絶対に取り戻したいと思っていますのでお力を貸して頂けたらと思っております。
さて、１８条の件ですが記述させて頂きます。

（原状回復及び明け渡し）
１８条　乙は、本契約が終了する日（甲が第２条３項に規定する通知をしなかった場合においては、同条４項ただし書きに規定する通知をした日から６ヶ月を経過した日）までに（第１６条の規定に基づき本契約が解除された場合にあっては、直ちに）、本物件を明け渡さなければならない。この場合において、乙は通常の使用に伴い生じた本物件の損耗は除き、本物件を原状回復しなければならない。尚、畳の表替え、フスマの張替え、室内の消毒、クリーニング、立会い確認で原状回復が必要であると認められた箇所（毀損部分を含む）について（別紙「原状回復等要項」参照）は入居の期間にかかわらず乙の負担にて原状に復するものとする。もしも、乙が遅滞なく原状回復の処置をとらなかった時は、甲は乙の負担において原状回復の処置をとることができるものとし、乙はこれに異議を申し立てず、その費用を直ちに甲に支払うものとする。
２　乙は住宅を明け渡そうとするときは、明渡す日の１５日前までに甲に申し出て住宅の立会い確認のための検査を受けなければならない。
３　乙は前項の規定により住宅の検査を受ける時に、第１１条に規定する電気、ガス、電話、水道等について、その使用料の領収書の提示のみでなく、未払金がある場合は相当額を甲に預託するものとする。
４　乙は住宅の明渡しに際して、甲に対し立退料、補償料その他の名目のいかんにかかわらず一切の請求をすることができない。
５　乙は本契約が終了した後において住宅を明渡さない時は、不法住居による賠償金として契約終了日の翌日から明渡しの日までの期間につき家賃の日割りの２倍に相当する金額を甲に支払わなければならない。
６　乙は住宅の明渡しに際して、甲に対し、鍵を自己の負担で作ったものも含めて返還するものとする。
以上です。どうでしょうか。私が読むと４のところがどうなのかなという感じです。よろしくお願いいたします。

補足

回答して頂きありがとうございます。
絶対に取り戻したいと思っていますのでお力を貸して頂けたらと思っております。
さて、１８条の件ですが記述させて頂きます。

（原状回復及び明け渡し）
１８条　乙は、本契約が終了する日（甲が第２条３項に規定する通知をしなかった場合においては、同条４項ただし書きに規定する通知をした日から６ヶ月を経過した日）までに（第１６条の規定に基づき本契約が解除された場合にあっては、直ちに）、本物件を明け渡さなければならない。この場合において、乙は通常の使用に伴い生じた本物件の損耗は除き、本物件を原状回復しなければならない。尚、畳の表替え、フスマの張替え、室内の消毒、クリーニング、立会い確認で原状回復が必要であると認められた箇所（毀損部分を含む）について（別紙「原状回復等要項」参照）は入居の期間にかかわらず乙の負担にて原状に復するものとする。もしも、乙が遅滞なく原状回復の処置をとらなかった時は、甲は乙の負担において原状回復の処置をとることができるものとし、乙はこれに異議を申し立てず、その費用を直ちに甲に支払うものとする。
２　乙は住宅を明け渡そうとするときは、明渡す日の１５日前までに甲に申し出て住宅の立会い確認のための検査を受けなければならない。
３　乙は前項の規定により住宅の検査を受ける時に、第１１条に規定する電気、ガス、電話、水道等について、その使用料の領収書の提示のみでなく、未払金がある場合は相当額を甲に預託するものとする。
４　乙は住宅の明渡しに際して、甲に対し立退料、補償料その他の名目のいかんにかかわらず一切の請求をすることができない。
５　乙は本契約が終了した後において住宅を明渡さない時は、不法住居による賠償金として契約終了日の翌日から明渡しの日までの期間につき家賃の日割りの２倍に相当する金額を甲に支払わなければならない。
６　乙は住宅の明渡しに際して、甲に対し、鍵を自己の負担で作ったものも含めて返還するものとする。
以上です。どうでしょうか。私が読むと４のところがどうなのかなという感じです。よろしくお願いいたします。

回答No.2

Tadkashy

大家しています。

　大抵は借主さんが引っ越されて鍵の返還を受けた時に明け渡しが終わったことになってます。
　借主さんと原状回復の負担金について話し合いが済んだ後は、リホームするか、クリーニングで済ますかは大家の決めることですので、借主さんに関わり無いことです。その期間は大家が鍵を持っていることになりますので部屋は大家の管理下にあります。その分の家賃の負担などする必要はありません。

　ただ、『「定期賃貸住宅契約書」第１８条』になんてあるのかが問題です。そこに『明渡しはリホームの終了時とする』なんてあると司法手続きも範疇に入れなければ戻ってこないでしょう。

　『少額訴訟も考えています。』なんて脅しも役立つかもしれません。気の弱い大家ですと折れてくることもあります。

お礼

ありがとうございます。
自分でももう少し調べてみようと思っています。

回答No.1

ken-dosanko

このあと，同じようなコメント付くと思いますが，
リフォームの費用はあなたの負担ではありません．

リフォーム業者と管理会社がグルになっている場合もあります．