実家の借地物件に住もうかと

質問

私、今現在は都内の賃貸マンションに住んでいます。
実家は都内下町の借地の約15坪に建つ3階建ての一軒家です。
（鉄筋で築30年）
その土地は祖父の代から借りていて70年位はそこに住んでいます。
今は母が7年前に無くなり父親だけで住んでいます。
将来的に父が無くなった後、そこに移り住もうかと考えています。
家は建替えはせずリフォームで考えています。
リフォーム代や修繕費はまったく別にして
借地の名義を私に変えるのと諸々かかる税金等だけで
大体いくら位になるのでしょうか？

回答No.4

mark-wada · ベストアンサー

東京で借地人の立場の経験者です。
ちょっと話を整理します。

A お父様が亡くなったタイミングで、建て替えずにその家にそのまま住む。
B その後、多少の「リフォーム」をする。

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Aにあたっては、費用はほとんどかかりません。

・　その土地の借地権および建物を相続する（当然に相続できます）際、その価値に対して相続税がかかります。が、免税ラインが高く、建物も老朽化しているので、ほかに多額の財産が無ければ、おそらくかからないのでは？さらに地価の高い地域だとしても、「小規模宅地特例」というものが使えます。必要ならそれで検索してください。

・　建物の登記名義を、貴方に変更する必要はあります。これは借地人として地主への対抗上、是非必要です。司法書士への依頼料こみで高くても数十万円以内。

・　ここが大事な点ですが。Aにあたっては、地主には1銭も支払う必要はありません。「相続しましたので、今日から私が借地人です。今までの借地契約をそのまま履行してください。」これだけで済みます。
地主によっては、名義の書換料を要求したり、借地契約を結び直すよう迫る場合もあるようですが、応じる必要はありません。
（まあ、今までと同じ内容で、名前だけを変えた契約書の作成実費（1万円？）くらいは払っておいた方が、地主との人間関係上、良いかもしれませんが）

>借地の名義を私に変える

所有権と違って借地権は公に登記されているわけではありません。
ただ、建物の名義が貴方になっていれば、貴方の借地権は強力に保護されます。

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Bはちょっとやっかいです。

一応、借地権者は、建物の「修繕」をする権利があります。が、建物を建て替える時は、地主の承諾が必要です。
あなたの言う「リフォーム」がどちらに当たるか、で話は変わります。修繕なら地主に無断で（もちろん、費用も払わず）行ってもかまいません。

しかし、大幅なリフォームとなるとどうでしょう。地主に承諾料を支払う必要があるかもしれません。具体的な金額は、ケースバイケースです。

この過去質問も参照してください。
http://okwave.jp/qa1995944.html

お礼

ありがとうございました。

回答No.3

mahopie

有効に成立している借地権は、相続財産として「当然に」相続人への包括承継が認められています。その意味では土地所有権と同じ扱いです。
http://www.imanaka-kaikei.co.jp/news14-06.htm

その上で、借地契約の内容、更新の条件、契約者それぞれからの条件変更の可否、建物の変更（リフォーム・建替）への承諾と条件（更新料・承諾料）、という問題が個別に発生することになります。自身の名義でない土地（借地）上に建物を建てるに当たっては、建築確認申請やローン契約に際して土地所有者の承諾書・印鑑証明書が必要になりますので、承諾料はこれとの引替えになるのが世間で見受けられる慣習のようです。
http://www.pref.saitama.lg.jp/A01/BQ00/nettosodan/syakuti.htm

父親の死亡を待って借地権を相続するのなら、よほどの都心部でなければ借地権相続にかかる相続税はゼロor軽微（免税ライン５０００万円＋１０００万円×相続人数）、建物については実質無価値で登記移転費用程度、以降の費用も現状の負担と同じ程度。対地主との承諾料・更新料については地域の慣習や契約の中身がわからないとなんとも言えません。

一方で、地主側からいうと過去の地価上昇局面で地代の引き上げに抵抗してきた借地人に対しては、契約更新・承諾に際しては報復的により厳しい態度を示す、というのが世間で多々発生している事例のようです。

お礼

ありがとうございました。

回答No.2

m_inoue222

＞将来的に父が無くなった後

・相続税（一時的に価値次第）
・固定資産税が毎年（評価次第で変化）
・地主との契約変更の費用（不定）
・建物の名義書換の費用（普通は司法書士を利用）

思いつくのはこれくらいですね

なお、リフォームの内容によってはこれも地主の許可が必要な事が有ります

お礼

ありがとうございました。

回答No.1

noname#46828

全く考え違いのように思います。

借地名義人を借り手が勝手に変更することはできません。
賃貸契約は世襲制ではありませんし、借用権利は相続されるものでもありません。お父様の契約内容と子供の契約内容は当然異なります。

つまり、新たな契約を地主と交わすことになります。
地代も現代の相場に合ったものになるでしょう。
そのための契約料や地代がいくらになるかは、物件ごとで異なりますｋらお答えするわけにいきません。

借地権を土地の所有権名義のようにお考えになっていますが、全く異なります。新しく契約をしなおすのです。地代がいくらになるのか、借地権の設定がどのようになるのか、もっと言えば、果たして駆り続けることができるのか、地主に聞いてください。

お礼

ありがとうございました。