土地の名義変更

質問

来年、今住んでいる自宅を建替えする計画があります。
今の家が建って来年で３０年になります。

この土地は親戚の名義です。（親戚は一緒に住んでいません）
口約束で、２５年程前に土地をくれるとの事でしたがいまだしておらず
この建替えを機に名義変更しようと思います。

２０年以上、名義人（親戚）も建物の所有者（我が家の父）も
出て行け等のいざこざもなく円満にやってきております。

１、これで所得時効は成立するのでしょうか？

もし成立するとすれば
名義変更する相手を、将来的に相続するであろう
成人した子にしたいと思っております。

２、それが可能なのか？
３、その際にかかるお金は、贈与なのか登記のお金だけなのか。

４、この方法よりももっと上手く名義を変更する方法があるのでしょうか？

５、年内にやっておいた方がよい事はありますか？（分けて取得していく等）

いくつか質問させていただきましたが、わかる箇所だけでも結構ですので
皆さんのご意見お聞かせください。よろしくお願いします。

回答No.1

noname#46041

1.理論的には、成立する。もっとも、純粋に理論だけの話をするなら、贈与の約束があり、土地の引渡しも終わっているのだから、時効云々の話をするまでもなく、土地の所有権はもらった人のものとなっている。

ただ、問題となるのは、その親戚が、「あげると言った覚えはない。貸していただけだ」と言い出した場合。こうなると、面倒なことになる。贈与契約は口約束とのことなので、立証できない。また、時効取得についても問題が出てくる。借りていたことになってしまうと、何年占有したとしても時効取得できない（時効取得に必要なのは自主占有だが、借りていたということになると、他主占有ということになってしまう）。

もめて裁判になってしまうと、土地の所有権を取得できるかどうかは微妙な問題となってしまい、どちらに転ぶか分からないことになってしまうので、なるべく波風を立てないように、穏やかな話し合いで進めたほうが良い。あまり強気で居丈高には出ないこと。

２．中間省略登記禁止の原則に該当するので、不可。贈与なら、25年前にもらった人に権利が移転していたことになるし、また、時効取得と法律構成したとしても、起算点は占有開始日なので、やはり25年前に権利が移転していたことになる。

３．私は税法には詳しくないので、税理士に相談した方が良い。一応、私の意見を記載すると、贈与と考えるなら、本来贈与税がかかるはずだが、25年前の話なので、課税権が時効消滅し、登記のお金（登録免許税）だけですむと思う。時効取得としてしまうと、税法上一時所得として課税されるはず。だから、登録免許税以外にも余分なお金がかかるはず。繰り返すが、必ず税理士に確認すること。私は贈与と考えれば課税権が時効消滅すると思うが、無申告で悪質だから重加算税云々という話が出てきても、責任は取れない。

４．回答は差し控えさせていただく

５．知らない。年内云々の話は知らないが、親戚が協力してくれる間にやっておいた方が良いと思うよ。人間、いつ心変わりするかなんて分からないし。

お礼

ご丁寧な回答ありがとうございます。

土地、登記、税金等何もわからない所から調べてきて、
全く的外れな質問かもしれないと思いながらも、今回お聞きしたことで
そうやら向かっていた方向は間違っていなかったようなのがわかっただけでもよかったです。

１、２、について分かりやすくご説明していただきありがとうございます。

３、は参考意見としてそのような受取られ方があるのだという事を知れただけでもよかったです。

４、５、については、、、くだらない質問でしたね。
こういった事をどうすすめるのが一番なのかを税理士さんに相談してきます。

人間心変わりをするものですよね…タイミングをみて協力してもらってきますね。