土地を穏便に返して欲しい

質問

近い将来相続する土地のことで質問があります。
その土地はかなり昔から人に貸しており、相手はその場所に借家を建てて人を住まわせていますが、建物はかなり老朽化しています。現在は私の親がその土地を、周囲の適価と比較するとかなり安い値段で貸しているようです。以前親が返してほしいと伝えた時には、住人がいるという理由で返してもらえませんでした。貸し始めた当時の契約内容がはっきりしておらず、明確な契約書は無いようです。
1.このまま現在の建物が老朽化し、人が住まなくなったときには土地を返してもらいたいのですが、土地を借りている人は地主の承諾なく立て替えをすることはできてしまうのでしょうか。
2.土地を貸している人が借地権を次の世代に譲るときには地主の承諾は必要なのでしょうか。必要な場合、地主が承諾しないとすると、借家に住んでいる人たちの権利はどうなるのでしょうか。

私としては、出来るだけ穏便に、しかし自分の代の内にうやむやを無くして、自分の子供は悩ませたくないと思っています。

回答No.2

takumaF · ベストアンサー

こんにちは。
１建物の再築
借地権の当初の存続期間内の再築は地主の承諾は必要ありません。更新後の再築は地主の承諾が必要不可欠です。なお、借地人には裁判所の許可制度という救済制度があります。
２借地権の承継
借地権の内容が「地上権」の場合には、地主の承諾不要です。「賃借権」の場合、地主の承諾が必要です。ただし、親から子への承継という場合には、地主の承諾は不要です。

いつ契約したのか、更新しているのかを明確にすべきだと思います。場合によっては、地代等の増額請求をすべきと思います。

建物がある限り、原則として法定更新します。建物が無くなれば、法定更新ありません。

大きな問題ですから、直接交渉するよりは、弁護士さんや司法書士さんを間に挟んで交渉した方がよいと思います。

お礼

まだまだ近所付き合い等も残る田舎ですので、親に聞いたところ地代を上げるのもなかなか大変な様ですが、周囲の地代等を調べて今後の対応を考えたいと思います。丁寧なご回答ありがとうございました。

回答No.1

noname#52086

1）土地を貸してる契約が「地上権」か「土地賃借権」によります。
地上権では貸主の承諾なく立替できます。土地賃借権では承諾を得る必要があります。

2）次の世代に譲る＝相続の事なら地主の承諾がなくとも引き継がれます。借地上の家を貸すのも自由です。

旧借家法では「土地は一度貸したら戻ってこない」と言われる程、借主の権利が強力に保護されています。

正直なところ、借地人から返して貰うにはその土地が買えるぐらいの立ち退き料が必要になるかもしれません。

土地を返してもらうのは諦めて、地代を値上げする事を考えましょう。
周辺より安いのであれば、裁判で調停してもらえば相場までの値上げは認めてもらえます。

参考URL：

http://dict.realestate.yahoo.co.jp/term_search?p=%BC%DA%C3%CF%B8%A2

お礼

早速のご回答ありがとうございました。
親にそのあたりの契約について聞いてみましたが、やはりよく分からないようです。ご回答いただいているように、借り主の権利が強力に保護されていることは言っていました。とりあえず周りの土地の地代を調べ、今後の対応を考えて行きたいと思います。