お願い、家賃の計算

質問

私はアパートを借りていますが、
契約書にこのように書いてあります
「乙が明渡しを遅延した時は、乙は甲に対して本契約が解除された日、または終了した日の翌日から明渡し完了までの間の遅延分日数の賃料および共益費の合計額の倍額相当額を支払わなければならない。」
と書いてあります。

・この契約が消費者契約だとします。
消費者契約法第９条第２号では、年１４.６％を超える部分は無効となっています。上記の遅延に関する規定の場合にも、この条項（第９条第２号）は適用されますか。
それとも、第９条第１号でしょうか。

・消費者契約法第９条第２号が適用される場合、適用されない場合、それぞれ計算方法を知りたいのですが。以下の場合、「契約終了後」の分の支払うべき額はどうなりますか。もちろん、敷金などは考慮外です。

家賃を１箇月６万円、共益費は０円
１０月３１日に契約終了。１２月３日に明渡し完了。実際に支払った日１２月１０日（明渡しの７日後）

------------------------------------------------
消費者契約法第９条第２号が適用されない場合：

遅延分を含まない家賃は、
１１月分が　６万円、１２月分が　６万円÷３１（日）×３（日）＝５８０６円、合わせて
６万円＋５８０６円＝６万５８０６円。
遅延分を含む場合は、それを２倍すればいいのだから、６万５８０６円×２＝１３万１６１２円。

支払日までの民事法定利率５％分は、１３万１６１２円×５％÷３６５（日／年）×７（日）＝１２６円。
法定利率の分も合わせると、　１３万１６１２円＋１２６円＝１３万１７３８円。

-----------------------------------------------

消費者契約法第９条第２号が適用される場合：
遅延分（割り増し分）は、
１１月分は　６万円×１４．６％÷３６５（日／年）×３０（日）＝７２０円、
１２月分は　６万円×１４．６％÷３６５（日／年）×３（日）＝７２円。
もともとの家賃は、
１１月分が６万円、
１２月分が　６万円÷３１（日）×３（日）＝５８０６円。
合計　６万円＋５８０６円＋７２０円＋７２円　＝　６６５９８円。

民事法定利率５％分は、　６６５９８円×５％÷３６５（日／年）×７（日）＝６３円。
法定利率の分も合わせると、　６６５９８円＋６３円　＝　６６６６１円。

-------------------------------------------------

この計算で正しいでしょうか。

本当ですか。
上記の「消費者契約法第９条第２号が適用される場合」で、
１１月分に対して、
１２月１日から１２月３日までの３日分の利率（１４．６％÷３６５（日／年）×３（日））
がかかっていないような気がしませんか？
また、
明渡し日１２月３日から１２月１０日までの７日分には、法定利率５％ではなくて、１４．６％がかかるんじゃありませんか？

第９条第１号だとしたら、どのようになりますか？

回答No.4

talkie（@utilityofa）

○　消費者契約の該当性
質問者さまは、個人でアパートを借りているお立場のようですから「消費者」（消費者契約法２条１項）であり、アパートの大家さまは、アパートを貸すことを業としている方でしょうから「事業者」（同）であることになるでしょうから、ご質問の契約は、「消費者契約」（消費者契約法２条３項）ということになると思われます。

○　ご質問の契約条項について
「乙が明渡しを遅延した時は、…遅延分日数の賃料および共益費の合計額の倍額相当額を支払わなければならない。」というご質問の契約条項は、家賃などの金銭債権の遅延にともなう損害賠償額の予定ではありませんから、消費者契約法９条２号のお話ではないと思います。
そして、上記のような条項（賃料相当損害金に関する条項）の実質は不法行為に基づく損害賠償ですから、上記の条項は「消費者契約の解除に伴う損害賠償の額を予定」したものとして、まさに消費者契約法９条１号のお話になると思われます。

そうすると、基本的に、質問者さまの「消費者契約法第９条第２号が適用されない場合」の計算でよいということにはなりますが…。

なお、上記条項の「２倍」というお話が、消費者契約法９条１号にいう「消費者契約の解除に伴い当該事業者に通常生ずべき平均的な損害」の額を超えないかどうかということが問題となります。この辺からはケース・バイ・ケースということでしょうが、私には「２倍」という率には、多分に懲罰的意味が含まれている＝平均的な損害の額を超えるように見受けられます。

ただし、公営住宅について、しかも判文から見る限り消費者契約法９条１号を念頭においているとは考えがたいケースですが（公営住宅は地方自治体の公物ですが、一般使用関係に当たる場合を除いて、消費者契約法にいう契約関係に当たるとされています。内閣府国民生活局消費者企画課編「逐条解説消費者契約法」（商事法務、２００３年））、賃料相当損害金の額の上限を近傍同種の住宅の家賃の２倍の額に相当する額としていることは、公序良俗に反するほど高額であるとは認められないとした裁判例があります（平成１６年７月２１日・福岡高等裁判所判決・最高裁ホームページ）。

回答No.3

tatuta1991

>この契約が消費者契約だとします。

賃貸借契約でも相手が事業者なら、消費者契約に当たります。

＞消費者契約法第９条第２号では、年１４.６％を超える部分は無効となっています。上記の遅延に関する規定の場合にも、この条項（第９条第２号）は適用されますか。それとも、第９条第１号でしょうか。

第９条は契約中の解除や遅延による損害賠償の予定であって、＃1さんのように契約後明渡完了までの不法占有による損害賠償規定には当たらないです。適用されるとしたら消費者契約法１０条です。ただ、「賃料相当の倍」という規定は、世間ではよくある規定ですし、消費者の利益を一方的に害するとは言えないかなと思います。個人的には。

ですから、契約終了後の損害賠償は１３万１７３８円であってます。

＞明渡し日１２月３日から１２月１０日までの７日分には、法定利率５％ではなくて、１４．６％がかかるんじゃありませんか？

5％です。民法709条による明渡済みから発生する損害金です。

お礼

>5％です。民法709条による明渡済みから発生する損害金です。

考え方としては、
「７０９条で借主側に損害賠償義務が発生するが、
その額は４１９条１項によって法定利率で計算する」
ということになるのでしょうか。

補足

丁寧にありがとうございました。

回答No.2

manno1966

> この計算で正しいでしょうか。
計算そのものが無意味。

賃借人が出ることが決まったら、不動産屋等に次の賃借人を探すよう依頼します。
前の人が居座ると、不動産屋等に次の賃借人に違約金や損害賠償の必要が生じます。
それを防ぐためのモノですから、倍額程度は相当性があるといえるでしょう。

支払いが遅れた場合等なら質問の利率計算も良いでしょう。
根本的に、不当占拠の代償を利率で計算するという考え方が違う。

補足

ご回答ありがとうございます。

>倍額程度は相当性があるといえるでしょう。

ご回答は、
質問の初めに書いた「倍額相当額を支払わなければならない」という規定が適用される
ということでしょうか。
それならば、１３万１７３８円で正しいのではないですか？

回答No.1

kukineko

消費者契約による遅延損害金と言う解釈よりも
不法占有による損害賠償金に当ると思います。
契約が切れても明け渡しをしないのは不法侵入に当ります。その不当性により大家が最大限受けれる可能性があった損失をあなたが負担する必要があります。
例えば、大家が近隣宿泊施設と同程度額は収入として見込めると積算した場合、それが認められればあなたは不当に占有しその利益を害した訳ですからその損害分は負担する必要があります。
契約切れても倍払えば居座っていいと言ってる契約書はむしろ優しいです。
契約期間中の遅延損害と契約解消後の不当占拠を同レベルで考えるのは誤りだと思います。

このケースで利息を計算するとしたら
１１／１～１２／３までの賠償金額１３２，０００円（６０，０００／月×２≒日額４，０００円×３３日）に対しての１２／３から１２／１０までの期間の利息でしょう。

賃貸契約が切れている以上あなたに以前どおりの家賃で部屋を貸す義務は大家さんにはありませんよ。

補足

ご回答ありがとうございます。

>契約切れても倍払えば居座っていいと言ってる

この契約のことをおっしゃっているんですか？
本当にこの条項は「居座っていい」と言っているのですか？

>契約が切れても明け渡しをしないのは不法侵入に当ります。

それでは、不法侵入なのに「居座っていい」のはなぜですか？

>１２／３から１２／１０までの期間の利息

というのは、民事法定利率ですか？