親の土地に新築を建てた場合、相続の際はどうなりますか？またローンにも困ってます・・・

質問

初めて質問させて頂きます。

現在、親の土地に新築を計画しています。その土地には母屋と平屋が建っており、平屋は貸している状態です。ゆくゆく、その平屋を壊して家を建てる予定ですが、ローンを組む際、両親は土地に抵当権がつくのを渋っております。というのも、姉が母屋で両親と住んでおり、母屋と土地を姉に相続させたいようです。その土地に家を建てるのは構わないけど、土地を分筆するのは今のところは考えてないようです。そのためローンを組むとなると、土地全体に抵当権をつくことになるかと思いますが、ローンを完済する前に両親が他界した場合、土地の相続はどうなるのでしょうか？

また両親は、土地担保なしでローンを組んで欲しいようですが、現状貯蓄は400万程度で、新築の物件価格は1600万ぐらいの予定です。ローンを組むのは物件担保では難しいと思うのですが、銀行によっては出来るところも、と聞いたのですがいかがでしょうか？何かよいお知恵があれば教えてください！

回答No.4

buttonhole · ベストアンサー

あくまで御母様の財産の問題ですので、他人(自分の親でも、赤の他人でも、法律上は他人です。)があれこれ言うのは筋違いになってしまいますが、トラブルを避ける観点からは、分筆登記をしたほうが望ましいです。
　第一に建物だけに抵当権を設定することを可とする金融機関はまずないと思います。なぜなら、土地をただで借りるというのは使用貸借契約といいますが、仮に競売により買受人がその建物の所有権を取得したとしても、その土地を占有する権原がありませんので(賃貸借契約と違って、使用貸借契約の場合、借主の地位を承継しない。)、土地所有者である御母様は、その建物の所有者に対して建物収去土地明渡を請求できるので、その建物の担保価値は事実上ゼロといえるからです。
　そうなると土地にも抵当権を設定することが融資条件になりますが、現在の土地の全部に抵当権を設定するのは御母様にとって不本意でしょう。法律上、土地の物理的な一部分について抵当権を設定することはできますが(抵当権設定契約に抵当権は成立するのであって、抵当権設定登記により成立するのではない。)、そのような登記をすることはできず、抵当権設定登記ができなければ融資しないでしょうから、抵当権設定登記をする前提として、分筆登記をせざるを得ません。
　第二に相続が発生した場合、相続人が土地を共有することになりますが、共有状態を解消するには、遺産分割協議をするしかなく、その際、どのように分けるのか相続人間で争いになる可能性があります。また、仮に現在の土地全体に抵当権を設定した場合、分筆登記をしても抵当権が付いたままですので、抵当権つきの土地を御姉様が取得するのは御姉様が納得しないでしょう。金融機関に担保の解除の要請をすることになるでしょうが、金融機関がそれに素直に応じる保障はありません。
　それでしたら、今の内に土地を分筆して、例えば、母屋とその敷地は御姉様が、新築の建物の敷地は御相談者が取得する旨の遺言を御母様にしてもらえれば、将来の紛争防止になるでしょう。
　いずれにせよ、最終的には御母様の意思の問題ですから、よく話し合ってください。

お礼

やはり厳しいのですね・・・。私なりにも調べてたのですが、絶対無理と書いてあったり、貸してくれる金融機関もあると書いてあったりで、一喜一憂してました。でも、御返答頂いて、やはり建物だけというのは難しそうですね。この土地に建ててもいいよ！と気持ちよく言ってくれている両親に、健在な今から先々のことを踏まえて相続の話をするには、かなりしづらい話ですが、避けて通れないことですね。でも、プランがどんどん進む前にお話が聞けて良かったです。ありがとうございました！

回答No.3

liar_story

家を建てるには、建築確認申請というものが必要です、建築主（確認申請者）と土地の所有者が同じならば問題ありませんが、異なる場合は土地所有者の土地使用承諾書が必要になります。
親子間の場合は、将来相続するかもしれない土地です、平成１５年の税制改正で、相続時清算課税を選択なさると３５００万円までが課税免除になります。（相続時清算課税を選択しない場合と、３５００万円を超える部分に対しては贈与税の対象になります。）
建築確認申請書（許可済み）に土地使用承諾書が添付されていれば、建物だけに抵当権を設定する事も可能です。

お礼

ありがとうございました。建物だけに抵当権を設定することも可能とありますが、あとは、どのくらい銀行が融資してくれるかですよね！夢が膨らんでどんどん金額が上がっていきそうなのですが、銀行に相談して借り入れ金額に見合ったお家を建てたいと思います。

回答No.2

tk-kubota

「親の土地に」と云うことで、父親か母親かわかりませんが、仮に、父親と仮定し、抵当権設定を承諾して、その後、死亡しても、抵当権には影響はなく、抵当権設定のままで、母とその子が相続することになります。
従って、その相続人は物上保証人と云って債務者と共同してローンの支払をしなくては、土地建物とも競売で失うことになります。
また、その土地の上にある母屋はその競売で影響はないです。ただし、土地所有者が変わりますので、母屋の土地利用権の権限が不安定になります。
また、新築建物が母屋と同一筆上にあるならば、上記のようになりますが、分筆して新築建物だけの筆にして、その筆だけに抵当権設定するなら母屋とその土地とは抵当権は及ばないので、ローンに影響することはないです。

補足

土地は母親名義です。相続人が共同してローンの支払いを、とありますが、私たちで月々いくらの返済でローンを返していく形ではなくなるということでしょうか？相続時、姉が土地を相続したら、ローンもその土地についていくという事ですよね？？その場合、その残金をこちらで払っていけば、問題ないのでしょうか？

ただ、土地の評価額が10年ほど前で1億ぐらいついていたようで、相続する際相続税がどのくらいかかるか、見当がつかないのですが、姉も私も貯蓄がないので、もし、姉が相続税のため、土地建物（母屋）を売買すると言った場合、分筆して全体の抵当権を1部に変更するなど出来るのでしょうか？

なにぶん全く分からないことだらけで、しかも両親が健在なので、後々のことを話すのは、少し話しづらいですね～。

回答No.1

micikk

おはようございます。
現在私も、同じように親の土地に2世帯の計画中です。
銀行で聞いた話を記載しますね。

物件担保であれば、1600万なので、通常の借入額は1600万x80％で、1280万。
これは、単純に計算した場合ですので、もう少し融通はきくようです。

土地担保を入れれば、自己資金扱いになるのでもっと借入できますね。
ただ、親が反対されているのであれば、厳しいでしょうか・・・。
でも、建てる土地の範囲に抵当権が発生するので、土地全部ではないです。
私の家も、裏に別棟がありそちらは抵当の範囲外です。
参考までに。

補足

micikkさんは2世帯とありますが、ローンや建物の所有権などに、親御さんの名義などが入りますか？？ 私のところは、子世帯（私たちのみ）が住む家を建築予定で、建物も主人名義でローンも主人のみの名前で組むことになるかと思います。それでも、物件担保のみで出来るのでしょうか？

建てる土地の範囲に抵当権が発生するので、土地全部ではないです。
とありますが、分筆していない場合、建物の建っている部分ということでしょうか？外構部分（駐車場や庭など）も含まれるのでしょうか？

もしご存知であれば、教えてください。