現在のマンションを売って一戸建てに買い換えたい・・・

質問

漠然と一戸建てに買い換えたいなあと思うようになりました。
まだ住んで2年目なのですが、子供を作ることを考えるとやっぱり一戸建てがいいなあ、と。。。
しかし、今いち方法が分かりません。
どのようにして買い換えるものでしょうか？
我が家の状況は下記の通りです。

(1)住んで2.5年目
(2)購入価格3980万円、今売ったら3000万位
(3)ローン残2500万円(今年1月500万繰り上げ返済)
(4)現在頭金として利用できるのは500万円
(5)購入したい一戸建て価格は3500万程度

こんな場合、どうしたら良いのでしょうか？
もしかすると賃貸にした方がよいのでしょうか？
この辺りの相場だと、おそらく11～2万程度で貸せます。
しかし固定資産税の事など考えると・・・。

詳しい方、買い換えた経験のある方、どうかお聞かせください。
よろしくお願いします！

回答No.2

aminouchi · ベストアンサー

hanayashiki2さんのお書きになった条件がその通りであるならば、売却した代金でローンの残高を越えることができますから買い換えに問題はほとんどありません。

また、今お持ちのマンションを賃貸にした場合は、ローンが二つということになりますので（現在残の２５００万＋新規３０００万程度？）新しい家を買うだけのローンを組めないかもしれません。ということで、今のマンションの売却と一戸建て購入を平行して行うことにするのが普通だと思います。

買い換えの方法ですが、売りを先にする方法と買いを先にする方法があります。売りを先にすると使えるお金が確定しますが、引っ越しを２回しなくてはならなかったり、一時住まいのためのアパートの費用などが必要になります。買いを先にすると一時的に二重ローンになりますから銀行がそれを認めてくれるかどうかです。たいていの場合は認めてくれますけれど。また、思った様に売れない場合の資金繰りが大変かもしれません。いずれにしろ、家を売る場合には、売りに出して即日売れるなんてことはまずありませんから、売れるまで少なくとも３ヶ月はかかると考えておいた方が良いです。（下手をすると半年から一年かかります）

そして、家を買う方はマンションを買った時と同じ流れで進みますからもう経験済みのことと同じです。売る方は、不動産屋を通じて売却広告を出し、買いたい人が見つかって契約ということになります。そして、その時に現在ローンを借りている銀行に立ち会ってもらって、買い主からの代金振り込みを受けてそれによってローン残高の一括返済をします。そして、司法書士などにより抵当権抹消手続きなどしてもらうことになります。

基本的に上に書いた様な手続きや具体的な進め方については不動産屋に相談すればいろいろと相談に乗ってくれ、立ち会ってくれます。高い仲介手数料はこのような取引をスムーズに勧めるためのものと理解してください。また、売りと買いを別々の不動産屋に依頼しても良いですが、売買両方を任せることにする方が（向こうも儲けが大きくなりますから）親身になってくれますし、交渉次第で仲介手数料をいくらか負けてくれたりします。

最後に忠告ですが、売る方では思った値段ではなかなか売れないものです。何軒かの不動産屋に見積もりを出してもらって、相場を把握してください。あまり、査定が高いところは売れるまで時間がかかり、そのうちに査定価格の８割で買い取りますなどと言って来ることがあります。そうすると初めから適正な査定よりも低く売ることになったりします。あまり欲を出さずに冷静に売却金額を考え、マンション分のローンがなくなればいいやぐらいのつもりでいて下さい。
買い換えがうまくいくことを願っています。

お礼

本当に丁寧なご回答、有り難うございました！
私の知識のなさを痛感してしまいました。
今、物件募集していますというチラシが山のように
うちのマンションに入っています。
だからちょっと多めに売却金額を考えていたのかもしれないです。
冷静に・・・ですね。
そりゃそうですね、大きな買い物ですし。
ちなみに今のマンションは義母の押しの一手で買わされたようなもので。
なんと1軒しか見ずに、しかも私の「狭い」「庭がほしい」
「風呂に窓がほしい」(笑)という意見は全く聞き入られずに購入したもので。
今度こそ理想の家を手に入れたいと思います。
ずるずると住み続けていても、価格は下がるばかりですし。
有り難うございました！

回答No.1

ururai

不動産は株といっしょで市場で価額が変動します。したがって個人は持たないほうが安全です。賃貸にした場合には、そうした売却時にキャピタルロスが発生する危険があるのと、売却時に賃借人がついていればオーナーチェンジ売買となりさらにロスが増えます。それよりも賃貸事業は事業ですから、それ自体リスクが大きいです。万が一、家賃滞納があったら、万が一退去時にトラブルがあったら、万が一暴力団が入居してしまったら、万が一入居者が部屋で自殺してしましたら、地震保険に入っていないのに地震で倒壊または地震による火災で損失が発生して保険金が支払われなかったら・・・・というマイナス面を覚悟しなければいけません。そういったリスクを覚悟できるかどうかポイントになります。
また、固定資産税等は経費になりますが、所得税等から消費税等へのながれ、また減価償却費がすくなっていくと今度は不動産収入が給与所得に加算されて税金ががかかってきますので、注意が必要です。
住宅ローンを借りるときは、目先の金利の安さより将来のリスクの少ない固定金利を選ぶのといっしょで、リスクはできるだけとらないことが必要です。
今、リスクを抱えなくても、人生いろいろありますから、若いうちから心配事はできるだけ排除しておいたほうがいいです。
シンプルな生活をこころがけ、いざというときには思い切って対応できる状態を維持していくいことが、個人における危機管理です。
個人的には、マンションは売却して一戸建てに借り替えることがいいでしょう。本当は地価の値下がりがしんぱいなので、定期借地権付き一戸建てが一番いいと思うのですが。土地が上がったときは損したと感じるのでは？と心配するのであればそれであまったお金を比較的安全な株に投資するのがいいでしょう。土地よりも株のほうが上がるときはあがりますし、何より換金性に優れています。

お礼

丁寧なご回答、有り難うございました！
そうですね・・・この部屋で何かあったらと思うと
確かに賃貸はダメですよね。
それに、ローンが終わる30年後にはこのマンションも
どんな相場になってるか分からないし・・・
家賃も売値も。
うーむ、やはり売却ですね。
ありがとうございました！