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借地権の転売について
いま住んでいる土地が借地で約40坪あり商業地です。この5月に 借地権が切れるので昨年の12月にここの土地を買い取りたい旨 地主に申し出て地主は今年の3月頃までに話をまとめましょうと 言って来ました。 地主は父親の代でブラジルに移住して今もブラジル在住で土地の 所有権は兄弟3人でもっています。 ところが3月をすぎてももう少し待ってくれとばかりでいっかな売買の 話が進まずおかしいと思っていましたら、地主が相続税を滞納しており 法務局で調べたところ平成7年に差し押さえが入っていて滞納額が 全部でその時点で2千5百万円ほどになってました。 翌年の平成8年に長男の部分だけ差し押さえが解除になっているので その部分だけの税金は支払ったのでしょうか？ それから10年以上たったいまも税務署は競売にかけないところをみると それができないように対策を講じているのだろうと思います。 その地主は他にも日本に土地を持っており同じように借地契約をして それぞれ税金の滞納があり差し押さえられているので家はどうあっても このままでは土地の売買契約はできないようです。 10年前の滞納金に10年間の延滞金を考えるととても支払える金額とは 思えないのですが地主はどうにかしようと試行錯誤してるようです。 私たちにはいかに高く売るか考えているようですが思うようにいかない ようです。 そこでなんですが、このままではらちがあかないので借地権を転売でき ないかということです。地主の承諾さえあれば相場の7割ほどで売れると ようなんです。借地権の売却は可能でしょうか？ もしくは借地の契約を更新して家を建て替えると言うことは可能でしょうか？ 差し押さえになっているため建築確認が下りないなどの障害はないでしょうか？ 更には路線価が1平米41万なのですが更新料はいくらくらいになるでしょうか？ 質問が多いいのでお分かりになるところがひとつでもありましたら教えていただけると 助かります。おねがいします。
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同じような部分で経験しましたので参考まで。 １、重要な事は借地権を主張するため過去の何時ごろからかの賃貸契約書とその支払いの証拠を無くさない。 ２、２０年に一回位の更新を要求道理しているか。 ３、トラブル等で支払いがないとすれば法務局へ供託しているか。 ４、１、から３、がクリアできていれば安心です。そこにあなたの家（建物）が有る限り、税務署も地主さんにも転売も不可能でしょう。 ５、ウチの場合、借地して７０年位、地価はもう少し高いようです。ここで、過去３０年位前から借地料のトラブルから地代は東京法務局へ毎月供託するという面倒な事をしてきました。面積も同じ位です。 ６、借地権を担保に借金をする事になり、代も変わった事から通常の状態に戻しました。過去のいきさつもあり契約料は４００万位でした。 ７、これでいつでも家の再建もOKとの返事で、借り入れも出来地主さんも保護されていますがそれ以上に借地人の強い権利を知りました。 ８、家もボロ（築７０年）で改築にしてアパートにするか。立地条件も良く、転売かを考慮中です。 ウチの場合どちらも法的には可能です。決断だけです。 ９、あなたの場合、再契約をし、そのままの賃貸で居たほうが安上がりではないでしょうか。 １０、ハウスメーカに依頼、細かくプランを無料で作って頂きました。 過去に３軒位同じメーカで作っていたからかもしれませんが、有名メーカに相談するのも良いと思います。近辺の地価、借地料、再建築のメリット、デメリット、等、詳しく作って頂きました。 １１、７割というのは少し多めの気がしますが。地主さんはお気の毒ですが売るにも差し押さえ物件では税金を完納しない限り、税務署がだめです。 １２、回答には不足かも知れませんが同じ様なところからお答えしました。
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質問者からのお礼
迅速なご回答大変感謝いたします。内容も大変参考になります。 そうするとやはり借地契約を更新したほうがよいように思われます。 十分に検討してよい結果を得られるようにがんばります。 ありがとうございました。
質問者からの補足
この件についてのその後なのですが、地主が相続税の滞納が あるため土地の売買ができない、滞納額はおそらく億を超えて しまっているようです。 家の隣の土地も同じ地主なのですがその土地はまだ父親から 相続の手続きもしてないようです。 もう１０年以上も前に亡くなってる人の名義になったままに なっているのになぜ税務署は何も言わないのでしょう? 地主は借地権の更新の手続きを要請しても無視してます。 国税局はこのまま放置するつもりなのでしょうか? 直接聞きに行っても個人情報は云々で教えてもらえません。