繰上げ返済と資金運用とどっちが良いの？

質問

例えば、住宅ローンを金利３％で借りていて
手元に１００万円程度の資金があったとします。

１００円を年利５％程度で運用できることが確実な場合、

繰上げ返済をしたほうが得ですか？
運用したほうが得になりますか？

細かい条件がないと難しいかも知れませんが、
基本的な考え方を教えてください。

単純に考えて
ローン金利＜運用金利　の場合は運用の方が得になりますか？

回答No.9

funoe · ベストアンサー

>１００万円に対する５％と、住宅ローン残額（何千万円）に対する３％
では、金額の大きさが違う気がしてました。

「100万円を5％で運用する利益」と
「何千万円に対する3%の利息のうち、100万円分早期返済することで金利が減免される利益」
　の比較です。
「100万円を繰上返済すること」で「何千万円のローンの利息の全部が免除される」
　わけではなく、「ローン残高が100万減ったことで、100万円に対する利息分だけ支払利息が減少する」のです。

>住宅ローンの繰上げ返済は、早い時期に行うと効果が高いと聞いた事があり、

一般論として全く否定しません。（むしろ積極的に賛成です）
なぜなら、普通の人は借り入れ金利以上で運用する方法をもっていないからです。
仮にそのような方法があったとしても、リスクの大きい方法(保証されないなど)に限られます。
たとえば、株式の長期保有投資などが考えられますが利回りは「期待値」でしかなくリスクは大きいです。

この事例の場合は、「確実に５％で運用できる」という前提があるからこそ、
「繰上返済」より「運用」が有利となっているわけです。

>返済初期にまとまったお金があっても、
　運用に回すほうが得だということでよろしいでしょうか？

現実的には、運用の想定利回りとリスクの評価になります。
もし、リスクが許容でき、利回りが借入金利以上期待できる運用方法があるなら
「運用に廻すほうが得」です。

回答No.10

noname#35582

100万円でよかったですか、よかった…。

> 住宅ローンの繰上げ返済は、早い時期に行うと効果が高いと聞いた事があり、さらには、返済初期に支払っているのは金利の割合が多いと聞いたからです。
これは事実ですよ。特に元利均等償還の場合はそうなります。
＃６で使った「借入金額：1,000万円　返済期間：20年（返済回数240回）　金利：全期間固定3.00％（年利）　元利均等償還方式　ボーナス返済なし」の場合、毎月の返済額55,460円の、初回返済時の内訳は元金充当分30,460円、利息25,000円ですから。
繰上返済についても「するかしないか」ならばした方がいいですし、同じ額をするならば少しでも早い方が効果は高いです。
このパターンで、初回返済時にいきなり100万円を繰上返済をすれば、総返済額12,562,487円になりますが、３年後（37回返済時）に100万円を繰上返済をすれば、総返済額は12,707,446円になります。

ついでに１つ面白い（？）事例を（あくまでも参考に）。
上のパターンで、初回返済時にいきなり100万円を繰上返済をすれば、総利息額は2,562,487円になります。
すぐ100万円返せるならば、最初から借入額を1,000万円ではなく900万円にすれば…と思いませんか？
そこで「借入金額：900万円　返済期間：20年（返済回数240回）　金利：全期間固定3.00％（年利）　元利均等償還方式　ボーナス返済なし」というパターンにすると、総利息額は2,979,308円になり、1,000万円借りておいて初回返済時にいきなり100万円を繰上返済するパターンより416,821円も利息が多くなっちゃうんですよ。
保証料等まで考慮すると結果的にどちらが「お得」になるかは分かりませんけれどね。

さて、
> 返済初期にまとまったお金があっても、運用に回すほうが得だということでよろしいでしょうか？
＃９でfunoeさまがおっしゃっているとおりです（またまたお言葉をお借りします）。
今回のご質問の一番の特徴は「年利５％程度で運用できることが確実」であるという点がポイントなんです（そして比較対象は「住宅ローンを金利３％で借りて」いること）。
ですから、
> 「繰上返済」より「運用」が有利となっているわけです。
です。
ですから「単純に考え」れば、
> 利回りが借入金利以上期待できる運用方法があるなら「運用に廻すほうが得」です。
となるんです。
ご質問文の言葉からしても「年利５％程度で運用できることが『確実』」と言うならば、これはリスク分を差し引いた後、ということになりますからね。

> １００万円に対する５％と、住宅ローン残額（何千万円）に対する３％では、金額の大きさが違う気がしてました。
こう考えてしまうから余計に混乱するんですよね。

ちなみに、私もただいま住宅ローンを返済中の身の上です（平成17年に借りました）。
手元には数百万円あります。
繰上返済は全くしていません。
運用は仕事だけで充分なので（＆規定により、先・手段が限られるということもあります）、放置しています。
運用しないのならば、さっさと繰上返済をした方がお得なのは分かっていて、他人にはあれこれアドヴァイスしているくせに、それ以上に「面倒」なんです(^^ゞ

回答No.8

noname#35582

＃６です。
他の方の回答を読みながら回答を作成したので、文章を読み違えていたようです…。
> １００円を年利５％程度で運用できることが確実な場合
でしたか。
運用額を100万円で出していました。
運用額が100円ならば、100万円を繰上返済した方がいいですね。

お礼

すいません。
私も今気付きました。

１００万円のつもりでした。書き間違いです。

回答No.7

funoe

お仕事にしていらっしゃる方の同意が得られて、本当に嬉しいです。
小生、単に「住宅ローンを借りているだけの一般人」ですので、
自分の主張に間違いがないと確信していても、複数の方に、
自信満々（？）に否定されて、非常に不安な心持ちでいたところです。

また、質問者さんが5番目の回答のみコメントをお寄せくださらないので
もしや、誤りがあって怒っているのか、とか、数値の羅列のせいでご理解
いただけなかったのかなどど、心配していたところです。

－－
>1,156万円ですと、繰上返済した100万円が入っていないような…。
ご指摘のとおりです。100万円を含むのを忘れていました。
訂正いただき、ありがとうございます。

>エクセルの「ローン計画書」テンプレート
いいえ、そのようなツールは使っていません。（というか、知りませんでした）
エクセルに自分で計算式をいれて、ゴールシークとかを使いながら試算しました。
一応、理系出身ですので、このくらい単純な数式なら処理できます。

－－
この場を借りて、書き忘れたことを追記しますと、

「単純に借り入れ金利と、運用利回りを比較するのではなく、
　住宅ローン控除（人によって15年とか10年）を考慮すると、運用側の方がより有利になる」
「運用の利回りについては、源泉分離課税等を考慮し、実質利回りで評価する必要がある」
「今回の試算では、２００ヶ月以上の超長期の運用が可能と想定したが、高利回りで運用できる
　期間が限定される場合には、その期間だけでも運用したほうが良い。」

質問者さんの参考になれば幸いです。

お礼

何度も回答ありがとうございました。

どちらが正しいのか良くわからず、答えが出揃ってからお礼をしようかと思っていました。

もう一度勉強をしてみます。ありがとうございました。

回答No.6

noname#35582

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンを担当したこともある者です。

> 単純に考えて
> ローン金利＜運用金利　の場合は運用の方が得になりますか？
単純に考えて…でいいのでしょう？
ならば、回答も単純にしていいならば「当然です。」になると思いますけれど…。
私も何か勘違いしているのかなぁ…。
ならば、仕事を変えてもらわなければ。
「ローン金利＜運用金利」を私の仕事（今は「金利商品による資金運用」を担当しています）に置き換えても、「調達金利＜運用金利」でなければ資金運用自体「失敗」だと思うんですが…。

100万円を年利5.00％で運用していくと、こうもできますよね（税金無視）。
１年目元金1,000,000円→１年後元金＋利息1,050,000円
２年目元金1,050,000円→２年後元金＋利息1,102,500円
３年目元金1,102,500円→３年後元金＋利息1,157,625円
４年目元金1,157,625円→４年後元金＋利息1,215,506円
５年目元金1,215,506円→５年後元金＋利息1,276,282円
６年目元金1,276,282円→６年後元金＋利息1,340,096円
７年目元金1,340,096円→７年後元金＋利息1,407,100円
８年目元金1,407,100円→８年後元金＋利息1,477,455円
９年目元金1,477,455円→９年後元金＋利息1,551,328円
10年目元金1,551,328円→10年後元金＋利息1,628,895円
11年目元金1,628,895円→11年後元金＋利息1,710,339円
12年目元金1,710,339円→12年後元金＋利息1,795,856円
13年目元金1,795,856円→13年後元金＋利息1,885,649円
14年目元金1,885,649円→14年後元金＋利息1,979,932円
15年目元金1,979,932円→15年後元金＋利息2,078,928円
16年目元金2,078,928円→16年後元金＋利息2,182,875円
17年目元金2,182,875円→17年後元金＋利息2,292,018円
18年目元金2,292,018円→18年後元金＋利息2,406,619円
19年目元金2,406,619円→19年後元金＋利息2,526,950円
20年目元金2,526,950円→20年後元金＋利息2,653,298円
20年目元金2,653,298円→20年後元金＋利息2,785,963円

住宅ローンに関しては、＃２さんの＃５の例を用いさせていただきます（勝手にお借りして申し訳ありません。別の数値を持ってくると、さらに混乱させてしまうと思いましたので）。
「借入金額：1,000万円　返済期間：20年（返済回数240回）　金利：全期間固定3.00％（年利）　元利均等償還方式　ボーナス返済なし」という条件になりますよね？
そうなりますと、全く繰上返済をしなければ、
当初借入額　10,000,000円
１年後残高　 9,629,415円
２年後残高　 9,247,558円
３年後残高　 8,854,087円
４年後残高　 8,448,648円
５年後残高　 8,030,877円
６年後残高　 7,600,399円
７年後残高　 7,156,828円
８年後残高　 6,699,765円
９年後残高　 6,228,800円
10年後残高　 5,743,510円
11年後残高　 5,243,460円
12年後残高　 4,728,200円
13年後残高　 4,197,268円
14年後残高　 3,650,187円
15年後残高　 3,086,466円
16年後残高　 2,505,600円
17年後残高　 1,907,065円
18年後残高　 1,290,326円
19年後残高　 654,827円
20年後残高　 0円
ということになります。

17年後、205回目の返済を行う時点で2,292,018円貯まっていますから、全額繰上返済をしてもお釣りがきます（205回目に1,856,373円払えば全額繰上返済になります）。
繰上返済を全くしなかった場合の総返済額は13,310,342円（うち総利息3,310,342円）になります。
205回で完済できれば、総返済額は13,225,624円（うち総利息3,225,624円）で、84,728円お得になります。
これに全額繰上返済した場合の「お釣り」435,645円を加えた520,373円を、繰上返済（期間短縮型）を一番効果的にする、初回返済時にいきなりするパターン（総返済額12,562,487円（うち総利息2,562,487円）、総返済回数209回）と比較してしまうから、話が混乱するんだと思います。
初回返済時にいきなりするパターン（繰上返済を全くしなかった場合と比較して747,855円お得＋100万円）と比較するならば、その対象は17年間で貯めた2,376,746円と比較しなければならないと思いますが、私の計算も違っていますでしょうか？

＃５さん、１点だけ…。
> 100万円繰り上げ返済して、期間短縮すると、208ヶ月（と端数）の返済となり、返済総額は、1,156万円になります。
1,156万円ですと、繰上返済した100万円が入っていないような…。
繰上返済も「返済」ですから、総返済額は1,256万円になると思うんですけれど…。
もし、エクセルの「ローン計画書」テンプレートをご利用ならば、繰上返済した場合、「ローンのデータ」Sheetの「ローン要約」の項目のうち「総返済金額」には、繰上返済分が含まれませんので、注意が必要です（私は最近気付きました…）。

お礼

詳しい説明ありがとうございました。
繰り上げ返済のほうが得だと思っていました。

１００万円に対する５％と、住宅ローン残額（何千万円）に対する３％
では、金額の大きさが違う気がしてました。

住宅ローンの繰上げ返済は、早い時期に行うと効果が高いと聞いた事があり、
さらには、返済初期に支払っているのは金利の割合が多いと聞いたからです。

返済初期にまとまったお金があっても、
運用に回すほうが得だということでよろしいでしょうか？

回答No.5

funoe

みなさんに否定されているＮＯ２です。
本来ここでこのような投稿をすることは違反なのかもしれませんが、
質問者により正確な情報を提供する意味で具体的な数値で試算してみました。

1000万円を年利３％20年（240ヶ月）の元利均等返済で返済するとき、月額55,460円の返済額になり、返済総額は1,331万円になります。

100万円繰り上げ返済して、期間短縮すると、208ヶ月（と端数）の返済となり、返済総額は、1,156万円になります。

返済差額は、174万円です。（当然繰り上げ返済したほうが安くなります）

ところで、繰り上げ返済しなかったときの２０８ヶ月目の残高は、約170万円です。

一方、100万円を繰り上げ返済せず、年利５％で、208ヶ月運用すると、約232万円になります。
（年利３％だと約167万円になります）

*)２０８ヶ月目に2～3万円の差額が残るため、若干数字に誤差が生じていますが調整していません。

繰り上げ返済せず、別口で運用して、208ヶ月目に残高を精算したほうが得だと思うのですが、
私はなにか勘違いしているのでしょうか？

具体的な数値でご意見いただければ幸いです。

回答No.4

chibashinji

NO.1の内容をNO,2が否定してますが、NO.1が正解です。
利息は残高に掛かる利息であって、100万円に掛かる利息で計算してもだめです。
100万円が1年分の元金に相当するとした場合、繰上げ返済したら1年分の残高の利息分が減ります。
100万円の5％の運用益では、まったく、まったく、全然、全然、足元にも及びません。

お礼

ご回答ありがとうございます。

回答No.3

hirottch

●「基本的には、＃１さんの、お答えのとおりで、たとえ、手数料を、支払ってでも、返せるだけ、繰上げ返済」を、したほうが、
「結局は、トク」です。

なぜならば、
１）金利が、これから、「上昇局面」であること。
２）「金利のマイナス分」、や、「お借り入れの、金利分」は、
「金利の上昇分」や、「ご返済の、金利分」の、「数倍の、パワー」？？を、持っているからです。

「ローン」では、ありませんが、別の観点から、説明を、しますと、

「ある、金融商品」が、あって、
「元本、１００万円」で、「１年目には、２０％のプラス」、「２年目には、２０％のマイナス」、・・・
これを、繰り返して、「１０年後には、どうなる？？」ということを、
考えましょう。

答は、「およそ、８１万円くらい」です。（「税金」は、「考慮外」です。）

「元本、１００万円」で、「１年目には、２０％のプラス」ですので、
「１年目には、１２０万円」に、なりますが、
「２年目では、その１２０万円に、対して、２０％のマイナス」ですので、「２年目には、９６万円」に、目減り？？してしまいます。

この考え方が、ご質問の、ケースに、適用できるわけでは、ありませんが、
「基本的な、考え方」は、「ローン（借金）は、返せるうちに、返す」が、鉄則です。

お礼

ご回答ありがとうございます。

回答No.2

funoe

＞ローン金利＜運用金利　の場合は運用の方が得になりますか？

そのとおりです。もっとも、「運用の５％は見込み（期待値）」で、「返済の３％は確定値」であることは少し考慮する必要がありますが、もし「確実に５％」なら、運用する方が有利です。

先の方の回答に「単純計算で、６０万円の利息が免除ですよ。」とありますが、払わなくて良くなるのは「これからすぐの２０ヶ月」ではなく、「返済期間の最後の２０ヶ月」になります。単純計算できるものではありません。

よくご理解しているようですが、金利は、あくまでも、「今の残高」に「年利」を掛けて計算しています。

お礼

ご回答ありがとうございます。

回答No.1

oska

＞繰上げ返済をしたほうが得ですか？
＞運用したほうが得になりますか？

住宅ローンの場合は、通常「元利均等方式」です。
ローンを組んでも、役１０年は「利息支払いの方が多く、元本は減っていない」のが現状でしよう。
（半年毎？に送ってくる償還予定表を参考にして下さい）

そこで、繰上げ返済の法が「年利５％以上の価値」があると思いますよ。

例えば、毎月５万円を支払っているとします。
直近の支払内訳が「利息３万円＋元本返済２万円」だとすれば。
１００万円を繰り上げ返済すると、２０回分の利息を払う必要が無くなります。単純計算で、６０万円の利息が免除ですよ。
払う利息が無くなって、なお元本が１００万円減るのは魅力だと思います。

私の場合、繰上げ返済を多くしたので「もっと利息を稼ぎたい！」と銀行員から泣きつかれました。
今でも、飲み会で「あなたは、良い客じゃなかった」と言われます。^^;

まぁ、金利は上昇観測が強いです。
利息が低い内に、借金を返済する事をお勧めします。

お礼

ご回答ありがとうございます。