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住宅ローンの繰上返済について

住宅ローンの繰上返済について 考えれば考えるほど混乱してきたので、どなたか教えてください。 現在、2400万円のローンを返済し始めたばかりで、ほぼ35年残っています。 現在の金利は1.175%、10年間1%の住宅ローン減税が受けられる予定です。 この場合、繰上返済はしないで、0.175%以上の金利で預金しておく方が、おトクなんでしょうか? 35年間通しでみると、やはり繰上返済しておいた方がいいのか…。 よろしくお願いします。

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質問者が選んだベストアンサー

  • ベストアンサー
  • 回答No.6
  • funoe
  • ベストアンサー率46% (222/475)

>・(重要)住宅ローン減税額は、上述の資金運用に繰入れ、消費してしまわないこと。 100万円繰り上げ返済したとします。 期間短縮を選べば、住宅ローンの向こう1年間の発生利息額の削減効果は1.175万円です。 (残高がいくらであろうと、「残高100万円減った効果」は1.175万円です) この利息削減効果は翌年以降も(自動的に!)継続します。 一方、100万円を資金運用したとします。 住宅ローン残高が100万円減らないので減税額が1万円多いです。 資金運用でたとえば0.3%で運用できれば3,000円利息を得ます。 年末には1.3万円の利子+還付金と、元金の100万円が手元にあります。 この合計101.3万円を「繰り上げ返済に充当するか」「再度資金運用するか」 の選択肢があります。 繰り上げ返済を選べば、最初に繰り上げ返済したより1000円位お得で以降はほぼ同じになります。 再度資金運用するとき101.3万円を投資してこそ1.3%で運用できたといえるのであって、 減税効果分の1万円を消費してしまってはいけないわけです。 (資金運用利息は元本とともに管理されるのでしょうが、減税効果分の1万円は年末調整で 還付されちゃうので、つい使っちゃう危険性が高いです。ここが重要ポイントです) ちなみにおわかりでしょうが、(金利の点で)最悪なのは、手元の101万円を他の目的で消費し てしまうという選択です。

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質問者からのお礼

回答ありがとうございます。 現時点の金利状況では、理論上は運用した方がお得だと解釈しました。 しかし… ・ローンが変動金利なので、預金がずっと固定では逆転してしまう事が考えられる。長くても1年定期ぐらいしか組めない。 ・突然金利が上昇した場合、ローンは半年で金利が見直されるので、残りの半年で逆転してしまう事が考えられる。 ・満期になった時はその時最大の利息のつく銀行に預けた方がいいので、その銀行へ預け替えを行う手間(ガソリン代等)がかかる。 ・満期時には、すぐにこれを行わないと普通預金金利になってしまう。 ・現時点の金利で100万円繰上返済を行わず運用した場合、1年間で多く見積もっても2,000円程度のお得。 ・なにかの都合で定期預金を途中解約したら意味がない。 ・住宅ローン減税の恩恵をフルに受ける事が前提なので、失業、産休(女性なので…)などで収入に変化があった場合、計算は崩れる。 以上のことから、素直に繰上返済に回したいと思います。 本当にすっきりしました。 みなさまありがとうございました。

その他の回答 (6)

  • 回答No.7
  • ryos14
  • ベストアンサー率23% (44/190)

おはようございます。 No.4です。 失礼しました、金利と同列に書かれていたので、金利優遇と勘違いしてしまいました。 私のミスです。 で住宅ローン減税であればNo.5様の回答にあるように、所得税と住民税から年間最大24万円(2400万円の1%)が 控除されることになります。 ただし、気をつけていただきたいのは扶養等がある場合所得税が年間で数万円にしかならない場合がありますので その場合は24万円に届かない場合があります。 どちらにしても金利が低いうちに、繰り上げ返済で元金を減らしておいたほうがよいと思います。 もし何かの拍子で金利が2%や3%になっても、元金が半分とか1/4とかになっていれば それほど痛くないですよね。 これが元金が残ったままで金利が上がってしまったら、大変なことになります。

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質問者からのお礼

素直に繰上返済に回したいと思います。 丁寧な回答ありがとうございました。

  • 回答No.5
  • funoe
  • ベストアンサー率46% (222/475)

はい、そうです。 ・所得が十分にあって住宅ローン控除前で24万円以上の納税をしていることなど、  住宅ローン減税の恩恵を受けることができること。 ・1.175%が借入金利であること(変動金利でしょうが、当面この程度の金利であること) ・0.175%以上(正確には、源泉分離課税20%を考慮し0.21875%以上)で運用できること。 ・(重要)住宅ローン減税額は、上述の資金運用に繰入れ、消費してしまわないこと。  (=将来の繰上返済原資として運用すること。) がすべて満たされるなら、「繰上返済より資金運用がお得」です。 ただ、手元に資金が残っちゃうので「うっかり消費してしまう」と、狸の皮算用になります。

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質問者からのお礼

詳しい回答ありがとうございます。 >・所得が十分にあって住宅ローン控除前で24万円以上の納税をしていることなど、  住宅ローン減税の恩恵を受けることができること。 昨年度の納税額は15万円ほどでした。 住民税からも97,500円を限度に控除されるようなので、恩恵は全て受けられるのではないかと考えています。 もし計算違いで恩恵が全額受けられないようであれば、それまで(恩恵が全て受けられるまでローン残高が減るか、収入が増えて納税額が上がるか)は、繰上返済の方が確実にお得ですね。 >・(重要)住宅ローン減税額は、上述の資金運用に繰入れ、消費してしまわないこと。  (=将来の繰上返済原資として運用すること。) この部分がNo.4さんの仰っていた「1%の割引後の金利が1.175%です。」なのでしょうか??

  • 回答No.4
  • ryos14
  • ベストアンサー率23% (44/190)

さて、まず根本的なことからですが、1%の割引後の金利が1.175%です。 したがって、1.175%以上の金利で預金しなければ完全な赤字です。 そして預金額と負債額はどちらが大きいでしょう? 当然負債額のほうが大きいですよね。 金利が同じであれば当然元本が大きいほうが利子はたくさんつきます。 それにそもそも1.175%を超えるような預金はないと思います。 以上のことから繰上げが妥当だと思います。

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質問者からのお礼

回答ありがとうございます。 >1%の割引後の金利が1.175%です。 すみません。 この部分が私の頭では理解できませんでした。 理屈を教えていただけると幸いです。 預金の利息から税金が引かれる事は知っていますが(2割?)、話がややこしくなるのでここでは無視しています。

  • 回答No.3
  • 86tarou
  • ベストアンサー率40% (5094/12700)

変動金利の実質金利以上の貯蓄が出来るならともかく、そうでないなら出来るだけ早く返済する方が金利分お得です。ただ、繰上返済手数料も勘案して適時行うようにしてください。 なお、その金利だと変動金利だと思います。変動金利の場合返済額は変わらなくても、実際の金利は変化していることに注意してください。なので、↓のようなことも起きうることを覚えておきましょう。 http://trendy.nikkeibp.co.jp/lc/plan/090319_mibarai/ http://www.karikae.biz/hendou.html http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/twatch/index20100427d3000d3.html http://www.habit24.co.jp/fundplan/ft18.htm http://allabout.co.jp/finance/gc/10290/

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  • 回答No.2
  • apl_150
  • ベストアンサー率35% (42/117)

月々のローン返済には金利が含まれてるけど、繰り上げ返済には金利が含まれません。 100万円繰り上げ返済すれば、100万円全てが元金の返済になりますよ!

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  • 回答No.1
  • aokii
  • ベストアンサー率23% (4658/19704)

繰上返済しておいた方がずっと得です。

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