親族間での土地個人売買を考えています。

質問

現在田んぼとして使用している土地の親族間売買を考えております。
　固定資産評価額は90坪で340万円です（坪3.5万円)。農転し、田んぼとしての状態で購入、買い手側で上下水道の引き込み、接道の確保、盛土など家を建てられる状態にする費用を負担します(約300万円）。　この場合親族間での損得は無いようにと互いに考えておりますが、売り手側の親族は、坪10万円で売りたいと言っています。お互いに不動産知識が無いため適正価格が分かりません。　アドバイスよろしくお願いします。

回答No.2

noname#38493 · ベストアンサー

親族間という事情は抜きにして、取引の相場等に基づいた価格を知りたいという話ですか？

これは地域毎に差のある話なので、地域の農協等にその様な事例があるかどうか、又は取引する場合にはどの程度の水準が妥当かも含めて相談してみるのが良いと思います。

田を田として使うということではなく、宅地に転用して使うという話ですから、その地域の宅地売買の事例もある程度は参考にする必要があります。
それでもライフラインの引き込みや道路の整備などが発生するのであれば、整備された通常の宅地取引とは異なりますので、その部分は差し引いて考える方が一般的です。

例えばその地域の宅地取引が坪10万円位の水準であるとすれば、90坪で900万円ですが、整備に300万円掛かるならば500～600万円程度が妥当ではないか？ということです。

お礼

アドバイス頂きありがとうございます。
親族間ですが、不動産屋という第三者を間に入れて話を進めた方が、色々な手続きや、書類関係など円滑に進みそうですね。

回答No.4

dr_suguru

＞親戚の現在田んぼの土地（市街化区域内農地）を、

所有権移転が絡んだ宅地への転用目的であれば、5条届出でしょう？
4条は申請人が転用行為をする場合です。

農地法第５条
　他人の農地の権利を取得して（所有権移転）、または、他人の農地を借りて（賃借権の設定、使用貸借等）、農地を農地以外のものにする場合には、農地法第５条に基づく転用許可が必要です。基本的な基準は農地法第４条の場合とほぼ同じです。

農地法第４条
　自分の農地を自分で宅地、店舗等の農地以外のものにする場合は、農地法第４条に基づく転用許可が必要です。

このとおり、
条文から行くと5条の届出ですね。
あなたが4条を使う合理的な意味合いがわかりません。
だれと相談しているか知りませんが、一度、農業委員会か司法書士の先生に聞いたほうがいいですね。

＞実際は田んぼなので造成はこちらで業者に頼んでやらなければいけません。

お礼

ご回答ありがとうございます。

回答No.3

dr_suguru

＞田んぼとしての状態で購入

親族間売買ですが、
農地を農地としての取得は農地法3条許可が必要なことは理解できてますね？
もし、出来たとしても3年間農地転用できませんし、農業後継者しか3条取得はできません。

＞不動産知識が無いため適正価格が分かりません。

価格以前に、農地法の知識不足ですよ。
今回のケースは一般的に5条許可です。
親子間で5条許可でできるかどうかわかりません。
農地法の3,5条をよーく読みましょう。
http://www.pref.mie.jp/NOCHI/gyousei/nochig/nochihou/nochihou.htm

お礼

アドバイス頂きありがとうございます。
＞田んぼとしての状態で購入
というのは、親戚の現在田んぼの土地（市街化区域内農地）を、農地法第４条に基づき農地転用をしてもらった上で売買する。　という話になっています。名目上は農転して宅地ですが、実際は田んぼなので造成はこちらで業者に頼んでやらなければいけません。

回答No.1

yanemoto

公示地価、基準地価等が、参考になります。
公示地価、基準地価を100として、路線価で80、固定資産評価額で70位
が目安になるかと。

お礼

アドバイス頂きありがとうございます。