住宅ローン借り換えの悩み

質問

今年の7月に現在借りている銀行（3年固定）から同じ銀行で借り換え？をする予定です。
いろいろ調べていますが、
・金利上昇局面だから長期固定で
・短期固定で繰り上げ返済をこまめにやっていく
等さまざまな意見があります。

現在は月145000円くらい支払いをしており（残り期間は20年）、
今銀行から提示を受けているのは
2年固定－150000弱／月
5年固定－158000強／月
10年固定－162000強／月
20年固定－164000強／月
となっています。

皆様ならどれを選ばれますか？

今のところ20年固定を私自身は考えていますが、どうでしょうか？
もちろんそんなにすぐではないですが、繰上げ返済も考えています。
（3年で100万程度）

ちなみに夫婦共働きで、現在の支払いも特に苦しいとは思っておりません。

回答No.3

noname#35582 · ベストアンサー

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンを担当したこともある者です。

同一金融機関での「借り換え」はおそらく無理ですので、おそらく今月で現在の固定期間である３年が終了するため、再度固定金利選択型の特約を結ぶか、変動金利型に移行するか…というお話だと思います。

「額」で書かれると一番判断がしづらいですね。
３年固定終了で残り20年ということは、当初契約が23年返済ということでしょうか？
そう仮定して、さらに条件を、これまでは繰上返済をしなかった、ボーナス返済なし、元利均等償還という条件にして、現在の返済額から3,500万円程度を年利1.0％程度での借り入れかな？と逆算したのですが…。

これにこの先の繰上返済の予定が「3年で100万程度」となると…。
なるほど、なるほど。
繰上返済のペースが、１年に１回100万円ずつでもあと10年で完済にはできないので、金利上昇リスクを考えるのならば20年固定にしておくといいと思います。

それに、銀行から提示された毎月の返済額がご質問文の通り（164000強／月）ならば、他の金融機関の住宅ローン金利状況と比較して「めちゃくちゃ金利が低い」と逆算できるんです。
他の金融機関の住宅ローン金利状況から考えますと、20年固定の場合、174,000円弱が妥当なラインなので。
銀行が提示してきた金利は、２年、５年、10年に関しては店頭表示金利から1.60％程度の優遇がされていると推察されます。

2年固定：年利1.40％、5年固定：年利2.00％、10年固定：年利2.25％程度ではないか…と思うのですが、20年固定は年利2.40％になり、店頭表示金利よりも2.00％以上優遇されていないと得られない数値なんですよね。
ですから、20年固定が一番「お得」度も高いので、20年固定をお勧めしたいです。
他の金融機関では、この金利ですと10年固定でも契約できるかどうかというレベルです。

補足

丁寧なご回答ありがとうございます。
＞おそらく今月で現在の固定期間である３年が終了するため、再度固定＞金利選択型の特約を結ぶか、変動金利型に移行するか…というお話だ＞と思います。

そのとおりです。

＞３年固定終了で残り20年ということは、当初契約が23年返済ということでしょうか？

当初借り入れ3900万、３年固定2.05％、３０年ローンです（ボーナス支払いなし、元利均等返済）。
昨年12月ごろに600万ほど繰り上げ返済しております。

ローン残は3000万残っており、店頭金利は、ode_an_dieさんの書かれているとおりですが、若干の優遇金利を提示いただいております。その金額が最初の質問に書かせていただいた金額になります。
この条件であればode_an_dieさんはどう思われますか。

※3年で100万程度の繰上げ返済は想定しています。
※繰上げ返済において変動的な要因は、株式運用（５００万程度／すべて新興市場／これを売却してローンに充当する予定はなし）でのキャピタルゲインがあればまとめて返済したいと思っています

回答No.5

noname#35582

＃３です。
補足をいただきましたので再び参りました。

> ※繰上げ返済において変動的な要因は、株式運用（５００万程度／すべて新興市場／これを売却してローンに充当する予定はなし）でのキャピタルゲインがあればまとめて返済したいと思っています。
おや、普段見慣れた言葉が…。
私の現在の担当業務は資金運用なんです。
エクイティ担当ではないので、私と係わりがあるのはインカムの方なんですけれどね～。
これに関しては、それでよろしいかと思いますよ。
住宅ローン金利以上の利回りで運用できればラッキーだと思っていればいいのですし、そうでなくても、もともと住宅ローンとは別枠で見られているのですから、特段の事態が生じなければわざわざ売却する必要はないでしょう。

前回の繰上返済では、最終返済回まで返済額を同額するために、600万円にプラス５～７万円程度の繰上返済されたのではないかと思います。

補足の点を加味して金利は逆算しなおしてみました。
この金利ならば、どの期間についてもよくある適用金利ではありますが、繰上返済が「３年で100万円」以外の分については流動的というのでしたら、やはり20年固定ですね。
＃１さんが仰っているとおり、10年固定と20年固定で毎月の返済額が「2,000円しか違わない」＝金利が殆ど違わない…ので。
そのうえで繰上返済の額が増えれば増えたで、損にはなりませんからね。

ところで、住宅ローン減税を利用されているのでしたら、繰上返済は12月よりも１月にされた方がお得ですよ。
住宅ローン減税の額は「年末日現在の残高」で計算されますので、12月に繰上返済をされてしまうと、その「年末日現在の残高」が減ってしまいますから。

お礼

たいへんよくわかりました。
本当にありがとうございました。

回答No.4

Lescault

こんにちは。
現在の世帯収入について記載されていないので正確には申し上げられませんが、私だったら将来的にも支払いに支障がないなら20年固定にしちゃいますね。理由は、何年か毎にいちいち考えたり手続きしたりするのが面倒なことと、家計の将来について計画が立てやすいことですね。
実際にも私はマンションを購入して13年になりますが、ローンについては当初の利率の4%のまま放り出しっぱなしで、月々15万円でずっと払い続けています（銀行からの借り換えのご案内も「面倒だから結構」と全て断っています　笑）。
問題は夫婦共働きの構図がいつか崩れる可能性があるなら、それは考慮すべきかもしれません。でもそれが何時頃か分かるのであれば、今から計画を立てておくべきかもしれませんが・・・（我が家の場合は完全に私だけの一馬力なので関係ありません・・）

お役に立てば幸いです。

回答No.2

goribana

おいくつの方か分かりませんが、
現在は、共働きで収入が多いと思いますが、
もし、子供ができて奥さんが働けなくなった場合を考えていますか？
仮に、２０年固定にして月１６４０００強って、すごい負担だと
思うのですが・・・。（収入の多い方なら、ゴメンなさい）

私の家庭も、住宅ローンで迷っています。うちは変動金利です。
借り換えで長期固定を希望して銀行によく出向くのですが、銀行の方のお話を聞いていると、迷いますねぇ。
うちは、もともと借りていた銀行で、前よりイイ優遇金利を受けさせて
もらえるようになって（手数料はいりましたが）、今現在も変動金利にしています。
できるだけ繰上げ返済をして、元金を減らし、もう少し様子を見ようと思っています。
今現在で、長期に変えると家賃も増えますし、無駄な利息を毎月払う事になってしまいますよね。
繰上げ返済をしようと思っていらっしゃるなら、まずは繰り上げ返済した方がイイ気がしますけどねぇ。

長期固定にすれば、安心感は得られますよね。
でも、今現在の家庭の状況じゃなくて、先の家庭の状況を考えて
家賃の金額とかを考えられた方がイイと思います。

回答No.1

NNori

１０年にするくらいなら、２０年ですよね。（２０００円しかちがわないし）
となると、やっぱし２０年かな。ひょっとすると来る高金利時代であればむしろ繰り上げ返済しないで他で運用したほうがいいかもしれませんし。