住宅ローンの担保物権の売却について

質問

融資カテがあるのを忘れ、別カテで質問させていただいたのですが、締め切ってこちらに質問させていただきます。
５年前に住宅ローンを組みました。
ただ住宅ローンでもちょっと異質で、義母がお金を出す代わりに
持っている土地を担保に入れてくれました。(義母と妻の半々の持ち物)
（銀行から見るとお金の代わりと言うか、担保不足か年収が貸すお金の割りに少なかったかのどちらかだと思います。）
実はその土地を売るかもしれないと言われました。
もちろん担保分は売ったお金で払い、残額を減らすようにしてくれるそうですが、そういうことは可能でしょうか？

妻の友人のご主人が不動産屋さんに居て色々と銀行と交渉してもらった結果そういう組み方になったのですが、
その後、友人の御主人は転職してしまい今はその不動産屋さんには居ません。
また当時の銀行の担当者も転勤で居ません。
もちろん書類は残っているのでしょうが、かなり変則な為話が通じるかどうかが・・・
銀行に聞く前に一般的にどうかこちらでお聞きできれば、どのように話せばよいのでしょうか？
またその土地が担保になっている関係で、土地の名義人の義母と妻は連帯保証から外れるのでしょうか？
宜しくお願い致します

回答No.2

mobilekame · ベストアンサー

No1です・・追加担保ですよね
>単純に義母の土地を担保に入れるので、その名義人の義母と妻が連帯
>保証になっているのだと聞いていたのですが・・・。
どんないきさつであれ連帯保証人は債務者（ローン名義人）と同じ責任があります、銀行はどちらに請求してもいいのですよ
その際連帯保証人は拒むことはできません
簡単には抜けられませんよ、決定権は銀行にありますから

>売って返すではなく、返して担保を抜いて売ると言う事でしょうか？
売って繰り上げ返済でいいと思いますが・・・
殆ど同時履行です、
買い手は銀行からお金を借りて買うとします
売り手と買い手は銀行に集まります、司法書士が待機します
契約書をかわし銀行は買い手に融資します（売り手に振込み)
確認後司法書士は法務局に飛んで売り手（義母)の抵当権（担保)を抜きます、同時に買い手の名義に変更し銀行の抵当権をつけます
つまりここで義母の土地の抵当権が抜けなければ成立はしないです
買い手が現金としても抵当権のついている土地は買いませんよ

>今現在、その土地にアパートが建っており、築もそこそこで８軒のう
担保の土地があろうが無かろうが連帯保証人はやめられません
アパートが建っていて占有者（住人)がいるのはビハインドですね
アパート経営を続けてくれる買い手が見つかればいいのですが
そうでない場合は幾らで売れて、立ち退き料が幾らで・・・
銀行と一緒にシミュレーションして担保が抜けるか検討したほうが
良いですよ

回答No.1

mobilekame

そちらの状況を推測の部分もありますが
まず義母と奥様が連帯保証人ですね・・
■残債がある限りぬけられないでしょう。保証会社が認めてくれないと思いますよ。残債があれば代わりの連帯保証人を立てて交渉になると思います
■義理母と妻の土地は追加担保ですか（要はその土地の担保額が明確になっていますか？)たぶん追加担保ですね
結局
義母の土地を○百万で売って幾ら繰り上げ返済したら担保を抜いてくれますかと言った交渉ですね
よくある話だと思いますよ、銀行はそのときの残債と残った担保の比較になるでしょう。もう一度銀行に再確認をしたほうがいいですね
担保が抜けないと売買も成立しないでしょうし

お礼

ありがとうございます。
単純に義母の土地を担保に入れるので、その名義人の義母と妻が連帯保証になっているのだと聞いていたのですが・・・。
売って返すではなく、返して担保を抜いて売ると言う事でしょうか？

今現在、その土地にアパートが建っており、築もそこそこで８軒のうち３軒ほどしか住居者が居なくなってしまったため、
管理など面倒な事もあり売ってしまおうかと考えているそうです。
(今となってはそれ程便利なところでもない為)
売っても丸々ではなく、今居る人たちに立退き料やら不動産仲介料等かかるでしょうし、全て繰り上げ分に回してくれるのかも・・・。
正直、いい場所でもないので数千万どころか良くて１千万くらいだと思います。

残債は正直まだ５年しか払っていないので、それ程減っていないと思います。
連帯保証を抜きたいかどうかは義母に聞いたわけではありませんが、
担保の土地がなくなれば連帯保証の必要はないのかと・・・