住宅ローンの連帯保証人について（借換）

質問

今回、住宅ローンの借り換えで銀行を回りました。
連帯保証人欄ですが、ある銀行では、債務に関する連帯保証人は要らないといわれ、ある銀行では、土地に一部名義が入っているので必要だといわれました。
土地の一部は私（妻）名義で、頭金の一部がそこに当てられ、その分に関しては支払いが済んでいるという見解なんですが、（現在のローンもそうです）なぜ今回私の連帯保障が必要なのでしょうか？
もし万が一何かがあった時なんですが、仕事もしていなければ収入も無い、そんな人が保証人になっても意味がないと思いますし、そんな人に取立てをする意味がわからないのですが・・・。
急いでいます。わかりやすく教えていただけると助かります。

回答No.5

walkingdic · ベストアンサー

>ですが、借りる側からしたら実際はどちらでも同じ事ですよね？（うちの場合ですが）
それは売却した場合の売却金額と債務額の関係により変わります。

売却額＞債務額なのであれば、
・万一離婚となる場合
　双方売却に同意すれば債務は無くなりますから問題ないわけです。
　双方売却に同意しない場合、たとえば夫が売却しないで返済を続けるという場合には、離婚しても連帯保証人は下りることができませんので最悪を考えると少々問題が生じるかもしれません。最悪というのはたとえば支払いが滞れば当然連帯保証人にも請求がきますし、連帯保証人からでは売却してくれといっても、売却するかどうかは夫の意思次第になります。もちろん銀行が抵当権行使で競売する手もありますけど、夫が拒否しているようであれば競売金額はかなり安くなるので、競売金額より債務額が少なければ問題ないものの、競売金額より債務額が多いようであれば、競売後に残債の支払いの要求がやはりきます。

・離婚しないが単に支払いが苦しくなった場合
このときには債権者に任意売却を持ちかけることは出来るでしょうし、夫との間で売却については合意できるでしょうから、事実上問題はないでしょう。

ただもし売却金額＜債務額なのであれば上記のようにはなりません。
売却した後残る金額についての支払い義務があるので、その支払い義務が夫だけであれば妻が働きに出て稼いだ分を返済にまわす必要はないものの、連帯保証人になっていれば妻もやはり返済しなければならないので、その後の生活に違いが出ます。

お礼

ご回答ありがとうございます。
なんとなく様子が詳しくわかってきました。
頭金をたくさん入れたので、今の所は　売却金額＞ローン金額　なので
将来的にも返済が進めば建物の価値が下がっても、これは問題なさそうですが、何が起こるかわからない将来を考えると危険行為なのかもしれませんね。
他の銀行も考えてみようと思います。
考えがまとまりました。ありがとうございました。

回答No.4

fujic-1990

某政令指定都市で不動産賃貸業をやっている者です。

　土地を担保に入れて銀行から借金（借り換え）する、という前提で、その担保の土地の一部が奥さんである質問者の名義になっている、ということでしょうか。

＞頭金の一部がそこに当てられ、その分に関しては支払いが済んでいるという見解なんですが、

　そう都合良くは行きませんでしょうね。返済は１坪単位で返済していくとかの話ではないのですから。

　例えば、１００坪の土地を担保に入れて、１００万円借り、５０万円返済した時点で返済できなくなったとしたら、「５０万円返済したんだから５０坪だけ競売してくれ」と言えるかどうか、考えてみて下さい。

　きっと担保の土地１００坪全体を競売します。「５０万円はあの区域の５０坪分に当てられ、支払が済んでいる」という考え方はしないのです。

　質問者さんを「物上保証人」と見れば、連帯保証人が必要ということにはならないでしょうが、旦那さんが滞納した場合、どっちみち質問者さんは損をするんだから、「物上保証人とはなんだ、とか説明しているよりも、奥さんも連帯保証人にしておいたほうがわかりやすい」というような発想をしても、不思議ではありません。

　昨今は、なにかと「内容を聞かされていなかった」「だから無効」などと言われる時代ですから、説明のいる難しい言葉を使うのは避けたほうがいいのは、事実ですから。

　支払が済んでいると思われるなら、質問者さんの名義の土地を担保からはずされてはどうでしょう。

　つぎに、無収入の奥さんに連帯保証人になって頂くケースは、不動産の賃貸借でも時々あるのですが、これはひとつには、奥さんも巻き込むのはかわいそうだと思う男心に期待してというものです。

　奥さんが連帯保証人なら、奥さんも対応する義務があります。実際に奥さんにどうこういうことはしませんが、建前として「私はナニも知りません。夫がいたときに来て下さい」では通らないのです。偽装離婚しても同じです。

　まあ、ふつうの男なら、女房を破産させちゃがかわいそうだ、女房にもうしわけない、と思うじゃないですか。

　男なら、女房を巻き込むより、ダメならダメなりに、逃げ隠れせず早期に決着をつけてくれると期待できるので、ほかになってくれる人がいなければ、奥さんに連帯保証人になって頂いてお貸しする場合もあります。

　銀行が、同じ事を考えているとしても、不思議ではありません。

　まあ、わざわざ苦労を背負い込むより、「連帯保証人はいらない」と言っている銀行もあるのですから、そちらと契約なさればよろしいのではないでしょうか。

お礼

ご回答ありがとうございます。
まず、誤解されているかもしれないので訂正させて頂きます。
「頭金の一部がそこに当てられ、その分に関しては支払いが済んでいるという見解なんですが」
という所ですが、もちろんその分は私の物だとかその分は売りませんとか、そういうことではなく、働いていない私がローンを組むのか、というところです。名義が入っているというだけで、もしお年寄りの年齢の親族が名義に入っていたら、その時も債務に関する補償をし、支払っていかなければいけないのか、と疑問が浮かびました。そういう方はたくさんいるでしょうし・・・。
だから、違う銀行ではもしそうなった時にその担保である土地をどうにかする際の同意という意味での保証人サインを求められたのだと思います。

＞女房を破産させちゃがかわいそうだ
破産する物なんですか？多分払えなくない状態というのは、リストラとか・・・それ以外考えられないのですが、土地を売ればローン額を上回ると思うので、破産はないと思っているのですが間違いですか？

＞わざわざ苦労を背負い込むより
連帯保証人になる事で苦労をすることってうちの場合はありますか？

回答No.3

walkingdic

>やはり落ち目の銀行というところなんでしょうか。
いえ、がめつい銀行ということです。
あるいはそれを求めることで多少なりとも回収率は上がりますので、それで審査をゆるくするなとのことをしているのかもしれません。
というのも金利というのは焦げ付く債権をカバーするように設定しますが、金利は他の銀行と競争しているので好きな金利にとなかなかいきませんので、そうすると回収率を上げる方策が必要になるわけです。
ただ見方を変えると、その分利益が増えるということでもあります。つまり「がめつい」ということです。

金利という損得のわかりやすい部分ではよい顔をしながら、そういう微妙なわかりにくいところで利益を上げるというわけです。

お礼

再度ご回答ありがとうございます。
銀行側も色々考えてるんですね。
ですが、借りる側からしたら実際はどちらでも同じ事ですよね？（うちの場合ですが）
私は働いていないので、もし主人に返済能力が無くなったら売るしかありません。若しくは時期によっては親の相続も考えられますが、それは主人も同じ事で、無事に返せても返せなくても条件は同じなので、うちの場合は連帯保証人をつけてもつけなくても変わりはないと考えて大丈夫ですか？
もし結果、同じ事ならがめつい銀行で借換をしようかな、と思っています。
審査は厳しくてもまず通ると思うのですが、利率が（優遇も含め）とても低いのです。

回答No.2

walkingdic

>ある銀行では、債務に関する連帯保証人は要らないといわれ、ある銀行では、土地に一部名義が入っているので必要だといわれました。

はい、銀行により２通りあります。

１．債務の連帯保証はない、担保提供者
　不動産の持分を持っている人は自分の持分に対して抵当権設定を承諾する、つまり担保提供者になればよいだというものです。
物上保証人とも言われます。

２．担保提供者であると同時に債務の連帯保証人
　１番だけでは認めてくれず、連帯保証人にもなれという要求のあるものです。

>なぜ今回私の連帯保障が必要なのでしょうか？
要するに簡単に言うと保証人は多いほうがいい、という単純な考えです。その銀行ががめついともいえます。
特に夫婦の場合には離婚時に財産分与で名義を変えられても、連帯保証人として抑えておくとあとあと好都合だという見方もあるのかもしれません。

まあ、私ならそういう銀行は避けますけど。

お礼

離婚時・・・なるほど。そういう考え方もあるんですか。
ただ、離婚しても今のローンも別の銀行も、本人のみの債務（ローン）になっているので、やはり落ち目の銀行というところなんでしょうか。（メインバンクなんですけどね・・・）
どっちにしろ、払えなくなる状態になったとしたら、売りに出すのは必須でしょうし、私に請求されたって主人が払えないのなら私だって同じですからどうでもいい事なのかもしれませんが、なんとなく納得できなくて流せないところがありました。
ありがとうございました。

回答No.1

kadakun1

たとえば、万一返済が出来なくなり銀行の手に渡ったとします。
一部の土地があなた名義であると、その家を競売に掛けるのに非常に手間がかかります。なので、嫌がる銀行がいるのでしょう。
あなたに収入が無くとも、連帯保証人にすればその土地を財産として没収できますから・・・

お礼

それだと担保に関する保証人（＃２の方が書いています）だと思います。
私はどうして住宅「ローン」に連帯保障が必要なのか、それがどうして私なのか、というところに疑問を持ちました。
例えば、・親が頭金を出してくれた・一部は親の名義　という場合も、その理屈だと親も債務者になる事になります。
ご回答ありがとうございました。