借地権の相続について

質問

私の親戚のお婆さんは現在９４歳で、介護サービスを受けて自宅（２０坪弱の平屋です）で一人暮らしをしています。ご主人は２０数年前に他界し、お子さんも一人も産んでないので、今は身寄りのない状態です。私の母親（母からみて、そのお婆さんは亡父の姉にあたります。当然、私からだと亡祖父の姉にあたります。）が、月１回ほど訪問して、食事を持って行ったり、家電品の修理の手配をしたりして仲の良い関係です。

先日、そのお婆さんが「今住んでいる家の借地権を、自分の生きている間にあなた（つまり私の母）に譲りたい。それに必要な法的手続き（遺言等）をできるだけ早くしたい」との話しがあったそうです。
それに関わる手続き費用は、母に出して欲しいとのことです。

私は法的な事が分からず、以下の疑問についてお答えいただけますでしょうか？何卒宜しくお願い致します。

１）公正証書遺言を作成すれば、法的手続きは完了と考えてよいでしょうか？（お婆さんの直系子孫はいませんが、亡兄弟姉妹の子孫は存命のため、自筆遺言でなく、公正証書遺言が良いのではと思っています。）
２）その家は老朽化しているのですが、母が相続した場合、将来の建替えや増・改築が可能か、この情報からお分かりになりますでしょうか？
３）将来、借地代金が急に跳ね上がったり（現在は、１万８千円／月を近所の地主さんに支払っています。）する心配はないでしょうか？（過去は４０年以上、同じ代金で変動していないそうです。）

＜補足＞
・親戚のお婆さんの配偶者は他界、子供なしと書きましたが、兄弟姉妹も全員他界してます。
・建物は４０年以上前に建てられた平屋でそうとう老朽化しています。資産評価した訳ではありませんが、建物自体の価値は高くないらしいです。
・借地の権利書があるそうなのですが、私はその内容は見せてもらっておりません。（母の話によると期間限定の借地権利ではなく、永久的なものだと聞きました。）

面倒な質問をさせていただき、恐縮です。
以上、何卒宜しくお願い致します。

回答No.2

un_chan · ベストアンサー

借地契約がどのようなものか分かりませんし、登記されているのかどうかということ等も影響しますので、詳しくは、関係書類をもって専門家にご相談されるのが一番だと思いますが、分かる範囲で。

　旧法上、存続期間のない、堅固でない建物の所有を目的とする借地権の存続期間は30年です(借地法2条1項)。そして、40年以上経過しているということは、それが地主の異議なく更新されていると思われます。この場合、更新後の借地権の存続期間は20年です(借地法6条、5条1項）。
　借地権の存続期間内に建物が滅した場合、地主の異議がなければ、建物を建ててから20年の借地権の存続期間が発生します(借地法7条)ので、借地権は単純には消滅しません。

　おばあさんの場合、現にそこに住んでおられることから、借地権の更新がされない可能性は非常に低いですが、お母様が贈与を受けたとしても、そこに住んでおらず、現に利用していない状況では、地主側が、そこを自己使用すると主張された場合、正当事由が認められやすい(＝借地契約が更新されない）でしょうね。
　建物を建てられたのが40年以上ということですと、50年目の借地期間の更新が近いと思われますので、死因贈与（又は遺贈）が発生する前に借地権が更新されるかどうかが、借地権の存続期間に重要な意味を持つかもしれません。
　なお、地代については、周辺の地価等からみて不相当であれば、地主には増額請求権があります。今まで、おばあさんだから安く維持してくれていたとすれば、当然跳ね上がる可能性はあるでしょう。

　いずれにせよ、（当事者であるおばあさんの気持ちは尊重するとしても）、現実の扱いについては、地主の方も交えて、話し合っておいた方が、あとあと厄介なことにならないように思います。

お礼

ご連絡が遅くなり、大変申し訳ございません。
とても有意義かつ具体的で助かりました！！！

補足

仕事の関係などでネットにアクセスできずにご連絡が遅れましたこと、
重ねてお詫びします。

回答No.1

63ma

親戚のお婆さんと貴方のお母さんとの関係では、相続関係は成立しないと思います。
　ただ、月１回とはいえ定期的に生活上の世話をされていますので、その事情を勘案して、今の建物の（２０坪弱）贈与を受ける事は問題ないと思いますし、正式に公正証書に遺言として作成してもらうのは良いと思います。
　問題は、将来の借地権の事です。
　昔からの借地ですから、旧法による借地権だと思いますので、存続期間は３０年（木造ですから）です。
　建物が存在する内は、原則３０年毎の更新になりますので、その意味で永久的と理解していると思いますが、建物が老朽化し崩壊すれば、借地権も消滅します。
　また、仮にお婆さんから建物を遺言贈与されても、残余期間はその建物に住めますが、借地権更新時（３０年毎の）に、貴方のお母さんに対して、地主が更新するかどうかは不明なところがあります。
　出来れば司法書士に相談か、法律相談（役所でも）を受けられた方が良いと思います。

お礼

ご回答、大変ありがとうございます！！
「建物が老朽化し崩壊すれば、借地権も消滅する」のですね？
また「次回の借地権更新時（３０年毎の）に、地主が更新するかどうかはわからない」という部分も気になります。司法書士さんを探してみようと思います。