• 締切済み
  • すぐに回答を!

等価交換でマンションを建てたい

 初めまして、皆様の御知恵をお借り出来れば幸いです。 東京郊外○○市に在る実家の土地の事です。320坪1筆に(当方を含めて9軒借地)居住しています。 去年地主さんより話があり、この土地を売却したい「分筆されてないので一括購入してほしい」との要望でした。時間が無いので至急回答してほしいとの事でした。同居住3名(親戚)と協議し取り合えず時間が無いので各1/4ずつ出資して購入し共同名義で登記しました。 出資金に対する不公平感が発生した為(借地割合ほか公道に接道の有無等々、又単純に羊羹のように4分割出来る事でもなく)第三者である弁護士を立て精算をする事に成りました。 私は精算完了後同意を取り付け等価交換方式で分譲か賃貸マンションを建てたいと考えております。 どのようにこの問題に取り組んで行けばよいのしょうか教えてください。宜しくお願い致します。

共感・応援の気持ちを伝えよう!

  • 回答数1
  • 閲覧数150
  • ありがとう数2

みんなの回答

  • 回答No.1

■9人の借地権者と地主による共同事業ということでしょうか。  周りの皆さんのご意向はどうでしょう。  「この土地を売却したい」、「分筆されてないので一括購入してほしい」、「時間が無いので至急回答してほしい」  いずれも地主の一方的な事情ですから、借地人としては断ることができます。  経済的事情や権利関係などで、トラブルがある借地人もいるでしょうから、  全体の合意形成が図れるのかどうかが、最大かつ最難関の問題です。 ■等価交換方式をお考えなら、最終的にはデベロッパーと組む必要があるでしょう。  土地の高度利用を図るべき地域に指定されているのでしたら、  行政が勉強会などを主催して、合意形成作りを手伝ってくれる場合もあります。  また、核になる大規模な低利用地がある地域なら、  大口地権者やデベロッパーが主導してすすめるケースもあるでしょう。  いずれにも該当しなくても、合意形成の状況次第では、  デベロッパーが相談に乗ってくれる可能性はありますが、  そこまで持っていくだけでも、図面作成や権利調整、事業性検証などの費用が必要になるので、  そこの負担をどのようにするかという問題もあります。 ■ちょっと乱暴な試算をします。   ○借地人1軒あたりの土地の持分     320÷9=35坪 35×0.6(借地権割合)=21坪   ○そこに建てられるマンションの部屋面積(借地人1軒あたり)     21坪×200%(容積率)=42坪 42坪×90%=38坪   ○事業シェア    土地の価値          21坪×150万=3200万(地権者負担)    建物代(販売経費含む)    38坪×120万=4560万(デベ負担)    借地人の事業シェア      3200万÷7760万=41%    等価交換で得られる部屋面積  38坪×41%=16坪弱   土地代、容積率や建物有効率、建築コスト、販売経費などは、乱暴な数値なので、   もっと精度を高めないと判断はできませんが、   土地代や容積率がそれなりに高くないと等価交換は難しいように思います。   取り壊し費用や、仮住まいの費用などもかかります。  試算してみて全員にメリットがありそうなお話なら、コンサルタントに入ってもらうなどして、  さらに検討されても良いのでしょうが、  権利調整、合意形成などで、それでもかなり時間はかかるでしょう。  権利者の数、物件規模などから考えれば、今保有している借地権を売却する方が良いように思います。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

大変参考になりました。 ご意見をふまえて前向きに考えて見ます。 有難う御座いました。

関連するQ&A

  • 借地権の等価交換

    3代にわたり借地権(土地約100坪、借地割合60%)に住んでいます。都内です。 先日、地主さんから「借地権を買い取らせてもらうか、等価交換(50坪)しないか」と言われました。 ちょうど建替え時期でもありましたし、一応いずれかに応じようと思いますが、等価交換の場合、土地を2つに分割して一方を所有権の土地としてもらえるわけですよね? そうなると、順序として・・・ 1:私が仮住まいに引っ越す。 2:建物を解体する。 3:測量をする。  4:土地を分割する。 5:所有権の登記をする。 5:私が建物を建てる。 6:仮住まいから、新居に引っ越す。 と、こんな感じでしょうか? あと、測量代と登記代、の費用はお互い折半なのでしょうか? あと、借地権を買い取ってもらう場合、建物はこちらで解体しないといけないのでしょうか? 地主さんが弁護士に依頼するとのことで、いいようにされないように注意する点などアドバイスいただけると助かります。  よろしくお願いします。

  • 等価交換申出につい教えて下さい。

    現在、1軒家の二世帯家族{甲・乙夫婦家族と丙(乙の母))}で住んでいます。土地は甲名義で、建物は乙と丙との共有名義です。10年前に、借地人(乙と丙)以外の甲(乙の夫)は、地主から底地の買付申出であり、借地権割合で買付しました。土地を甲名義で移転登記しました。居住目的意向ため甲は、借人(乙と丙)と借地契約はしなかった。その後、借地人丙から前地主との借地契約での借地権利の対抗で、甲に借地権の等価交換の交換登記の申し出がありました。甲は交換登記に応じなければならないのかを教えて下さい。甲は、買付時に自己資金かつ居住目的での買付であり、売却・等価交換意向がありません。

  • 土地とマンションの等価交換について

    土地とマンションの等価交換についてご存じの方は教えてください。 自己所有している60坪弱の土地(現在居住中です)の売却もしくは等価交換を考えています。 出来れば、業者の方にマンションなどを建ててもらって、自分たちがその一部に住むことができれば良いと考えていますが、まずどこへ相談に行ったら良いのかが分かりません。 近所の不動産屋さんに相談に行きましたが、「この場所なら等価交換でも自分で建てて賃貸にしても良いと思いますよ」と言われており、具体的な案までは示してもらえませんでした。 具体的にはどういった業者に相談に行けばよろしいでしょうか? 等価交換の経験のある方、知識をお持ちの方がいらっしゃたら教えてください。 場所は神奈川県川崎市内です。

  • 等価交換頼まれて済ませましたが。。。

    宅地を購入後1年経過しないうちに不動産屋さんから頼まれて等価交換をしました。 その時の話では「等価交換なので全くお金も動かさなくてもいいし負担もなにもない」と言われたので、何も深く考えず交換に同意しました。 数日前に税務署から「譲渡所得の確定申告をするように」との通知が届きました。 問い合わせたところ等価交換で金銭の授受がなくても確定申告してくださいとのこと。 等価交換の税金の特例というのがあることを本日知り、特例の条件に照らし合わせました。 私の場合土地購入後等価交換に同意するまで数カ月しか経っておらず、特例の条件外のようです。今はとってもだまされた気分です。 知識がなかったからと泣き寝入りしかないですよね。 また等価交換で動いた土地はお互い10坪づつです。 この場合にかかってくる税金は10万単位のお金と思ってよいですか? どんな大金を請求されるのかとビクビクしています。どなたか教えてください。 よろしくお願いします。

  • 借地権を新築マンションと等価交換しないかと言われて悩んでいます

    本当に素人なので、的外れな質問でしたら申し訳ありません。 デベロッパーからの提案で借地権を新築マンションと等価交換された方、もしくはそういった話に詳しい方がいらっしゃいましたら、 (1)等価交換してよかったかどうかの感想 または (2)マンションの等価交換について勉強できるサイトや書籍 ・・・を教えてください。 実家が昨年 昔から住んでいる家の借地権を取得しました。 地名だけは今人気の都内超一等地ですが、広さは40坪強、建物は築50年以上経っており、建物の価値は殆ど無いと思われます。(建物の価値は関係ないかもしれないですが) 何世帯かの親戚が隣接した土地の借地権を持っており、全体で140坪ほど、地主は同一人物です。 このような状況の中、デベロッパーが「地主が『地権者全員の了解が取れたらマンションを建ててもいい』」といっている」といって親戚中を歩き回って13階くらいのマンションを等価交換で建てないかと勧誘しています。 実際はデベロッパー、地主、親戚の誰が持ち出した話なのかよくわかりませんが、乗り気の親戚もいます。 デベロッパーは上場企業ですがかなりしつこい営業なので話を聞く以前に家族が不信感を抱いており、私どもは断りたいと思っています。 ただ、他の親戚が同意してその部分だけマンションが建つと、 (1)私どもの家が北側にあるので完全に日陰になる(うちは2階建て) (2)ご近所との摩擦(周囲にそんな高い建物が無いので) (3)よくわからないのですがデベロッパーや地主からの嫌がらせ? ・・・以上の三点が心配で勉強したいと思っています。 宜しくお願いいたします。

  • 担保に入っている土地の一部等価交換について

    現在ある土地の購入を考えているのですが下記の様な状態のです。 (購入する土地の地主さんA、隣地の地主さんB、Bさんの息子さんCとします) 1.昔隣同士の地主さんで話をして登記簿と違うが境界を直線的に分けて擁壁を作ってあります(Aさんの所有)。但し、その登記簿と現況の違いは面積が同じになるようにしてあります。 2.Bさんは土地を担保に入れている。Bさんの奥さんが連帯保証人であるが痴呆症である。その相続人である息子さんCはいる。 このような状況で土地を購入しようとしていますが、現況に合わせて名義人を変更してもらえるようAさんからCさんに働きかけてもらっていますが、なかなかCさんの動きがよくないようです。 質問は Q1:このような状況ですとCさんの手続きは大変(複雑)なのでしょうか?裁判所に何回か通わないといけないともききました。 Q2:そもそも担保に入っている状態で土地の等価交換はできるのでしょうか? Q3:この等価交換ができていない状態で購入する場合どのようなリスクがあり、どのようにしてリスクを回避しておくべきでしょうか?例えばリスことしては、Bさんが担保として銀行に取られた後、擁壁の位置変更を迫られるなどです。 Q4:Q3の場合、Cさんと等価交換しますという覚書を交わしてもQ3のリスク例の場合リスク回避の効果はないでしょうか? 色々と質問をしてすみませんが回答よろしくお願いします。

  • 等価交換について教えて下さい

     自分が所有している土地にアパート・マンションを建てようとする場合に、「等価交換が良い」と教わったのですが、細かい点で調べてもイマイチわからない事があります。  例えば土地を提供して、建物の出資比率が不動産6:自分4だった場合に、  (1)毎月の総家賃収入から4割貰えるのでしょうか?  (2)例えば修繕である部屋のユニットバスを交換した場合、その修繕費の4割をこちらが負担すればよいのでしょうか?  (3)建物の固定資産税も4割負担でいいのでしょうか?  (4)最終的に(何十年後)建物を取り壊すときになったら、その解体日も4割負担?  あとは、主にデメリットを教えていただきたいのですが。宜しくお願い申し上げます。

  • 家と家の等価交換

    現在住んでいる家から、別の物件に引越しを考えています。 しかし、希望物件は見つかっておらず、引越し(売買を含み)する際の費用も最小限に抑えたいとおもっています。 そこで、家(土地含む)と家の等価交換ができればと考えました。 まず、こういう場合、等価交換は可能か? 可能である場合、等価交換を希望する人をどうやって探すのがいいか? どこに相談すべきか? 近くの不動産業者に問い合わせると、 現在の家を売却し、同時に希望物件を探して、それを購入する方法しかないといわれます。本当にそうなのでしょうか?

  • 等価交換で取得した土地の売買

    20年以上前に等価交換で取得した土地で駐車場を経営しています。近隣の方からその土地の購入の話がありました、等価交換の土地を売ったときは多額の税金が掛かると聞きましたが本当でしょうか? もし本当であれば、いくら位でしょうか、計算表などがあれば教えてください。

  • 土地の等価交換に就いて

    家族4人(父、母、妹、自分)で複数の土地を共有していますが、父も高齢になり相続対策を考えています。自分が済んでいる土地の20%が妹の保有となっていますが、妹の住んでいる土地には自分の権利はありません。少なくとも自分が住んでいる土地は自分名義に変えたいのですが、a)妹が保有する自分が住んでいる土地の20%とb)4人共有の別の土地(借地になっている)の自分保有分、との等価交換は可能でしょうか?同じ質問を言い方を変えてしますが、このホームズ君のHPでは、交換の条件として土地の用途が同じとなっていましたが、私用地と借地或いは賃貸用アパートが建っている土地とでも交換は可能でしょうか?