- ベストアンサー
分譲マンションの合い鍵管理
新米理事長です。マンション鍵管理についてご教示ください。 運営に関し熱心な区分所有者のお一人より「緊急時に外部から鍵を開けて入室できるような体制を整えるべし。必要なら警備会社を使うとよい。」という強い提案があり、理事会としては対応検討しないといけません。 きっかけとしては、ある所有者が家庭内トラブルで閉め出され入室できず、消防隊出動なんてことがありまして。そのときはベランダ伝いに防火壁を破りガラス戸も破って入ろうとしたのですが、さいわい無事に内部を説得して玄関を開けてもらいました。こういうこともあるし、孤独死なんかも考えるとそのかたの提案もわかります。 でも、合い鍵を第三者に預けるというのは、難しそうですね。管理会社は「あずかることは出来ない」とはっきり言っています。たとえ警備会社が入るとしても、誰が入室許可するという問題も残りますし。 希望者だけとしても鍵管理は勝手にはできないでしょうから警備会社を使うとなると、鍵管理箱だとか警報システムの設置とか道具立てのために管理人室等の共用部分をいじって設置するんだそうですが、管理会社によるとこれは総会にかけるべき事項なんだそうです。総会にかけたところで、鍵をあずけることを望む人は少数でしょうし、そのために設備を整えることが可決されるというふうには予想しにくいです。 緊急時に外部から入室できる仕組み、というのはどういうのが現実的なんでしょう？そんなの一切無し、というのが正解なんでしょうか？
- imoriimori
- お礼率66% (35/53)
- その他(住まい)
- 回答数6
- ありがとう数5
- みんなの回答 （6）
- 専門家の回答
質問者が選んだベストアンサー
実は、20年ぐらい前までは、分譲マンションでもマスターキーが存在していました。マスターキーとは、各部屋を開けることができる管理用キーで、それが管理人室のキーBOXに入ってることがよくありました。ですが、緊急用のそのキーが存在することが慣例化していましたが、それをを区分所有者が知らないと言う事態になり、結局裁判で判例が出たのです。それ以降、分譲で管理人が居室キーを管理することはほぼ絶滅しました。 確かに、今でも、そちらの物件と同じ理由で、管理者を決めて合鍵を提出させる義務を決議した組合は存在します。規約がそうであれば、従うしかありません。集合住宅という性質からも、絶対に悪だとはいえない側面も、確かにあります。しかし、現在の常識から言うと、どちらかと言うと非常識と判断できるのです。 そのようなわけで、管理会社は、リスクが大きすぎるため、また越権であるため、管理は承諾しないでしょう。 全戸でセキュリティに強制加入であれば、実質的に警備会社に合鍵提出と言うことになりますが、それなしに管理だけは、やはり受け付けないでしょう。入室する意味がありませんから。 保管場所である管理人室だけを厳重にするのはあり（そこだけ警備を掛けるのも）ですが、ただ、消防法では、管理人室には防災警報装置の主機がある関係から、近年の新築物件では、非常侵入ができる錠の設置を義務付けています。つまり、故意に入ることはたやすいようにしなさいという行政指導ですから、そちらで検討される内容とは矛盾します。 おっしゃるように、設備改善が伴うから総会で否決されると言うより、カギを強制的に預けること自体で否決される可能性が高いと思います。賃貸でも預けたくないと言う人が多いご時世ですから。 ＞緊急時に外部から入室できる仕組み、というのはどういうのが現実的なんでしょう？そんなの一切無し、というのが正解なんでしょうか？ 防犯的には一切なしが正解です。しかし、利便性を犠牲にした防犯と言うのも、実際には無意味です。 落しどころとしては、近所の肉親、親戚などに預けて、その連絡先だけは収集すると言う程度でしょうか。それでもコンセンサスが取れる可能性は低いでしょうか。 まあ、中で死んだ、火事が起きたとなれば、消防隊は、玄関の鉄扉ぐらい、簡単に壊して開けちゃいますから、取り越し苦労とは思いますが。夫婦喧嘩で締め出されたは、論外です（笑）
その他の回答 (5)
- maikuro3
- ベストアンサー率44% (72/162)
ご回答者の皆さんがおっしゃっていることが正論だと思います。 管理員室のセキュリティを如何に強化しても、警備会社や住民が 来るまでに、各ご家庭の鍵を盗まれたらどうしますか？ 怖くて怖くて預けませんよ。 もし盗まれて、窃盗に入られた場合、どなたが責任を取るのでしょうか？ ＞運営に関し熱心な区分所有者のお一人より「緊急時に外部から鍵を 開けて入室できるような体制を整えるべし。 必要なら警備会社を使うとよい。」という強い提案があり この方が責任を取ってくれるのですか？ 理事さんとしても余計な負担増しになりますよ。 この方も交えて、理事会で議論されては？ 私なら断固反対しますね。 管理費の無駄使いですよ。
お礼
ありがとうございます。 おっしゃることは分かっているつもりでした。 運営に関しポジティブな姿勢で提案してくださる方（実は以前の理事長さん）へ真摯な回答をすべく、私の常識がおかしくないか、よい方策があるにもかかわらず私が無知なだけではないか、などを確認したかったものです。
- timeup
- ベストアンサー率30% (3827/12654)
そうしたい人はセコムなどと個人的に契約して、鍵を預けるシステムを使ったらよいのです。 この頃テレビで広告している警備会社もやっています。 両社とも別々の家で契約していますが、今は鍵を預けるのはしていません（セコムで以前其のオプションを使っていました）。 マンション全体でやることではありません。 管理会社のいう事は当たり前です。提案自体が変なことです。 一応、アンケートを出して、結果は仰るとおりでしょうから、 警備会社と個人で契約してくださいと返事すればよいでしょう。
お礼
＃１，２，３，４様にまとめて返信する形になりますがご容赦ください。 皆様ありがとうございます。 私も皆様のように感じておりましたが、良い手段があり得るのかどうかとか世の中の常識を再確認しようと思い投稿いたしました。 熱心な所有者の要請はむげに無視もしにくいですので、出来る対応としては個別契約に関心のある人向けに業者説明会を開いてあげる程度かなあ、と今のところ思っていたりします。
鍵って、何のためにあるのでしょう、緊急の場合に外部からの進入を防ぐ為にあるのではないでしょうか、そう考えると鍵を預けるという発想はおかしいと思います。
緊急なことがそう頻繁に起こるとは考えられません、鍵を預けた場合その管理が問題になるでしょう、最近のニュースでも盗難の犯人が大家だったという事件がありました、「人を見たら.泥棒と思え」と言う怖い世の中です、第三者に任せることは出来ないのではないでしょうか。 本当に緊急な時の場合はドアを破壊するしかないと思います。
- m_inoue
- ベストアンサー率32% (1654/5015)
隣から侵入して窓を割れば入れるはずですが？ 緊急時とはその窓ガラス代に代えられない事態では？ マンションといえど個人の家でしょうから管理組合がカギを管理するのは適当とは思えません 希望者だけ管理するのも問題では？ 特定の個人に便宜を計らっているとキリが無くなります 自転車のカギも預かりますか？ 緊急時は窓から進入で良いと思いますよ
関連するQ&A
- 分譲マンションの管理人に不満があるとき
文字数関係で改行できず読みにくくてすみません。 分譲マンションの住民の総会がありましたが出席できず、意見書を提出することにしました。管理人さんが総会のときに渡してくれるということだったし、間に合うとのことだったので、安心して意見書を渡しましたが、後日、理事（住人）の方から「もっと早く出してくれなければ困る」とお叱りを受けました。間に合うと言われて安心していたので非常に戸惑いました。理事の方の話では、総会の直前に郵便受けに入っていたそうで、その方が意見書に気付かれたときには総会は終わったあとでした。 理事の方からは理事の方に直接言うべきだといわれました。（私としては、引っ越したばかりで全く面識の無い住人の方を訪問し直接渡すより、管理人さんに頼む方が頼みやすかったです）管理人が、間に合う、渡してくれる、というので、安心していたのですが。私がいけなかったのでしょうか？ また、今後このようなこと（管理人がＯＫというので、任せておいたら間違っていたなど）の無いように、管理人に無責任な引き受け方をしないでほしいと言いたいのですが、直接言ってもたぶん聞き流すだけで、効果はない気がします。理事会を通して言って貰うことは可能でしょうか？（この件で話した理事の方は、「とにかくあなたが悪い」という感じで、管理人に注意をしてくれるどころではありませんでした） 管理会社に言った方が良いのでしょうか？ 不満に思う点は、総会の数日前に渡しておいたのに、総会当日に渡して間に合わなかったということ。 それから、よく確認せず「間に合います」と安請け合いしたこと、です。「総会のことはわかりません」と言っていただいていれば、他の方に聞いたりしたと思うのですが、管理人に大丈夫と言われたら、それ以上他の人に聞いたりしないものではないでしょうか？ 今後似たようなことがあるのではないかと心配です。 よろしくお願いします。
- ベストアンサー
- その他(住まい)
- マンション管理組合の権限について
「ベランダの防水をチェックしたい」というので、業者の希望する時間に立ち会えなかったので、マンション管理会社に鍵を預けました。すると、マンション管理組合の理事長の入室許可をしていないのに、勝手に入室し、勝手に室内を写真撮影されました。 マンション管理組合宛に「入室許可をしたが写真撮影を許可はしていない」「マンション管理会社と専門業者の入室許可をしたが理事長の入室を許可した覚えはない」「再発防止の為、理事長に厳重注意を与えて欲しい」という文書を提出しましたが、長い間、何も返答がありません。 ２年以上たった後で「古い事なので事実関係が明らかでない」「管理会社に入室許可をしたのならマンションの管理・改修に関することで状況を確認するために管理組合の代表者である理事長が写真撮影する事は当然ではないか」という返事が来ました。 この様ににマンション管理組合は区分所有者や入居者に許可を得る事なく、勝手に入室し、写真撮影する事が許されるのでしょうか？ 管理組合の規約には、特に、この件に関する記述はありません。 室内を撮影された写真がどの様に使われるかもわからないし、非常に不愉快です。火事などの非常事態なら入室する事も仕方がないとして、緊急性のない「たたの点検」で勝手に入室し、勝手に撮影されたのですが、その様な権限がマンション管理組合にあるのでしょうか？
- ベストアンサー
- その他（法律）
- マンション管理組合への議案提出について
こんにちは。 いつもお世話になります。 うちのマンションは現在管理費会計の赤字関連で組合自体も相当険悪な不陰気となっており、先日の臨時総会でも理事長が他の方ともめ途中退席するはめになりました。 原因は理事長が他の方の意見が気に食わず、発言をさえぎろうとしていたところに区分所有法第４４条の意見陳述権を主張され、頭にきた理事長が 「じゃぁ辞任する！お前がやれ！お前なんかこのマンションから出て行け！若いくせに偉そうに意見しやがって」 とキレ退席したのですが、住民としてはこのようなすぐキレて話し合いにならない、区分所有法も知らない、勉強する気もないと３拍子揃った理事がいると困ります。もっとやる気のある人に理事会を任せたいのです。 で、次期総会までに理事の選任方法（現行 輪番制任期２年）を任期１年半、一部輪番制（立候補者がいた場合立候補人数＋理事の定員で足りない数）にしようと考えています。 例）理事の定員６名の場合→立候補者２名と輪番制で理事４名 この議案を提案しようと思っているのですがどのように提案すればいいのでしょうか？ 理事会宛に議案として取り扱ってもらえるようお願いし提案すればいいのか？ それとも総会の中で提案し、その次の総会で採決するのか？ 確実に可決させたいのです。良い方法を教えてください。よろしくお願いします。 ちなみに管理規約には議案の提案については何も書かれていないと思います（じっくり見ていないので見落としているかも） よろしくお願いします。
- ベストアンサー
- その他(住まい)
- 分譲マンションの管理費滞納に対する督促について
お世話になります。築15年程の私が住んでいるマンションの管理費について相談があります。私は今年から理事会のメンバーに選出されました。1Fが店舗になっておりその区分所有者はマンションには居住していません。つまりお店は賃貸で貸している状況です。数年来管理費を滞納しているようで、その額が百数十万にのぼっています。以前から総会等で問題視されており、管理会社からもその区分所有者に連絡を取ったり、内容証明で督促状を出したりしているのですが、受取拒否され埒があきません。管理会社が言うにはこれ以上の対応となれば弁護士をたてて訴訟を起こすしか手がないが、たとえ勝訴しても相手が悪質なら滞納した分が戻ってくるとはかぎらない、とのことです。つまりへたすると弁護士の費用がかさむだけでかえって損する可能性があるとのことです。 そこで相談ですが、こんなごね得みたいなことがはたして許されるものなのでしょうか？これでは勝訴しても実態として何のメリットもありません。こんな非常識な区分所有者には一日もはやく出ていってもらいたいのですが何かいい方法はないのでしょうか？差し押さえとか…居住者が法律関係にうといので良いアドバイスあればよろしくお願いします。管理会社も頼りなくて心配です。管理費の長期滞納なんて良くあることなのでしょうか？理事会としては泣き寝入りはしたくありません。
- 締切済み
- その他（法律）
- 分譲マンションの管理費の使い方について。
分譲マンション管理会社が専有部分の浴槽（ユニットバス）の下清掃を提案しています。業者に作業を委託するのですが、管理組合総会で取り上げて、出席者の賛成過半数があれば、全戸に適用して、費用は組合員積み立ての管理費から支払うと説明しています。 私の質問は、このような専有部分に関わる作業に管理費を使っても良いのかどうかです。私は使うべきでないと思いますが、ご意見をお聞かせください。
- 締切済み
- その他(住まい)
- 分譲マンションの管理制度見直しについて
本日３月２３日付日経新聞に 「国土交通省は分譲マンションの管理制度を抜本的に見直す。所有者でつくる管理組合の理事会が担ってきた管理業務を全面的に外部委託するのを認める。」 という記事が載っていたのですが、理由は、 「高齢化などで運営が難しくなっている理事会がなくても、建て替えや修繕が円滑にできるようにするのが狙い。」 と書いてありましたが、本当にこれだけなんでしょうか。一部外部委託が進んでいる中で、このタイミングでなぜ？と疑問に感じたので。 背景など含めご存知の方いらっしゃったら教えてください。
- 締切済み
- 賃貸・アパート
- 分譲マンションの管理委託費について
現在、マンションの管理組合の理事をしています。前回の理事会にて管理会社の担当者より、築２０年の古マンションで今後修繕費用があがることも予想されるため、管理費の値上げを検討すべきと提案されました。そこで、私はまず、現在の歳出を見直して欲しいと発言し、仕事の関係で相場を知っているエレベーターの保守費用について特に再見積を依頼しました。結果、年間１０万円近い減額ができそうです（同じ保守会社で同じ保守内容です）。 正直、簡単に１０万下がったので、他の支出すべてに疑問を感じ出しました（言った者勝ち？？）。なかでも、管理会社に支払っている委託業務費が支出全体の５０％を占めており、次回理事会にて減額をお願いしようと考えています。ただ、管理会社を変更する考えは理事会にもなく、減額をお願いしたいのですが、どんな形で依頼するのが効果的ですか？教えてください。（相場が全く分からないので・・・）
- ベストアンサー
- その他(住まい)
- マンションの管理会社について
こんばんは。 マンションの管理会社について質問させてください。 管理会社は、区分所有者の組織（管理組合）によって会社を変更する事は可能でしょうか？ というのも、最近通常総会があり区分所有者の大半が管理会社に対して、不安を持っているのでは？という疑問を感じました。 私は、今年理事長を勤める事になっており、私自身も以前より管理費が異常に高い事や、対応が悪いなど感じる事が多々ありました。 もし、管理会社を変えることが可能なら、切替にかかる労力や時間など、いろいろお話を聞かせてください。 なんでも結構です！ よろしくお願いします。
- ベストアンサー
- その他(住まい)
- マンション管理士とはこんなものでしょうか
超高層大規模マンションの理事です。 前期までお願いしていた顧問M氏(マンション管理士）が辞任したので後継顧問を理事会は選考することになりました。予算と人選の理事会一任が総会で決議されています。 理事長がY氏と面談を行いY氏にしたいと理事会に報告がありました。 私は理事長に選考経緯や選考理由の説明を求めましたが意味不明の回答であったので継続審議にすべきと発言しました。その時の理事会は定足数に達せず決議できない状況でもありましたので理事会決議は見送られました。この会議にはY氏は同席していますので会議の様子をご存知です。 その後顧問と理事長は顧問契約に署名捺印していることが判明しました。 そこで私は顧問にメールで理事会決議のない契約は無効だと指摘したら【理事長が署名したのであるから契約は有効である】と回答がありました＜私は個人としての契約は有効であっても管理組合との契約は成立していないと考えています＞。 私はマンション管理士は法や管理規約を正しく解釈しそれに反するような行為が理事会（長）や管理会社に見受けられる場合はその旨助言するのが基本的責務だと思っていたのでこの回答に驚きました。理事会決議のない法律行為は管理規約に反すると考えるからです。理事長から契約を迫られたとしても理事会決議を経てから行いたいと説明し署名捺印を保留すべきだったと考えます。 辞任した顧問M氏（マンション管理士）は理事会が定足数に達しない状態が続いたとき参加意思がある理事の半数が出席すれば理事会は成立すると理事会に助言していました。総会でこれが発覚したため理事会/総会決議の効力を巡って総会が紛糾し結果的には総会決議無効訴訟にまで発展してしまいました（応訴費用は膨大です）。 事例の二人の管理士はいずれも首都圏マンション管理士会所属です。 質問です。 (1)マンション管理士が法や管理規約、総会決議事項を守らなないことをおかしいと考える私の認識が常識と外れているのでしょうか。マンション管理士とはこんなものでしょうか。 (2)このような管理士は管理士会の倫理規定や法に抵触しないのでしょうか。罰する方法がありますか。
- ベストアンサー
- その他（法律）
- マンション管理組合理事長のリコール方法について
【私の立場】 私はマンションの理事でも監事でもありませんが，区分所有者の一人です。マンションの規模は６０世帯です。管理組合には法人格はありません。 【経緯】 近々，管理組合の通常総会が行われる予定でした。ところが現在の理事長が多くの不適切な組合運営をするので（「不適切」の内容を書くと長くなるので割愛します），私を含む区分所有者達が怒って理事長のリコール（解職）を求める署名活動をし，過半数以上が集まったので，監事になんとかして欲しいと訴えました。監事はそれを受けて，管理規約（監事の臨時総会招集権：国土交通省のマンション標準管理規約と同じ条文です）に乗っ取り，通常総会よりも前に臨時総会を招集することになりました（通常総会の告知以後のことです）。臨時総会の内容は署名の内容に即して理事長を解職とするという議案の審議です。理事長は臨時総会で自分の信任が問われるということを聞き，解任議案の不当性を主張し監事を訴える訴訟を起こそうと検討中であると全戸に文書で通達してきました。監事は先月，異常なしという監査報告を提出したではないか，という反論付きでした。同時に理事会の決議なしで通常総会は中止にするという告知も出しました。さらに，管理会社の弁護士から，「民法５９条に従って監事の招集する総会は業務の執行等の報告だけであるので理事長の解職を議案とする臨時総会を招集できない」と言われて，臨時総会の開催は中止となりました。 【質問内容】 (1) 民法５９条というのは，法人の管理を規定する法律だと思うのですが，なぜ法人格のない管理組合について適用されるのでしょうか？ (2) 当マンションの管理規約には，監事の招集する臨時総会の内容についての規定はありませんが，その場合にはたとえ法人格がなくても民法が適用されるのでしょうか？ (3) 理事長は監事との話し合いの中で，訴訟を取り下げるから，臨時総会を中止にしろと迫ったそうですが，それは違法行為ではなく取引きとみなされるのでしょうか？ (4) 臨時総会を中止にしたならば，通常総会を予定通り開く（通常総会が開かれないと，予算などが凍結してしまって大変なことになります）という口約束を詰めかけた区分所有者３０人の前でしていた理事長が，通常総会も中止にすると言い出しました。これについて文句は言えないのでしょうか？ (5) 監事一人に責任を負わせたやり方が悪かったのかもしれませんので，これからでも区分所有者５分の１以上の同意を得て，理事長の解職を議案とする臨時総会の招集を理事長に要求した方がいいのでしょうか？ 長く書いてしまって申し訳ありません。 監事さんは疲れきってしまって，見ていて可愛そうな状況です。 皆さんのお知恵をお貸し下さい。よろしくお願いいたします。
- ベストアンサー
- その他（法律）
お礼
懇切な解説ありがとうございます。やはりそういうことですね。得心がいきました。