• 締切済み

分譲マンションの管理費滞納に対する督促について

お世話になります。築15年程の私が住んでいるマンションの管理費について相談があります。私は今年から理事会のメンバーに選出されました。1Fが店舗になっておりその区分所有者はマンションには居住していません。つまりお店は賃貸で貸している状況です。数年来管理費を滞納しているようで、その額が百数十万にのぼっています。以前から総会等で問題視されており、管理会社からもその区分所有者に連絡を取ったり、内容証明で督促状を出したりしているのですが、受取拒否され埒があきません。管理会社が言うにはこれ以上の対応となれば弁護士をたてて訴訟を起こすしか手がないが、たとえ勝訴しても相手が悪質なら滞納した分が戻ってくるとはかぎらない、とのことです。つまりへたすると弁護士の費用がかさむだけでかえって損する可能性があるとのことです。 そこで相談ですが、こんなごね得みたいなことがはたして許されるものなのでしょうか?これでは勝訴しても実態として何のメリットもありません。こんな非常識な区分所有者には一日もはやく出ていってもらいたいのですが何かいい方法はないのでしょうか?差し押さえとか…居住者が法律関係にうといので良いアドバイスあればよろしくお願いします。管理会社も頼りなくて心配です。管理費の長期滞納なんて良くあることなのでしょうか?理事会としては泣き寝入りはしたくありません。

  • kinzo
  • お礼率61% (50/81)

みんなの回答

回答No.3

管理会社勤務(フロント)の行政書士です。 管理会社の言っていることは外れではありません。内容証明を受け取らない時点で「黒」ですので、訴訟について弁護士に相談(組合で知っている弁護士がいなければ管理会社に聞いてみるといいです。私が勤務している管理会社にはマンション専門の顧問弁護士がいます。過払い請求と違いあまりうまみがない案件ですので、飛込みだと嫌々やる弁護士がいますので・・・)する事をお勧めします。 オーソドックスな流れですと、訴訟→勝訴→強制執行(店舗の賃料差し押さえ)→競売→管理費・修繕積立金を買った人(特定継承人)から回収。ですが、一つ引っかかるのが居住用ではなく店舗ですので、うまく買い手が付くかが心配なところです。 滞納が100万を越えている時点で「何か方法が・・・」「管理会社が・・・」というのは遅すぎます。 規約を確認の上、訴訟が理事会決議でできなければ、次の理事会で臨時総会を開いて訴訟についての議案を通すことが実務でやることとなります。 普通訴訟と競売訴訟(4分の3の決議が要ります)がありますので、できれば総会前に弁護士に確認の上議題を立てたほうがいいです。 競売後の流れなど、参考になればとサイトのURLを入れておきますのでよろしければご覧下さい。 最後に債権者は「管理組合」です。 滞納問題は管理会社に「おまかせ」ではいけません。 「強い意志」を持って法的処置等を検討してください。 検討を祈ります。

参考URL:
http://www.kanrihitokusoku.goshin-gs.com/index.html
  • tk-kubota
  • ベストアンサー率46% (2277/4892)
回答No.2

>勝訴しても相手が悪質なら滞納した分が戻ってくるとはかぎらない、とのことです。 そんなことはありません。何故かと云いますと、管理費の滞納者と云う者は必ず区分所有者です。(区分法3条)区分所有者は必ず専有部分を所有しています。今回の場合は1Fの店舗です。その店舗を差し押さえて競売し競落代金から回収することができます。 なお、その店舗に抵当権の設定があり競売時に無剰余で取消される場合がありますが(民事執行法63条3)例外(同法同条2)がありますから、それに従う方法もあります。更に、その競売で配当が受けられないとしても、競落した者から取り立てることができます。(区分法8条) 以上によって、如何なる場合でも回収することができます。そのためには、管理会社に頼っていたのでは間違いです。管理会社は管理契約内容に従っているだけで主権者はkinzoさんたちの区分所有者であることを、改めて認識して下さい。

kinzo
質問者

お礼

ご丁寧にアドバイスありがとうございました。今度理事会がありますので参考になせていただきます。

  • oo1
  • ベストアンサー率26% (100/378)
回答No.1

その前に管理会社を変更する事ですね。数社から今の管理仕様で相見積をとれば、確実に安くなります。その分、管理組合の会計に寄与します。その際、管理費滞納の現状について、各社から回収の具体的な提案を受けることです。 管理規約を改正し、管理費の滞納者に訴訟費用並びに弁護士費用を負担させる。また、管理費に対する先取特権の実行としての競売申立て等、色々と手段はあるのではないでしょうか。 無能な管理会社に管理委託料を支払い続けるのは、管理費滞納者を数年放置しているのと、問題の本質は同じです。理事会の仕事は、その様な管理会社の業務の監督なのです。いずれ手ごわい専門家(?)が相手ですから、理事会もある程度の継続性が求められるのではないですか。 (財)マンション管理センター(下記URL)は、その様な相談にのってくれますので、管理組合として登録することをオススメします。

参考URL:
http://www.mankan.or.jp/
kinzo
質問者

お礼

ご丁寧にアドバイスありがとうございました。今度理事会がありますので参考になせていただきます。管理会社って変更できるんですね。知りませんでした。

関連するQ&A

  • 分譲マンションの管理費滞納について

    50代の男性で、分譲マンションの理事をやっています。 最近頭を悩ませるのは、組合員の管理費の滞納です。 現在のマンションは30戸ほどのあまり大きくないマンションなのですが、数人の組合員が管理費を滞納しています。 たいてい電話で督促するとすぐに入金はあるのですが、そのうち2人の居住者は連絡もなかなか取れず、毎月連続して滞納をしているのです。 その2人は長い間管理費の支払いをしておらず、1人は約半年、もう1人は1年半くらい滞納しています。 2人の滞納額を合計するともう80万円くらいになります。 管理組合としては、定期的に支払って下さいという書面をポストに入れたり電話したりしていますが、それに対する返答はありません。 何度か理事会の数名で訪問したことがありますが、電気はついてて中にはいるようなのですが、応答してくれたことはありません。 人付き合いが悪いのか、どんな人が住んでいるのすら、よくわかりません。 とても困っています。 管理会社に管理を任せていますが、滞納に関しては契約上滞納がはじまって6ヶ月までは督促をするが、それ以上の滞納になると管理組合で督促回収を行って下さいと言われます。 たしかにそういった契約になっていますが、素人の集団である理事会としてはどうしたらいいのかよくわかりません。 弁護士に依頼をしようとも話し合っていますが、もともとそれほど金銭的に余裕のある管理組合ではありません。 滞納金以上に弁護士費用の負担がネックになっていて、なかなか依頼することができません。 分譲マンションの管理組合の方、管理費の滞納に対してはどうのような対応をされているのかご教示いただければと思い質問させていただきました。

  • 分譲マンション管理費滞納者

    今回マンションの役員をすることになり、総会に出席した際、管理費を3年近く滞納している世帯があり驚きました。(仮にAさんとします) 聞けば、昨年弁護士さんに入ってもらい裁判を起こし、当然のことながらこちらが「勝訴」。 ところが弁護士さんは、「強制執行?」などの法的手続きは一切せず「あとは、理事長さんたちでやってください」とのこと。 いくら理事長の方とはいえ、一個人なので法的な事をすることは不可能と思われます。 実は、数年後に大規模修繕を控えており、まず修繕箇所の調査をするらしいのですが、 Aさんの滞納額で、その調査費が十分賄えるとのことです。 Aさんに分割でも構わないと思うので(あくまで私の考えです)納めて欲しいのですが、 もう一度、件の弁護士さんにかけあってみるべきなのかどうか皆様のお考えを伺いたく、よろしくお願いいたします。

  • 分譲マンションの管理費滞納について

    知人に相談されたのですが、管理費を管理費を滞納しているらしく 内容証明郵便で督促が着たみたいでその差出人が同じマンションの 理事長だったらしく それって、理事長が知人が滞納しているて知ってるて事なんですかね 毎年、理事長が変わるみたいでその時の理事長はみんな知ってたて事 になるんですか

  • マンションの管理費滞納対策

    組合員数約600のマンションです。 管理費等の滞納が約700万円、月間徴収額に相当するほどになりました。 3年前滞納額が600万円ほどありました。 その内合計450万円、長期滞納者6名に対して訴訟を起こす事が総会で決議されたので次期理事長になった私が原告となり弁護士を代理人として支払い請求訴訟を起こしました。 この弁護士は月額5万円の報酬で顧問をお願いしている方です。 弁護士の着手金が約10万円程度と成功報酬は30%です。その他書面つくりの度に1-3万円請求されます。 弁護士が訴状を裁判所に提出しましたが、1名は送達場所不明でした。 転居先の追跡等で弁護士費用が数万円かかり1件も回収できないまま私の理事長任期が終了しました。 私は理事長として滞納の状況を分析し短期滞納者撲滅を管理会社に指示し効果を得ましたが退任後の状況は判りません。 今期再び理事になりその後の経緯を調査したら訴訟で回収できていたのは約250万円でありその後も滞納額が増加し現在700万円超という状態です。被告一名は相変らず行方不明状態です。 滞納者名や滞納額について管理会社の会計部、マンションマネジャー、弁護士からの報告書が理事会資料に添付されていますが整合性がありません。マンションマネジャーは3つの報告書を読みこもうとせず漫然と報告するだけです。 管理会社は6か月超滞納者については理事長もしくは弁護士から督促してくださいと提案し請求書送付を停止してしまいます。 弁護士に要した費用を私と会計担当理事が管理会社に報告する様求めましたがなしのつぶてです。 バラバラな状態ではどうにもならないから理事長が全体を把握し適切な指示を管理会社にするか自分で対応すべきと私は理事会で要求したところ理事長は、そうでしょうが・・・と口をつぐんでしまいました。 会計担当理事は第三者的発言をするだけで自分が徴収管理当事者であるという認識がありません。他の理事はだんまりです。 この状態をまとめ上げるのは大変ですから理事長の気持ちもわかります。 しかし理事長に就任した以上理事長に徴収責任があると要求するのは酷でしょうか。 監事は理事会に一度も出席していません。 こんな状態から脱却するにはどうしたらよいでしょうか。 マンション管理会社や理事長とはこんなものでしょうか。 因みに、管理会社は大手不動産系の会社です。 理事長は会社でコンプライアンスを担当していると自己紹介しました。

  • マンションの管理費滞納に対する措置は何かあるでしょうか?

    マンションの管理費・修繕積立金、駐車代を支払わず滞納している居住者がいます。この居住者は、電気代、水道代は支払って生活していますが、マンションの管理組合に支払うべきお金を過去約1年以上に渡り滞納してます。この間、管理組合理事長および管理会社の担当者が、何度か支払いの督促をしています。督促の度に、色々な理由を付けて支払う意思表示をするのですが、実際にはお金が振り込まれません。このようなケースについて、管理組合が取るべき措置としては、何ができるでしょうか。 居住者の行為は、管理規約に違反することは明らかなのですが、素人集団の管理組合理事会では何もできません。また管理会社は、できるだけ関わらないような姿勢に終始しています。管理組合の一部の意見として、居住者の給料を差し押さえる、マンションの競売などを示唆するような内容を伝えるべきだという強硬なものも出始めました。 個人レベルでは、滞納について同情すべき点もあるのですが、しかしこのまま滞納状態を放置するとマンション内の秩序が保てなくなるという意見もあります。このような状況下では、どのような対応がベター、べストでしょうか。アドバイス等、お願い致します。

  • マンション 管理費滞納者に対して

    こんにちは。 築10年の50世帯ほどのマンションに住んでおります。 自分は中古で3年前に入居し、先日初めて持ち回り制の理事会役員につきました。 そこで表題の、管理費滞納者がいる事を知りました。 (2年ほど滞納(50万円弱)している途中入居者のようです) 当マンションの管理会社・理事会がしてきたことは ・催促 (何回か直接訪問をしたようですが、基本、インターフォンにでなければ撤退する程度のようです) ・内容証明の送付(受け取りを拒否したようです) のみと認識しております。 今後行っていく事も「催促し続けるしかないですね」程度の方針でした。 話を聞く限り、ずいぶん甘い対応だと感じました。 (2年も放置していたのかよ、と。2年の間、1度だけ1ヶ月分の支払いをさせたにとどまっています) 自分も知識がないので裏は取れませんでしたが 管理会社は 「裁判で勝っても、費用の回収ができるかは別の話」 「給与の差し押さえ等は現実的に難しい」 との主張をし、法的手続きを行うことに、及び腰でした。 自分の疑問点は下記の通り ・小額訴訟はできないのか。したとしても、管理会社の言っている、裁判で勝った後にも  支払いを拒むようであれば、強制執行の手続きなども、この程度の金額には見合わないのか ・区分所有法7条というもので競売にかけられる、と話を聞くが、これは現実的ではないのか。  このように法的に強制的に追い出すことを行えばいいのではないか。 ・ただインターフォンを押して出なければ撤退するような甘い対応ではなく  当該住人の勤務先などに連絡し、プレッシャーをかけるなどはできないものか ・催促も、理事会などの住人が行うのでは負荷が高いので、弁護士やなにやら第三者から  頻繁に効果的に行ってもらう事はできないのか   ご存知の方、ぜひともご教授ください。

  • マンション管理法

    先日、マンションの管理組合総会で区分所有者の3/4(含委任状)の賛同を得て下記のように管理規約を変更しました。 変更前「管理費滞納者に対して訴訟を起こすのに区分所有    者の3/4の同意がいる。」 変更後「・・・訴訟を起こすのは理事会の決議による。」 これは有効なのでしょうか?マンション管理法の規定から逸脱するので無効だという意見もありますので・・。

  • 分譲マンション管理費滞納者をなくすためには?

    今回、マンション内の役員に選出され驚いたのですが (分譲マンション築3年)管理費を一度も支払っていない入居者が居るのです。 10名中1人は現在80万以上滞納(50か月分) 色々、検索した結果管理費には時効があるとか・・?ならば払わなかった者の勝ちですか? マンションの管理費は、管理組合に委託しているのですが、その管理会社が裁判を起こした際、損するのは我々ですか? 長期滞納者はとして、何をどうすべきでしょうか? その方は賃貸として貸しており本人は他県に住んでいます、管理会社もやっとその方を発見できたそうです。 経済状態から、「払いたくても払えない」のならばそれなりに誠意を示してくれれば対応のしようもあるのですが、明らかに「支払いたくない」という姿勢がみえみえで非常に残念でなりません。 そういう社会おのルールを守れない人はマンションを買うべきではないと思っています。 どなたか適切な回答をお願い致します。 また裁判するのにかかる費用で必要な金額など教えていただければ幸いです。

  • マンション団地管理組合の管理人雇用について

    当マンションは団地組合法人です。 管理員についての規定が定められております。 1,管理員の任命、免職は理事会において決定する。 2,管理組合は管理員との間に於いて雇用契約を結ぶものとする。 区分所有者で団地に居住し又理事会の一員として理事を担っている人が 管理員を兼務している事は適正でしょうか? 上記 1,2、項目の規定にもとづいて決めることが基本ではないでしょうか。  ご見識をお願いします。

  • マンション管理規約

    本年7月に国交省のマンション標準管理規が改正されました。 http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/manseikanri.htm 単棟型に関する質問です。 第35条2項は「理事及び監事は、組合員のうちから、総会で選任する。」となり従来の「・・現に居住する・・」との条件が削除されました。 P30以降のコメントに「・・・管理を行うために区分所有者全員で構成される団体であるという点を踏まえ、役員の資格要件を、当該マンションへの居住の有無に関りなく区分所有者である点に着目して、・・・組合員とした・・」と解説しています。一方、「マンションの実情に応じて○○マンションに現に居住する組合員・・とするなどの要件を加えることも考えられる。」としています。 今回「現に居住」が削除された背景は役員になり手が居ないから削除したとの経緯もあるようですが法の下の平等性を考えると違和感を覚えます。セカンドハウス利用や賃貸の区分所有者の中には居住者主体で管理(財産管理と異なる行為もある)が行われる事への抵抗を持つ人もいるでしょう。この場合は役員になろうとする意識が働きますし同じ利害を有する人のために意見を述べたいと思うでしょう。 質問です(居住を目的としたマンションですが賃貸やセカンドハウス利用者が20%位居ると仮定します)。 (1)どのような実態なら「現に居住」要件を加えられるのでしょうか。 (2)現に居住という要件がある管理組合において、賃貸やセカンドハウス利用者が理事に立候補したが理事会で資格なしと判断された場合、決議無効の訴えを起こす可能性はないのでしょうか。その場合管理組合は勝てるのでしょうか。 (3)私は役員就任権は組合員に等しく与えられた理事会参加権でもあると思います(居座り防止のための任期制限は妥当と思います)。従って居住形態を要件に加えること自体、法の主旨に反し違法規約になると思いますが如何でしょうか。この件を争った裁判例はありませんか。 弁護士の意見も聞きたいものです。