分譲マンションの管理費滞納に対する督促について

質問

お世話になります。築15年程の私が住んでいるマンションの管理費について相談があります。私は今年から理事会のメンバーに選出されました。1Fが店舗になっておりその区分所有者はマンションには居住していません。つまりお店は賃貸で貸している状況です。数年来管理費を滞納しているようで、その額が百数十万にのぼっています。以前から総会等で問題視されており、管理会社からもその区分所有者に連絡を取ったり、内容証明で督促状を出したりしているのですが、受取拒否され埒があきません。管理会社が言うにはこれ以上の対応となれば弁護士をたてて訴訟を起こすしか手がないが、たとえ勝訴しても相手が悪質なら滞納した分が戻ってくるとはかぎらない、とのことです。つまりへたすると弁護士の費用がかさむだけでかえって損する可能性があるとのことです。
そこで相談ですが、こんなごね得みたいなことがはたして許されるものなのでしょうか？これでは勝訴しても実態として何のメリットもありません。こんな非常識な区分所有者には一日もはやく出ていってもらいたいのですが何かいい方法はないのでしょうか？差し押さえとか…居住者が法律関係にうといので良いアドバイスあればよろしくお願いします。管理会社も頼りなくて心配です。管理費の長期滞納なんて良くあることなのでしょうか？理事会としては泣き寝入りはしたくありません。

回答No.3

goshin-gs

管理会社勤務（フロント）の行政書士です。

管理会社の言っていることは外れではありません。内容証明を受け取らない時点で「黒」ですので、訴訟について弁護士に相談（組合で知っている弁護士がいなければ管理会社に聞いてみるといいです。私が勤務している管理会社にはマンション専門の顧問弁護士がいます。過払い請求と違いあまりうまみがない案件ですので、飛込みだと嫌々やる弁護士がいますので・・・）する事をお勧めします。

オーソドックスな流れですと、訴訟→勝訴→強制執行（店舗の賃料差し押さえ）→競売→管理費・修繕積立金を買った人（特定継承人）から回収。ですが、一つ引っかかるのが居住用ではなく店舗ですので、うまく買い手が付くかが心配なところです。

滞納が１００万を越えている時点で「何か方法が・・・」「管理会社が・・・」というのは遅すぎます。

規約を確認の上、訴訟が理事会決議でできなければ、次の理事会で臨時総会を開いて訴訟についての議案を通すことが実務でやることとなります。

普通訴訟と競売訴訟（４分の３の決議が要ります）がありますので、できれば総会前に弁護士に確認の上議題を立てたほうがいいです。

競売後の流れなど、参考になればとサイトのＵＲＬを入れておきますのでよろしければご覧下さい。

最後に債権者は「管理組合」です。
滞納問題は管理会社に「おまかせ」ではいけません。
「強い意志」を持って法的処置等を検討してください。

検討を祈ります。

参考URL：

http://www.kanrihitokusoku.goshin-gs.com/index.html

回答No.2

tk-kubota

＞勝訴しても相手が悪質なら滞納した分が戻ってくるとはかぎらない、とのことです。

そんなことはありません。何故かと云いますと、管理費の滞納者と云う者は必ず区分所有者です。（区分法３条）区分所有者は必ず専有部分を所有しています。今回の場合は１Ｆの店舗です。その店舗を差し押さえて競売し競落代金から回収することができます。
なお、その店舗に抵当権の設定があり競売時に無剰余で取消される場合がありますが（民事執行法６３条３）例外（同法同条２）がありますから、それに従う方法もあります。更に、その競売で配当が受けられないとしても、競落した者から取り立てることができます。（区分法８条）
以上によって、如何なる場合でも回収することができます。そのためには、管理会社に頼っていたのでは間違いです。管理会社は管理契約内容に従っているだけで主権者はkinzoさんたちの区分所有者であることを、改めて認識して下さい。

お礼

ご丁寧にアドバイスありがとうございました。今度理事会がありますので参考になせていただきます。

回答No.1

oo1

その前に管理会社を変更する事ですね。数社から今の管理仕様で相見積をとれば、確実に安くなります。その分、管理組合の会計に寄与します。その際、管理費滞納の現状について、各社から回収の具体的な提案を受けることです。

管理規約を改正し、管理費の滞納者に訴訟費用並びに弁護士費用を負担させる。また、管理費に対する先取特権の実行としての競売申立て等、色々と手段はあるのではないでしょうか。

無能な管理会社に管理委託料を支払い続けるのは、管理費滞納者を数年放置しているのと、問題の本質は同じです。理事会の仕事は、その様な管理会社の業務の監督なのです。いずれ手ごわい専門家（？）が相手ですから、理事会もある程度の継続性が求められるのではないですか。

（財）マンション管理センター（下記ＵＲＬ）は、その様な相談にのってくれますので、管理組合として登録することをオススメします。

参考URL：

http://www.mankan.or.jp/

お礼

ご丁寧にアドバイスありがとうございました。今度理事会がありますので参考になせていただきます。管理会社って変更できるんですね。知りませんでした。