マンション管理組合員の範囲

質問

私はマンションの管理組合の理事をしていますが、いま悩んでいることがあります。良い解決方法があれば、おしえて下さい。
悩みごとは以下です。
私達のマンションは今年で築28年になり、住民の高齢化がすすんでいます。それに伴い、所有形態もいろいろなケースがでてきました。たとえば、所有者を自分の息子や娘さん名義にするケースです。同居していない場合もあります。また、親が所有者になっていて、同居していないケースもあります。そこで理事の選出の場合ですが、現在の私達のマンションの規約では、理事選出の範囲は「組合員（所有者）とその配偶者」となっているため、理事には選出できません。理事候補者少ないため、規約を改正して選出範囲を広げたいと思っています。またそのような者が委任状なしで、総会に出席している現実があります。皆事情を知っているので、それを指摘するのは感情的にも難しいです。昨年の総会で、それを提案したのですが、一部組合員から、「区分所有法と矛盾するのではないか？規約は法規を超えることができるのか？」という指摘があり、役員のだれもが法律には詳しくなく、その質問に答えることができず、その案は採決されませんでした。私は範囲を「二親等以内の親族で専有部分に居住している者を準組合員」とし、親、兄弟、姉妹、子供等が役員になれるようにしたい、またそのような者が総会に出席して議決権を行使できるようにしたいと思っています。現実には、今までも、そのような者が総会に出席して議決権を行使していますが、厳密に考えると、それもダメということになりますね。これは本当に法律違反なのでしょうか？良い解決方法があれば教えていただきたいのです。

回答No.3

buttonhole · ベストアンサー

建物の区分所有等に関する法律に、理事は区分所有者でなければならないという規定はないので、理事の資格を制限する規約の変更又は廃止する集会の決議をすることはかまいません。
　しかしながら、区分所有者でない者に議決権を与える規約の変更決議はできません。もちろん、区分所有者から委任を受けて議決権の行使をすることはできます。法律上は、区分所有者から委任を受ければ、委任状がなくても議決権の代理行使ができますが、紛争防止のためにはやはり委任状を要求すべきでしょうし、規約でもそうなっていると思います。
　集会に出席してもらえず、決議に必要な賛成の議決権が集まらないのは、頭の痛い問題だと思いますが、こればかりは、啓発活動をするしかないと思います。
　招集通知と一緒に委任状も同封し、必要事項を記入して代理人に持たせるようにしてもらう、あるいは、代理人を定めない場合は、代理人を理事長とするところに丸を記入してもらい、同封した返信用封筒で管理組合宛に返送してもらうような工夫が必要でしょう。また、書面でも議決権は行使できますので、代理人を立てたくないと思う人のために議決権行使書も同封して、議決権行使書の議案に賛成か反対かの欄に丸を付けてもらい、それを管理組合宛に返送してもらうということも必要でしょう。

建物の区分所有等に関する法律
（規約の設定、変更及び廃止）
第三十一条 　規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。
２ 　前条第二項に規定する事項についての区分所有者全員の規約の設定、変更又は廃止は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の四分の一を超える者又はその議決権の四分の一を超える議決権を有する者が反対したときは、することができない。

（議事）
第三十九条 　集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する。
２ 　議決権は、書面で、又は代理人によつて行使することができる。
３ 　区分所有者は、規約又は集会の決議により、前項の規定による書面による議決権の行使に代えて、電磁的方法（電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であつて法務省令で定めるものをいう。以下同じ。）によつて議決権を行使することができる。

お礼

有難うございます。理事の資格については、理解できました。「区分所有者から委任を受ければ、委任状がなくても議決権の代理行使ができる」、現実には、これが私のマンションで行われています。例えばＡさんは、3年前に奥様に先立たれ、今は一人暮らしですが、将来のことをかんがえて、所有者を娘さんに変更しました。この場合は娘さんから委任状をもらうことが必要とおもいますが、実際には委任状なしで総会に出席され、議決権を行使しています。私はこのようなケースを救うために、規約に入れたいと思ったのですが、やはり難しいでしょうか？

回答No.8

takumaF

こんにちは。
ＮＯ４と５です。
区分所有法では代理人は口頭でも可能ですが、標準管理規約46条6項では、「代理人は、代理権を証する書面を理事長に提出しなければならない。」とあります。
snowfall24さんのマンション管理規約が標準管理規約のようになっていれば、口頭ではだめですので、ご注意ください。

お礼

有難うございます。私のマンションの規約には、確かに、そのような項目があります。口頭ではだめですね。あらためて規約を見てみましたが、理事をしては、これをよく理解していないとダメですね。こういうものを見ると頭が痛くなります。私は理事にはむいていないと痛感します。でも他にする人がいないのが現状です。他のマンションでは、みなうまくいっているのでしょうか？

回答No.7

buttonhole

>この場合は娘さんから委任状をもらうことが必要とおもいますが、実際には委任状なしで総会に出席され、議決権を行使しています。私はこのようなケースを救うために、規約に入れたいと思ったのですが、やはり難しいでしょうか？

　ある議案について、Ａさんは反対の立場であったが、娘さんは賛成した場合、どちらの意思を優先するのでしょうか。Ａさんの意思を優先するのでしたら、娘さんに固有の議決権を認める意味がなくなります。一方、娘さんの意思を優先するのであれば、Ａさんの有する議決権を奪う結果になります。ですから、そのような規約は無効です。

お礼

有難うございます。やはり厳密に考えるべきでしょうか。理屈はわかります。規約には入れることが難しいですね。でも現状はそうなっていますが、なにもしないで見過ごすしかないですね。それを指摘するのは、感情的にむずかしい、と思うのです。

回答No.6

balancer

まず、これまで大規模修繕は借入なく済んでいましたか？
借入の負担は所有者ですね。

っとすれば、何親等という区切りややもすると不毛かもしれません。

＞区分所有者の配偶者でも、議決権はありませんか？
『現に居住している区分所有者の配偶者または同居の親族』は別としても、
本来の所有者からの委任状を「書面」でキチンととるのが
良いかと思います。
総会通知に「委任状」も添付されているのでしょうから

今までは上手くいっていたかもしれませんが未来永劫
そうとは言い切れません。
金銭に係わるトラブルは面倒です。これを未然に防ぐためにも。

お礼

大規模修繕は2回行いました。1回目は個人負担分がありました。2回目は管理組合が借入をして、6年割賦で支払ました。特に問題はおきませんでした。『現に居住している区分所有者の配偶者または同居の親族』は別としても、ということは、この場合は委任状はなくてもいけるということでしょうか？

回答No.5

takumaF

こんにちは。ＮＯ４です。
《必ず委任状を持参してもらうことになりますか？》
第三十九条
２議決権は、書面で、又は代理人によつて行使することができる。

区分所有法では、代理人を頼むとき、委任状が必要であるとされていませんので、口頭でも可能です。
したがって、委任状という書面をもっていない代理人も、有効な代理人です。
ただ、本当は代理人でないという人が代理人と称して代理行為をする危険性があります。後日のトラブルを回避するには、簡単な委任状があったほうがよいと思います。

おせっかいかもしれませんが、専門家であるマンション管理士に相談した方がよいと思います。
初回相談無料というところもあります。

お礼

有難うございます。委任状は口頭でもＯＫということ、これは覚えておきます。何かのときに役にたちますね。

回答No.4

takumaF

こんにちは。
区分所有法第25条
区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によって、管理者を選任し、又は解任することができる。

管理者（理事）となる資格について、1項では選解任方法を規定するのみで、管理者たる資格の規定がありませんから、管理者は区分所有者に限らず誰でも適任者を選任できると考えられています。

議決権は区分所有者固有の権利です。区分所有者でない人は議決権を有しませんので、その人達の投票は無効です。
集会決議自体が無効となる可能性があります。
ただ、区分所有者から委任状等をもらって代理人として、議決権を行使しているのであれば、問題ありません。

今の現状や規約変更等について、専門家であるマンション管理士に相談した方がよいと思います。

お礼

有難うございます。何人かのかたに教えていただき、整理がつくようになりました。区分所有者の配偶者でも、議決権はありませんか？私のマンションでは配偶者が議決権を行使しているケースはかなり多くあります。それが認められなければ、いままで何年間（27年間）も行ってきた総会はほとんど、成立しなかったことになってしまいます。これも必ず委任状を持参してもらうことになりますか？マンションの中が非常にギスギスしたものになるようで、怖いのですが。

回答No.2

liar_story

建物の区分所有に関する法律
（区分所有者の団体）
第３条　区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分（以下「一部共用部分」という。）をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする。

と規定されていることから、管理組合の理事には、区分所有者（組合員）に限定しています、非区分所有者を理事にできる規定を規約に定めてもその規定は無効になります。

理事に成られた方が理事会等に、出席できない場合は、理事に成られた区分所有者の同居人、及び区分所有者から部屋を借り受けている非組合員を代理人として、理事会等に出席して議決権を行使させることはできます。

お礼

ありがとうございます。法律はむずかしいですね。Ｎｏ．1のかたとは逆の回答だと解釈します。言われてみるとなるほどと思うのですが、やはり、二親等以内の人を理事にすることを、規定に盛り込むことは無理でしょうか？

回答No.1

ken200707

建物の区分所有等に関する法律では、
第四十九条 （理事）　管理組合法人には、理事を置かなければならない。
２ 　理事は、管理組合法人を代表する。
とあるだけで、理事に必要な資格について規定がありません。この場合一般法である民法によりますが、
第五十二条 （理事）　法人には、一人又は数人の理事を置かなければならない。
２ 　理事が数人ある場合において、定款又は寄附行為に別段の定めがないときは、法人の事務は、理事の過半数で決する。
とあり、こちらでも制限はありません。

つまり管理組合の理事は“区分所有者”である必要はありません。従って区分所有者による集会の決議があれば、だれでも理事になれます（当該建物に住んでいる必要すらありません、また親の同意があれば、生後３日に赤ちゃんでも可能です）。
“二親等以内の親族で専有部分に居住している者を準組合員”の規約を定めることは問題ありませんし、法令に反してもいません。

第六条（区分所有者の権利義務等）
３ 　第一項の規定は、区分所有者以外の専有部分の占有者（以下「占有者」という。）に準用する。
の規定と
第四十四条 （占有者の意見陳述権）　区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して意見を述べることができる。

から、単に“区分所有者と占有者”に理事の資格を与えても問題ないと思えます。まぁその場合“区分所有者は占有の許可を与えた人物のリストを定期的に提出する義務”を課すとかするのがよいでしょう（当然議決によって）。

お礼

有難うございます。法律は私には理解が難しくて苦手なのですが、「建物の区分所有等に関する法律」を遵守することが必要なのだということは理解できます。役員の選出範囲を二親等以内に広げるのはＯＫと考えても良いと理解します。但し、二親等以内の人が総会に参加して議決権を行使することは不可ということですか？