競売物件の瑕疵担保責任について

質問

【経緯】
当方は平成16年9月に裁判所の不動産競売にてマンション一室を落札しました。
落札後、その物件で平成12年2月に室内で心中事件があったことが判明しました。

裁判所の現況調査報告書にはそれは記載されていませんでした。
なぜならば、債務者が調査執行官に嘘の供述をしたためです。

その後、債務者に対して瑕疵担保責任（民法570，568類推）の損害賠償、これが認
められない場合は、不法行為（民法709条）による損害賠償を求めました。
また、抵当権者（金融機関）である競売の申立人に対して事件の存在および内容を知りな
がら競売手続きの申し立てをしたとして、不法行為（民法709条）による損害賠償を求め
ました。

債務者が、瑕疵の存在を知りながらそれを意図的に告げなかった場合にまで買受人の犠牲
の下に民法570条の定める瑕疵担保責任を免除すべき理由はないとの当方の主張に対して
以下のような判決が下されました。

【債務者に対する判決】
競売の目的物に瑕疵が有る場合に民法570条の適用がないことは競売の価格が一般の取引
価格よりも低額であり、競売に参加するものにとっては周知のことである。よって損害賠
償請求は理由がない。

【抵当権者に対する判決】
抵当権者が本事件を知っていたことは事実である。
抵当権者が競売を申し立てることは違法ではない。
抵当権者が本事件の発生についても責任はない。
債務者が執行官に対して虚偽の陳述をすることを予想することは不可能である。
よって、原告であるところの当方の主張は採用しない。

以上、概略です。

【その後】
当方は、判決を不服として控訴しました。
債務者は病人であり支払い能力はありませんので、抵当権者には何としても損害賠償を求
めたいと思っています。
知恵をお貸し下さい。

【私見】
抵当権者は虚偽の陳述を予想する以前に事件を知っていたのであるから、それを告げなか
った其過失者（民法568-3）に当たらないかと思いますが、いかがでしょうか。

回答No.2

tk-kubota

＞抵当権者には何としても損害賠償を求めたいと思っています。

損害賠償請求は、法律違反か契約違反に限られます。
民法568条3項の規定は抵当権がないにも係わらず、又は、不動産自体がないなも係わらず競売した場合を云うので、瑕疵については、全て、買受人が負うことになっています(民法570条ただし書き)
私の実務経験では借地上の建物を競売で買い、後に、土地賃貸借契約が解除され建物は収去となってしまいまいた。
そこで、配当を受けた抵当権者に代金を返すよう求め、勝訴しました。
このように、物件がなかったか、又は、後に、所有権そのものがなくなった場合のみ、請求できます。
なお、代金納付前なら民事執行法75条で不許可を求めることができ、それらの条文で民法570条ただし書きをカバーしているのだろうと思います。

回答No.1

buttonhole

抵当権者がそのような事実を知っていたとしても、そのことを御相談者(御相談者が買受人になったのは偶然によるものです。)に告知しなければならない義務の法的な根拠は何でしょうか。民法や民事執行法にはそのような義務を抵当権者に課している明文の規定はありません。