宅地と雑種地の売買価格について教えて下さい

質問

祖先から相続した70坪程度の土地があります。
自宅から離れており、管理も大変なので、以前からその土地の近所の人に家庭菜園をする為にお貸ししていましたが、後々のトラブルを避けるために、返却して頂く約束をしていたところ、その近隣の人より譲ってほしいとの申し入れがありましたので、売買の協議をしています。
その土地は三筆に分筆されており、宅地・宅地・雑種地になっています。（現在家庭菜園をしており、建物は建っておりません）
売買価格（坪単価）・条件が合意に達しかけましたが、買主様より「雑種地が宅地と同額ではおかしいのでは？人に聞いたら、雑種地は宅地のせいぜい半額」との申し入れがありました。
私が調べた範囲では、現況が一番で、地目の差は関係ないと思うのですが、登記上の地目によって、売買価格は違うのでしょうか？教えてください。
私の希望価格というより、筋の通った常識的な価格で売買をしたいと思うのですが、あまり知識もありませんので、宜しくお願い致します。

ちなみに、
・その土地は市街化調整区域です。
・買主様は、購入後、建物を建てる予定はなく（将来はわかりませんが）、そのまま家庭菜園用として、お貸ししたいとの事です。
・買主様の意向で、不動産等は入れず、直接交渉をしています。契約・登記等は、司法書士さんにお願いする予定です。

回答No.2

nasuchan · ベストアンサー

No.１の方がおっしゃる通り、「雑種地は宅地の半額」という説にはなんの根拠もありません。

雑種地がどのように利用できるかによって「宅地」に準ずるかどうかの判断をすべきです。

まず市街化区域なら雑種地と宅地にはほとんど違いはないと思われます。しいて言えば宅地に地目変更する手数料分くらいでしょう。

市街化調整区域の場合は微妙でその「雑種地」が宅地にできるか（建物が建てられるか）どうかは自治体の条例によって大きく変わります。

簡単に宅地に地目変更できるようであれば宅地とほとんど変わらない価格の売買が妥当だと思われます。

「客観的評価」とおっしゃられるなら固定資産評価額を参考にされればいかがでしょうか？雑種地と宅地はほとんど変わらないはずです。（念のため役場にご確認ください）

買主の意向で不動産屋を入れたくないとのことですが、「雑種地は宅地の半額」などむちゃくちゃいう買主と質問者さまが専門家を交えず直接取引きを行うのはちょっと不安を感じます。
高い節約にならなければ良いですが・・・

お礼

早速の回答、ありがとうございます。
この場合、市街化調整区域ですので、「雑種地」が宅地にできるか調べなければいけませんね。色々と勉強になります。
専門家を交えず直接取引きをすることには、正直多少不安もありますが、高い節約にならないよう、慎重に進めたいと思います。
ありがとうございました。

回答No.1

noname#26116

不動産（土地）を評価するには、色々な角度での視点がありますが、「登記地目が雑種地の場合には宅地の価値の半額である」という定義は一般的には存在しません。（但し、買う側がそういう主張をする事の自由を否定しません。言うのは勝手ですから）
結果的にそういう評価になる可能性も否定はしませんが、登記地目のみで判定することはしませんね。言い方は悪いかもしれませんが、登記は登記でしかありません。

例えば、調整区域内の農地で現況も登記地目も田や畑という物件があった場合に、色々調査した結果として宅地への転用が効かないとしますと、宅地とは違った観点での評価が必要になる、という話です。

今回の土地を取り巻く法規制や概況が不明ですが、仮に住宅を建てることに支障が無い土地であれば、農地転用等も不要で宅地に変更可能です。その場合には、登記地目のみを理由として宅地よりも評価を下げて考える材料は特にないです。

結論としては、登記地目のみで土地の評価は出来ないということです。
（調べるべきことは、もっと他にあるということ）

そして不動産売買取引において、売買価額については売主、買主が双方合意して行うものです。合意に至らなければ成立しません。それは一方の言い分が適正かどうかとは別の次元の話でもあります。
仮に、買主が「雑種地の評価は宅地の半分」という主張を譲らず、且つ質問者も「そんなことは無い」と譲らないとすれば、売買は成立しないというだけの話です。
客観的評価と当事者の気分の問題は別の話です。逆に客観的評価が適正でなくとも、当事者の気分が合致すれば売買は成立します。

質問者の立場に立てば、納得行かないのに無理に売る必要はないのです。

お礼

早々に丁寧な回答ありがとうございます。大変参考になりました。
勿論両者納得という取引の大原則は理解しておりますが、買主様が客観的評価を非常に気にされており、私もその判断材料が無い為、困って質問させて頂きました。
ありがとうございました。