住宅ローン借り換えについてお願いします

質問

銀行に相談したのですが、どうすべきか分からないので相談にのってください。現在残高は３５００万。残り２５年あります。１０年固定期間中は２．３５％１１年目から３．９％。今、ちょうど６年目です。
１１年目から３．９％になることが分かっているので今のうちに対策を練ろうかと思いました。２５年固定で２．９％という商品があったのですが、実質年率が３．１％になるようです。初年度だけ３．１％なのですか？２５年間３．１％でしょうか。とすると今の自分のローンも実質年率にするともう少し上なのでしょうか（？）。一般的に借り換えは１％の差があるときといいますが、３．１（実質年率）と３．９では変わらないので借り換えしても意味がないでしょうか。それとも２．９と３．９なら借り換えするべきでしょうか。
それとも、今の１０年固定２．３５の低金利の時に繰上げ返済を頑張るほうがいいでしょうか。年１００万以上はする予定です。あと４年ほど。
まとまりのない文章で分かりにくいかも知れませんが、よろしくお願い致します。

回答No.2

noname#35582

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンも担当したことがある者です。

段階金利なのですね。
住宅金融公庫一般融資の金利ではないようですし、フラット35の段階金利型でしょうか？
それとも、民間金融機関でそのような住宅ローン商品を扱っていたところがあったのでしょうか？（６年前の金融情勢で、借り入れ時点で10年先以降の金利も決定させる…なんて、勇気のある金融機関だなぁと思いまして。）
「今、ちょうど６年目」ということは、2002年２月が初回返済日で、毎月の返済が2007年１月に（12回×５年で）60回済んだ…ということになりますね（「ちょうど」ならば、２月は61回目の返済月）。
逆算しますと当初借入額は4,200万円程度でしょうか？（これまでに繰上返済を一切していなかった場合）

> 今の１０年固定２．３５の低金利の時に繰上げ返済を頑張るほうがいいでしょうか。年１００万以上はする予定です。
段階金利で、後々金利が上がることが決定しているならば、金利が低い時にどんどん「期間短縮型」の繰上返済をしてください。
金利が高い期間を短くすることにより、将来払わなければならない「利息」を減らすことができますから。
私の試算どおり4,200万円のお借り入れで、これまでに繰上返済を一切していらっしゃらず、このまま完済まで返済を続ければ、元金＋利息の総返済額は6,400万円超になります。
初回返済日2002年２月、元利均等償還、ボーナス返済なしと仮定すれば、2008年１月に100万円を繰上返済を１回しただけで元金＋利息の総返済額は6,200万円超にまで減らすことができます。

> ２５年固定で２．９％という商品があったのですが、実質年率が３．１％になるようです。初年度だけ３．１％なのですか？２５年間３．１％でしょうか。
これは、その住宅ローン商品の商品説明書を見なければ分かりません。
実質年利3.1％ということは、繰上返済などをせずに25年間、当初の返済計画通りこつこつと返済をした後で計算してみると、年利3.1％で借りていたことになるということなのです。
25年間の平均年利が3.1％ということになります。
ただ、「２５年固定で２．９％」というならば、25年間ずっと2.9％という金利が適用されるのが普通です。
0.2％の差がありますから、保証料を金利に上乗せするタイプということは考えられないでしょうか。

年利3.1％と年利3.9％ではかなりの差がありますよ。
ただ、ご質問者さまの場合は、既借り入れが段階金利なので、3.9％と比較することはできません。
ご質問者さまの場合は、債務残高が多いので、この先の金利動向を考えると、少しでも金利が低いうちに、残りの全期間を低い金利で借りられるように考えた方がよろしいとは思います。
とはいえ、借り換えに関しては、細かい数値まで把握できないと、実際にお得になるかどうかは分かりません。
繰上返済手数料や借り換えに伴う事務手数料、保証手数料、変更登記の費用などなどもありますが、既借入分の保証料の返戻の規定も金融機関によって異なりますので。

お礼

詳しいお話を本当にありがとうございます。感謝の気持ちで一杯です。
こちらのローンは近所の銀行です。フラット・・ではありません。
ぴったり５年ではなくて６年目になって３ヶ月経ちます。ローンは４２００万円でビンゴです。しかし、繰上げ返済は５年目に３００万円しました。月々１５万の返済で５年間で９００万円ほど払ってきたのに（繰上げ返済抜いて）利息が５００万だったと計算して知り落胆しました。
実質年率のお話、分かりやすくありがとうござます。借り換えに必要な団信や保証料などは無料なのですが、事務手数料などで３０万ほどかかるようで、その分を毎月の支払いに入れて考えるとその３．１％になるということでしょうか。
５年前、これから金利が上がることを考えると１１年目からの３．９％が低い金利に感じられたのですが、今では不安材料です。友人は３年固定などで刻んで、その都度「優遇金利」でかなり低い金利になるようです。友人の優遇金利は０．８％などと言っていました。羨ましい限りです。ちなみにその銀行は今のローンの銀行なので借り換えは不可能です。（涙）
２５年固定で考えている銀行は繰り上げ返済手数料が無料です。先ほども書いたのですが、借り換えに必要な費用は３０万少しのようです。
お忙しい中、私のために計算してくださいまして本当にありがとうございました。もしよろしかったらご助言お願いします。