住宅ローン借り換えについてお願いします

質問

銀行に相談したのですが、どうすべきか分からないので相談にのってください。現在残高は３５００万。残り２５年あります。１０年固定期間中は２．３５％１１年目から３．９％。今、ちょうど６年目です。
１１年目から３．９％になることが分かっているので今のうちに対策を練ろうかと思いました。２５年固定で２．９％という商品があったのですが、実質年率が３．１％になるようです。初年度だけ３．１％なのですか？２５年間３．１％でしょうか。とすると今の自分のローンも実質年率にするともう少し上なのでしょうか（？）。一般的に借り換えは１％の差があるときといいますが、３．１（実質年率）と３．９では変わらないので借り換えしても意味がないでしょうか。それとも２．９と３．９なら借り換えするべきでしょうか。
それとも、今の１０年固定２．３５の低金利の時に繰上げ返済を頑張るほうがいいでしょうか。年１００万以上はする予定です。あと４年ほど。
まとまりのない文章で分かりにくいかも知れませんが、よろしくお願い致します。

回答No.6

noname#35582 · ベストアンサー

＃２・５です。
お礼をありがとうございました。

私は、いつもエクセルを使ってシミュレートしています。
エクセル2002以上には、「ローン計画表」テンプレートがあるので、それを数ブック開いて、ボーナス併用などにも対応させています。
以前、エクセルを使った「返済計画表」の作成方法を回答したこともありますので、お時間があればサイト内を検索してみてください（回答数が随分増えてきましたので、私の回答履歴から探すのは難しいと思いますので…）。

まず、現在の借り入れ条件のまま、毎年１月に100万円ずつ繰上返済を続けていったとします（５年目に300万円繰上返済を織り込み済み）。
そうしますと、総返済回数は231回、総利息（予定）額は1,280万円程度になります。

これを、2007年４月から毎月の返済額を83,000円程度増額して、毎月の返済額を23万円にしたとします（５年目に300万円繰上返済を織り込み済み）。
・11年目以降、金利が上がっても23万円の返済額は変えないという場合
総返済回数は247回、総利息（予定）額は1,330万円程度になります。
金利が上がっても返済額を変えないので、繰上返済と捉えると70万円弱程度にしかならないため。
・11年目以降、金利が上がったら毎月の返済額を＋83,000円程度の25万7千に変える場合
総返済回数は231回、総利息（予定）額は1,260万円程度になります。
年１回100万円を返済するよりも、利息がちょっと少なくなります。

４月に「借入金額：3,500万円、返済期間：25年、適用金利：全期間固定3.1％、元利均等償還方式、ボーナス返済なし」という条件で借り換えたうえ、毎年１月に100万円ずつ繰上返済を続けていった場合には…。
総返済回数は243回、総利息（予定）額は1,380万円程度になります。

計算上の毎月の返済額は167,800円になりますので、これに83,000円程度を上乗せして、毎月の返済額を250,000円にした場合は…。
総返済回数は238回、総利息（予定）額は1,340万円程度になります。
こちらも年１回100万円を返済するよりも、利息がちょっと少なくなります。

（※　文章中の「総返済回数」は、当初借り入れの初回返済からの通算です。）

毎月の返済額を債務者指定の額に変更できるかどうかは、金融機関およびその住宅ローン商品次第です。
返済方法として「定額返済方式」という方法が認められていれば、計算では毎月16万円返済するところを、25万円返済する…ということができます。
ただ、この方法ができる金融機関は少ないです。

繰上返済がＡＴＭなどからもでき、額も１万円以上１円単位ででき、繰上返済手数料も無料－というような商品ですと、とりあえず毎月の返済額を変更することなく、今月は８万円追加で返済する、先月は余裕があったので12万円追加で返済した、先々月は余裕がなかったので追加返済は３万円だった…ということができますね。

お礼

早速面倒な計算をして下さいましてありがとうございました。ローンシミュレーションのサイトで試してみましたが、うまくできませんでした。（涙）　段階金利なので、ややこしいみたいです。
今回計算していただいてとても驚きました。今の条件で月々の返済額をアップさせる方法が一番お得なのですね。借り換えするには手数料などかかってくるので慎重になっているのですが、３．１％の２５年固定よりもお得になるとは・・・。借り換えしなくてもいいという結果と思っていいのでしょうか。　
現在のローンの銀行に、月々の返済をアップさせれば繰り上げ返済と同じかと聞いたところ、繰上げの方がお得だと思いますという回答でした。月々の返済には元本だけでなく利息も含まれているけれど、繰上げ返済は元本がそのまま減るからと。　しかし、計算していただいて改めて考えてみると、１００万がたまるまでの間、何もできずに毎月利息を払い続けなければならないからですね。返済額変更は無料でできると言っていました。面倒な手続きなので嫌がる銀行もあるとネットに書いてありました。
繰上げ返済に手数料が６３００円かかる銀行のローンです。ある銀行は２１０００円かかるようなのでそこよりは安いのですが。手続きも面倒で主人を毎回連れて行かねばなりません。借り換え検討先はすべて繰り上げ返済に必要な手数料は無料で魅力でした。
他人であるにもかかわらず、ここまで詳しく面倒な計算をして下さいまして、本当にどうもありがとうございました。私の取引銀行よりも親身に具体的に対応して下さり、心より感謝しております。

回答No.5

noname#35582

＃２です。
お礼をありがとうございました。

インターネットで検索してみましたところ「段階金利型」は、現在でも結構扱っているのですね。
ただ、「借り換え」にも適用されるトコロは激減するようです。
メガバンクなどでは「段階金利型」を見つけることはできませんでしたから、地域性の高い金融機関を地道に探すべきなのかもしれません。
また、融資限度額が1,000万円程度の無担保型の住宅ローンならば段階金利はあるけれど、融資限度額が高い有担保型の住宅ローンには対応していない－というパターンも多かったです。
10年後の金利まで決めておくのは、やはり、金融機関にとっては勇気が要りますよ～。（特に金利の上昇局面では。）

・ローンは４２００万円
・１０年固定期間中は２．３５％１１年目から３．９％
・月々１５万の返済
・現在残高は３５００万
・残り２５年
・繰上げ返済は５年目に３００万円

当初契約は35年（420回）返済だったけれど、５年目に300万円繰上げ返済を行った結果、期間短縮がされ、残り25年になったことになりますね。
繰上返済の効果は、返済期間が35年（420回）から31年（372回）に短縮され、その結果、総利息（予定）額も2,776万円程度から2,233万円程度に減っているのではないかと推察します。

さて、借り換えの比較ですが…。
３月に「借入金額：3,500万円、返済期間：25年、適用金利：全期間固定3.1％、元利均等償還方式、ボーナス返済なし」という条件で借り換えをすると…。
毎月の返済額が16万円強に増えますが、総利息（予定）額は2,020万円弱に減らすことができます（2.9％ならば1,860万円程度）。
金利差による利息額がいかに大きいものかご理解いただけると思います。

繰上返済をどんどんされるならば、短期固定や変動金利型も有効だったりします。
ただし、先ほど日銀の追加利上げが発表されましたから、３月分の適用金利がどうなることか…。（補完貸付制度の基準金利（かつて「公定歩合」と呼ばれていたもの）に至っては、上げ幅が0.35％で、0.75％になりましたから…。）
こうなりますと、最初に書きました山口銀行さんの段階金利型は、さらに魅力的に思えます。
ご友人の場合は、当初に大きな優遇があり、さらに「固定期間終了後も全期間店頭表示金利よりも0.8％優遇」というパターンだと思います。
この「固定期間終了後も全期間店頭表示金利よりも○％優遇」は、ここ数年出始めた商品ですが、いまではよくある商品ですよ。

繰上返済手数料が無料なのはいいですね。
毎年１月に100万円ずつ繰上返済をする…ということずっと続けていけば、3.1％で借り換えをしたとしても、借り換え後、最短で14年９か月（177回）で完済できます。
このパターンですと総利息（予定）額は1,350万円程度まで減額できます。

> 借り換えに必要な団信や保証料などは無料なのですが、事務手数料などで３０万ほどかかるようで、その分を毎月の支払いに入れて考えるとその３．１％になるということでしょうか。
事務手数料が30万円ならば、全額一括前払いで払ってしまってください。
0.2％も上乗せされたらメチャクチャ損です。
例えば3,500万円を借り入れられて、25年返済で完済までコンスタントに返済を続けたら、0.2％の上乗せ分は100万円を超えますので。
それに、0.2％って、保証料を金利に上乗せする方式の時によく見かける率なんです。
「保証料無料」と謳って、見た目は徴収しないけれど金利に0.2％上乗せして、結局「保証料お客さま負担」になっている…ということではないかと疑ってしまうのですが…。（保証料も金利上乗せ型よりも全額一括前払い方式の方がお得です。）

お礼

再度、計算して下さいましてありがとうございます。m(__)m
自分で計算方法が分からず、段階金利なのでその辺りでできるシミュレーションもできず、手も足も出ない状況でした。本当にお手数おかけしました。ode_an_dieさんのおっしゃる通り、新聞の一面に追加利上げが掲載されていました。金利が上がりそうですね。本来ならば２月で借り換えをしたかったのですが、残り数日しかないので時間が足りません。（涙）山口銀行も調べました。ただ、繰上げ返済をネットでできないようなので、近くに支店がない私には借りられそうにありません。地方の信金でも段階金利でいい商品があったのですが、その地域限定と言われました。　
ode_an_dieさんが計算してくださったお陰で、繰り上げ返済を続けていれば１４年で完済できることが分かりました。これからの励みになります。ありがとうございました。借り換えの手数料を利率に含めて支払う実質年率についても気をつけます。
ここに質問させていただいて本当に良かったと思っています。ありがとうございました。

補足

度々申し訳ございません。一つ素朴な疑問がわいたのですが聞いてください。
毎年繰り上げ返済を予定していると書きました。では、月々の返済額を８万３千（１００万÷１２ヶ月）アップさせればどうでしょうか。
あるサイトで、５千円ほどアップさせただけでも２年返済期間が減らせると書いてありました。　一般的にはどちらがお得でしょうか。よろしくお願い致します。

回答No.4

esezou

8453さん、こんにちは。
申し訳ございません、計算誤っていました、現在残高は３５００万でしたね（本シュミレーション誤差あり）。
１．　現状のまま：利息支払い総額、１７３６万　
２．　１００万ｘ４年繰り上げ：利息総額、１４１８万、３３ヶ月短縮（金利は繰り上げても変更なし、実際はない設定）

４．　２．４５％、１０年固定残り３．４％：利息総額、１５０４万
５．　４で１００万ｘ４年繰り上げ：利息総額、１２６６万金利は繰り上げても変更なし、実際はない設定）

銀行の紹介は本議でないのでしませんが、労金、信金等がお勧め、信託系に安いのがあります。何れも給与振込み等の優待金利が前提です。
ご参考ください。

お礼

再度計算しなおしまでしてくださってありがとうございました！！
銀行も早速調べてみます。いい情報までありがとうございます。

回答No.3

esezou

8453さん、今晩は。
シミュレーションしてみました、勝手な仮定をした、数字は丸めた、のでご自身でご確認ください。
１．現状のまま：利息支払い総額、１４４７万　（金利は繰り上げても変更なし、ありえない）
２．１００万ｘ４年繰り上げ：利息総額、１１９９万、３０ヶ月短縮
３．３．１％固定残年変更なし：利息総額、１３６９万
４．２．４５％、１０年固定残り３．４％：利息総額、１２３４万

４＋繰り上げがお勧めです。この条件は他の質問者様の例で、実際にありそうな金利です、ご参考ください。

お礼

esezouさまこんばんは。
私のためにシュミレーションしてくださり、ありがとうございます。お手数おかけしました。
４番の２．４５の１０年固定で、残りが３．４％というのは特殊な条件でなくても入れるものでしょうか。以前フラット３５は住宅金融公庫に借りていないとダメとか、新規でないとダメとか規制があったので。１１年目からの利息も分かっていると計画は立てやすいのでひかれる商品です。

回答No.2

noname#35582

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンも担当したことがある者です。

段階金利なのですね。
住宅金融公庫一般融資の金利ではないようですし、フラット35の段階金利型でしょうか？
それとも、民間金融機関でそのような住宅ローン商品を扱っていたところがあったのでしょうか？（６年前の金融情勢で、借り入れ時点で10年先以降の金利も決定させる…なんて、勇気のある金融機関だなぁと思いまして。）
「今、ちょうど６年目」ということは、2002年２月が初回返済日で、毎月の返済が2007年１月に（12回×５年で）60回済んだ…ということになりますね（「ちょうど」ならば、２月は61回目の返済月）。
逆算しますと当初借入額は4,200万円程度でしょうか？（これまでに繰上返済を一切していなかった場合）

> 今の１０年固定２．３５の低金利の時に繰上げ返済を頑張るほうがいいでしょうか。年１００万以上はする予定です。
段階金利で、後々金利が上がることが決定しているならば、金利が低い時にどんどん「期間短縮型」の繰上返済をしてください。
金利が高い期間を短くすることにより、将来払わなければならない「利息」を減らすことができますから。
私の試算どおり4,200万円のお借り入れで、これまでに繰上返済を一切していらっしゃらず、このまま完済まで返済を続ければ、元金＋利息の総返済額は6,400万円超になります。
初回返済日2002年２月、元利均等償還、ボーナス返済なしと仮定すれば、2008年１月に100万円を繰上返済を１回しただけで元金＋利息の総返済額は6,200万円超にまで減らすことができます。

> ２５年固定で２．９％という商品があったのですが、実質年率が３．１％になるようです。初年度だけ３．１％なのですか？２５年間３．１％でしょうか。
これは、その住宅ローン商品の商品説明書を見なければ分かりません。
実質年利3.1％ということは、繰上返済などをせずに25年間、当初の返済計画通りこつこつと返済をした後で計算してみると、年利3.1％で借りていたことになるということなのです。
25年間の平均年利が3.1％ということになります。
ただ、「２５年固定で２．９％」というならば、25年間ずっと2.9％という金利が適用されるのが普通です。
0.2％の差がありますから、保証料を金利に上乗せするタイプということは考えられないでしょうか。

年利3.1％と年利3.9％ではかなりの差がありますよ。
ただ、ご質問者さまの場合は、既借り入れが段階金利なので、3.9％と比較することはできません。
ご質問者さまの場合は、債務残高が多いので、この先の金利動向を考えると、少しでも金利が低いうちに、残りの全期間を低い金利で借りられるように考えた方がよろしいとは思います。
とはいえ、借り換えに関しては、細かい数値まで把握できないと、実際にお得になるかどうかは分かりません。
繰上返済手数料や借り換えに伴う事務手数料、保証手数料、変更登記の費用などなどもありますが、既借入分の保証料の返戻の規定も金融機関によって異なりますので。

お礼

詳しいお話を本当にありがとうございます。感謝の気持ちで一杯です。
こちらのローンは近所の銀行です。フラット・・ではありません。
ぴったり５年ではなくて６年目になって３ヶ月経ちます。ローンは４２００万円でビンゴです。しかし、繰上げ返済は５年目に３００万円しました。月々１５万の返済で５年間で９００万円ほど払ってきたのに（繰上げ返済抜いて）利息が５００万だったと計算して知り落胆しました。
実質年率のお話、分かりやすくありがとうござます。借り換えに必要な団信や保証料などは無料なのですが、事務手数料などで３０万ほどかかるようで、その分を毎月の支払いに入れて考えるとその３．１％になるということでしょうか。
５年前、これから金利が上がることを考えると１１年目からの３．９％が低い金利に感じられたのですが、今では不安材料です。友人は３年固定などで刻んで、その都度「優遇金利」でかなり低い金利になるようです。友人の優遇金利は０．８％などと言っていました。羨ましい限りです。ちなみにその銀行は今のローンの銀行なので借り換えは不可能です。（涙）
２５年固定で考えている銀行は繰り上げ返済手数料が無料です。先ほども書いたのですが、借り換えに必要な費用は３０万少しのようです。
お忙しい中、私のために計算してくださいまして本当にありがとうございました。もしよろしかったらご助言お願いします。

回答No.1

myaumy

銀行に返済予定表を持っていってシミュレーションしてもらったらよいかと思います。内入れ返済はすることを前提に、手数料を確認したほうがいいです。

お礼

早速のお返事ありがとうございます。
近くの銀行に利率の低いローンを組める銀行がないので、出向けない状態です。電話で相談している状態です。