覚え書きの書き方について

質問

私の家の前には、ほぼ同じ高さに2畝ほどの畑があります。
その所有者は畑から約2メートルの高さの石積みを積んだ家
の方です(私の祖父の兄弟の息子です)。
所有者はずっと前から遠く離れたところに住んでいて、
畑自体の管理は私の母が30年以上していました。

最近になって、親が「畑の名義は他人だから、そこに小屋
を建てられても文句を言えなくなる。」と心配をし始めま
した。また、我が家の駐車場も狭いので、所有者に畑を譲
ってもらえないか打診をしました。
すると、もうそこに戻るつもりもないので畑は無償で
譲る、との返事をもらいました。

その後、贈与の手続きを進めていると、ある日所有者から「畑は
無償で譲ってもかまわないが、造作をする場合、石積みから
2メートル控えてほしい。分筆をすると手間と費用がかかる
だろうから、覚え書きのようなものでかまわないから一筆書いて
くれ。」と電話がありました。

この場合の覚え書きのような物の書き方はどうすればよいので
しょうか？
なにか決まった書式のようなものや、必ず守らなければいけない
決まりがあればご教示ください。

回答No.2

moonliver_2005 · ベストアンサー

補足説明、有難うございます。

私が気になったことは、質問者さんが「贈与」「贈与」とお書きになっている点です。

数年前ですか、ある有名な歌手が、後援会会長から「貸金返還訴訟」を起こされたことが大きな話題になっていました。テレビの弁護士さん兼コメンテータの方が異口同音にコメントされていたことは「本件の本質は、贈与か貸借かの性格付けがあいまいのまま、金銭の移動を行ったことにある。こういう争いはしょっちゅう起きていて、この歌手だけの話ではありませんよ」というものでした。

歌手は「この何億円ものお金はもらったもの」という認識でした。後援会会長は「こんな大金、あげるわけないでしょ。貸したものです。絶対返してくれないと困ります。」で、裁判になり、テレビで大騒ぎになったものです。人間、自分の都合のよいように解釈しがちですが、それが原因で紛争が生じれば、自分の信用が失われるだけでしょう。

この歌手同様、質問者さんは「これは私がもらったもの。相手もはっきりそういいました」という理解で事を運んでいませんか？ということです。本件、登記しませんから、特にそうです。この歌手の件でも双方「自分はそういう認識で、相手にも確認したが、間違いないということで、文書は交わしませんでした」と主張していました。

覚書は、この点、もめないようにしてください。「贈与」という言葉は私は定義、解釈に異論が生じるのを恐れていますから「無償による所有権譲渡」みたいに、解釈によって内容が変わらないように書いていたわけで、言葉にはこの位気を使っています。

たとえば「本件、有償の贈与である。被告は有償分の対価を払わなかったからこの贈与契約は無効である」みたいな論理は言葉の上では成立してしまうでしょうから、私は心配するわけです。裁判所が絶対認めない論理でも、相手は自分が正しいと思うと、いくらでも裁判起こしてきます。

次に、土地家屋調査士の仕事と司法書士の仕事は全く異なります。司法書士さんの費用は高くて数万円でしょう。相談だけなら無料か、もっと少ないでしょう。

私も不動産幾つか持っていますが、不動産の譲渡については必ず専門家の意見を聞きますし、文書は専門家に起草してもらいます。奥付の「何々司法事務所」「何々弁護士事務所」の押印は水戸黄門様の印籠みたいな効果があって「あなたの意見は私にはうるさいだけです。専門家が作成した文書について素人があれこれケチを付けられても私は聞く耳持ちません。あなたの意見はこの事務所に言うべきです」と押し返せるのです。（私は母の遺言状も弁護士に作ってもらって紛争防止しました）

なぜこのHPの相談だけで事を進めるのか私には理解できません。覚書とか契約書は、「てにおは」の違いですら大紛争になることがしょっちゅうですよ。後日、司法書士さんとか弁護士さんに相談しなかったことを後悔しても、私の責任にしないでくださいね。

他の点はだいだい前の回答で良いようですね。

頑張ってください。

お礼

説明不足で誤解を招いてしまい申し訳ございません。

現在相手とは事務所を通じて贈与の契約書を交わしております。

先日、覚え書きを相手と取り交わしました。

moonliver_2005様からいただいたアドバイスが、覚え書きの
作成に役立ちました。ありがとうございました。
本日、農業委員会に５条申請を提出しました。

回答No.1

moonliver_2005

これは難問ですね。

＞必ず守らなければいけない決まりがあればご教示ください。

土地の所有や利用については、私人間の契約によって自由に決められるものではないという点をまず知っておくべきでしょう。明確にしておくべきは、境界と利用権、所有権についてでしょう。

まずこの土地の登記上の種目はどうなっているのでしょう？「農地」となっている気がしますが、そうなると駐車場に勝手に転用できないでしょう。登記簿と公図の謄本を取り役所の農業課のようなところに行って農地転用について、出来ること、出来ないことを認識しておく必要があるでしょう。固定資産税などが変わるから話はややこしくなります。

１．とりあえず使用権界をはっきりさせる。

境界には公図が定める「筆界」、所有権を定める「所有権界」、使用権を定める「使用権界」みたいに何種類もあります。

「造作をする場合、石積みから2メートル控えてほしい。」という条件が何を意味するか私にはよくわかりませんが、方眼紙を買ってきて土地図面を実測に基づき作ってみて、この土地図面と利用の制限をお互いに明確に認識する必要があるでしょう。これは「使用権界」を定めることに相当するでしょう。

「畑自体の管理は私の母が30年以上していました。」とありますから、畑としての利用を続ける限り双方、問題ないでしょう。では「畑以外の利用してはいけないでしょうか？」という難問が控えています。「造作をする場合、石積みから2メートル控えてほしい。」という条件も畑以外の利用法を想定した上の条件のように、私には見えます。

そうすると「畑以外の使用も自由とする」みたいな条件は忘れずに覚書に書き込んでおく必要があるでしょう。農地法の規制があれば、実際は自由ではありませんが、この段階ではとりあえず「自由」で良いでしょう。

２．次に所有権界をはっきりさせる。

「畑は無償で譲る、との返事をもらいました。」とありますから、上の土地図面に、所有権界を定めることが出来るはずです。この土地図面の位置から、逆に土地に境界石を打ち込んで「ここまでが、私達の土地。ここから先は、あの方の土地」ということをはっきりさせます。

こういう行為は土地の所有権を移転させる行為ということになりますから、この覚書は「土地所有権譲渡契約」の内容を具備していないと、後日もめごとの原因を作ることになるということが、すぐに判ります。

「本日、別紙土地図面のＡ部分の所有権を甲は乙に無償で譲渡する」みたいな表現が必須でしょう。この一言があれば、後日子孫がこの土地の所有権を巡って骨肉の争いをするようなことが防げるわけです。実際の土地にもちゃんと境界石が打ち込んでありますから、書類上の話でもなくなるわけです。

３．法令との関係をはっきりさせる

私はこの土地の固定資産税を誰が払うのか気になって仕方ありません。この税金は誰が払うかはっきりすべきでしょうね。農地法上の各種届けとかも、「誰が出すの？」ということも起きるでしょう。無償譲渡の場合、贈与税の関係も有るかもしれません。

４．次に筆界をはっきりさせる。

「分筆をすると手間と費用がかかるだろうから、覚え書きのようなものでかまわないから一筆書いてくれと電話がありました。」とありますから、「筆界はいじりたくない」ということでしょう。

上に書いたように、この覚書は「土地所有権譲渡契約」の性格の文書ですから、表題は「覚書」で内容は土地所有権譲渡契約にすれば相手の方は大満足でしょう。

筆界をいじらない場合、「この土地所有権譲渡契約は当事者を拘束するにしても、第三者に対して対抗力は持たない」ということを知っておくべきでしょう。ただし誰も買わないような土地のようですから「本覚書は甲、乙の包括承継人（相続人）に対しても効力を有する」の一言を加えておけば、後世に親族間の争いが防げて、とりあえずの目的は達成されるでしょう。この一言により「相続人は被相続人のすべての権利義務を承継する」という民法の規定が効いてしまい、子孫はこの覚書に逆らえなくなるというわけです。

「第三者に対して対抗力は持たない」ということから、相手の方が相続人以外の誰かにこの土地を有償でも無償でも譲渡した場合には、質問者さんは文句がつけられません。これでは質問者さんは枕を高くして寝られないでしょうから、とりあえず「覚書」だけで済ませ、既成事実を作っておき、2,3年か4,5年して「測量費用、登記費用の全額を当方で負担するから、文筆登記させてほしい」みたいな要求を出す作戦で良いでしょう。今は地主の言うとおりに「はいはい」で済ませるほうが、長い眼で見て有利でしょう。

私の知識の範囲で思いつく回答は以上の通りです。（私は専門家ではありません）まあ、この文書は覚書でも「土地所有権譲渡契約書」ですから、司法書士さんに相談し、たとえ登記しなくとも、この覚書を司法書士さんに作ってもらい、署名押印のみ地主の方にお願いしたほうがよいと私は思います。地主さんはいやがるかも知れませんが、司法書士さんを入れることについて意見を聞いてみると良いでしょう。費用全額質問者さん負担ならＯＫと思いますが・・・・。

補足

私のつたない説明にも関わらず、親切丁寧な回答ありがとうございます。

かなり慌てて質問してしまっていたので、補足いたします。

■畑の地目は「畑」で、農業委員会に問い合わせたところ、農振地には入っていませんでした。

■現在、土地家屋調査士の事務所へ手続きを依頼中です。

■畑が私の祖父の兄弟の名義であるため(祖父の兄弟は既に他界)、
　　祖父の兄弟の息子が畑を相続
　　　　　　　　↓
　　息子から私へ畑を贈与
　　　　　　　　↓
　　農業委員会へ5条申請を提出

との流れになると思います。

■「造作をする場合、石積みから2メートル控えてほしい。」という理由は、
現在の石積みが大雨の時に石の間から水が漏れており、もし石積みが崩れたら
私が迷惑をこうむるから、とのことです。

■畑を贈与後は私が固定資産税を払うつもりです。

□畑の相続、贈与の手続きがほぼ済んでいる状況で、質問したような発言が
相手から出たと言う状況でした。