マンションから一戸建ての住み替え（資金面）

質問

現在マンションに住んでいますが、二年後ぐらいに一戸建ての購入を考えています。

マンションの買い替えの場合、資金繰りも比較的スムーズに行えるような気がするのですが、
先に土地を購入してハウスメーカーさんに建築をお願いする場合、マンションの
売却代金を受け取る前に土地、建物の費用が発生し、費用の面で不安に感じています。

やはり、土地を購入時にローンを組み、その後、建物のローンを組み、現在保有する
マンションが売れたら返済にあてる、ということになるのでしょうか。

それとも、保有するマンションを不動産業者が買い取る契約でローンを組む金額が
抑えられるようなシステムがあるのでしょうか。

経験された方、ご存知の方、取得の流れや資金の面での留意点があればご教授ください。

資金的な条件は以下のようになります。

現在のマンションは築五年。
駅が近く、売却を希望するチラシがよく入っているので売却に時間はかからないと思います。

ネットで現在の価格を検索したところ、３０００万～３３００万との見積もりでしたが、
二年後２８００万円で売却できると想定しています。

住宅ローンはありません。預貯金は１１００万円。あと二年で４００万円預金し、
預貯金が１５００万円と想定します。

４０坪前後、土地と建物で５０００万円～５５００万円の物件の購入を考えています。

回答No.2

biyadoo · ベストアンサー

元不動産会社です

羨ましいほどの潤沢な資金ですね。
あえて答えなくてもよいような。。（笑）

リスクの無い売却の方法は
自宅マンションの売却→次を購入です。
自宅マンションを売却する際には、引渡しを次の物件にあわせてもらいます。
この順序を間違うと、自宅を安く販売することになります。
不動産会社の買取は相場の８掛けほどになります。
不動産会社が販売のリスクを負うからです。

今回のケースですと
土地はローンで購入→マンションの販売→売却代金＋自己資金で現金で建物を購入
建物の検討期間と建築期間を合わせて半年とすれば、売却に掛かる期間と、引渡しを若干待ってもらえれば、良い買換えになると思います。

お礼

＞不動産会社の買取は相場の８掛けほどになります。
知りませんでしたので参考になりました。

回答ありがとうございました。

これから時間をかけて勉強してみます。

回答No.1

noname#39684

■よくお調べください。また、よくお考えください。お書きになった内容は現実的に無理な点がいくつもあります。

■まず土地の購入だけのために、住宅ローンは組めません。限られた銀行では土地の取得のために住宅ローンを組むことができますが、金利や手数料など諸費用で支払い総額は高くなります。

■土地を買う時点では原則的に現金に用意が必要です。「マンションが売れたら」「住宅ローンが通ったら」という条件で売買契約をしてくれる地主はまずありません（よほど人気の無い土地でない限りは）。

■土地を先に買って、注文住宅を建築するのが最も良いのにきまっていますが、上記のように土地の取得の資金問題が現実に解決できないので、建築条件付や建売住宅を買わなくてはならない場合がほとんどなのです。

■もちろん、マンションを売却し、少しの期間賃貸にでも住んで、豊富な資金をもって土地を探すほうが良い土地を手に入れることができます。

お礼

自己資金で土地を買えなければ注文住宅を購入するのは
厳しいのですね。

まだ考え始めたところなのでこれから勉強してみます。

回答いただいてありがとうございました。