建築確認がないビルを購入する場合ローンは可能か

質問

建築確認がない古い小さなビルを、土地値（売値は土地の相場の値段だけで、建物の評価はゼロ）で購入しようと考えていますが、容積率違反のために建築確認がない物件とのことです。
容積率違反のために利回りが非常によく（賃料収入が多い）魅力的なので是非とも購入したいのですが、このように建築確認通知書がない物件でも銀行は融資をしてくれるものなのでしょうか？
宜しくお願いします。

回答No.1

884s3 · ベストアンサー

こんばんは。不動産賃貸業をしているものです。
情報が少ないので、的確な回答になるかどうかわかりませんが、回答をしてみます。

まず、銀行が貸してくれるかどうかですが、質問者さんの銀行との取り引きの度合いによります。主な理由は下で述べますが、一般論として、大手の都市銀行ほど、融資は難しくなり、地銀、第二地銀、信用金庫、信用組合と小さくなれば成るほど融資を受け易くなります、大きな銀行ほど利息は安いですが、頭金をたくさん要求されます。小さな金融機関ほど融通は利きますが、金利が高いです。

経験上の話ですが、大手で頭金を5割程、地銀で4割、第二地銀で3割から4割を要求されました。但し、容積率の超過が120％のものでした。
容積率が200％超過のもの（年利50％でした。）がありましたが、信用組合だけしか取り合ってくれませんでした。

建築確認がないとのことですが、無いにも色々あります。建築確認申請自体をしていないもの、申請を出したが確認が下りないもの、確認を下ろしたけれども検査済み証が無いもの、検査済み証があるが有効でないもの（違法な増改築）。

検査済み証の紛失や違法な改築くらいなら、元に戻す事で売却は簡単ですが、残りのもの、特に確認も申請していないようなものは、いつ何時、建物の撤去や火災等の責任問題を問われるか解りません。
また、売却する時もローンが効かないものは、質問者さんが処分に困ります。普通の人は買えないのですから。

以上の理由で、銀行は融資を嫌がるのです。それでも貸してくれるかどうかは、取引の度合いによるという答えになります。長文ですみません。それでは、がんばって下さい。

お礼

お忙しい中、実体験に基づくご回答を戴きありがとうございました。
物件は前面道路による容積率の制限で２４０％が容積率上限のところ、現況で３２０％の容積率です。
ご回答から、住宅ローンなどよりも少しは融通が利きそう、だなと判断できましたので、前向きに交渉できそうです。
ありがとうございました。

回答No.2

mahopie

回答１が不動産仲介業者側からの回答なので、銀行融資の側からの回答を記します。

(1) まず居住性の無い物件へはローン（自己居住＝住宅ローン、居住用賃貸＝アパートローン）となり、ビル物件・商業物件についてはローンではなく、一般融資（プロパー融資）の対象になります。

(2) ということで、予め銀行側で一律の条件設定をした上で条件に合致していれば融資する、合致しなければ融資しない、という商品設計のローンとは異なり、個別ケース毎の融資判断が行われる事になります。（銀行側はローンについては原則的には貸すつもりで構えているのに対して、一般融資は貸す相手・内容を吟味・選別する構えでいる）

(3) 融資の原則を教科書通り記すと、公共性・流動性・収益性・健全性といった融資基準の下で、必要資金事情・返済原資・担保条件・融資取り扱いメリットといった個別融資判断を行うことになります。（過去・現在を通してこの基準の運営が適正に行われていたかどうかには大いに疑問がありますが、基準は不変ながら、時代・環境によって融資基準の運用状況には差・波があるのも事実です）

(4) 融資判断の基本原則は、当然それぞれの金融機関によって異なりますが、当該金融機関の業態（メガバンク・一般銀行・信用金庫・信用組合）によっても、融資ワンロットの金額等で要求される水準と取れるリスクの度合いが異なってきます。

(5) 本件を客観的に評価させていただければ、「既存違法建築物件を購入することによって、特定人が儲けたいという要望に対する資金供与」という点では公共性・健全性に問題がある案件、賃貸利回りから見れば高収益率故に返済期間が短く設定できる為に流動性は高い（融資した資金が固定化されるリスクは比較的小さい）、借入人側の利回りが高いことから融資金利を高水準で設定できる為銀行の収益性は高い、といった部分が原則基準に照らした評価になります。

(6) こういった案件評価に対して、個別金融機関が自社の融資スタンスの中で、当該案件をどう組み立てて融資の可否を判断するか、ということになりますが、違法建築故に最悪のケースで担保物権を第三者へ売却処分することに制約がでる物件であれば、評価したリスクに対処する為に、別物件担保・頭金ウエート拡大・貸金金利の引上げといった融資条件の設定といった要求も当然発生してきますし、銀行規模が大きくなるほど、手間隙かけてリスク含みの案件で融資金額が数千万円程度であれば、敢えて取り扱いするまでも無い、という判断もあるかもしれません。

お礼

お忙しい中、銀行が融資に当たって判断する基準を明瞭にご回答いただき、ありがとうございました。
特に、「賃貸利回りから見れば高収益率故に返済期間が短く設定できる為に流動性は高い」「借入人側の利回りが高いことから融資金利を高水準で設定できる為銀行の収益性は高い」という点は、高利回り物件は、買主（借入主）だけでなく銀行側も「おいしい」と考えていることが分かり、大変勉強になりました。
アドバイスが無駄にならないよう頑張ってみます。ありがとうございました。