泣き寝入りしかありませんか？（土地の売買）

質問

地主さんから直接土地を購入することになり、話を進めていました。
最初は坪75万円で50坪あるので3,750万円、古家が建っているのでうちの主人が解体をやれば（自営で建設業）解体費用の200万円を土地の代金から差引いて3,550万でいいと言われました。

銀行にローンを申し込むにあたって、売買契約書と重要事項説明書が必要なのでどうしたらいいか地主さんに聞いたところ、知り合いの不動産屋さんに話して書類だけ作ってもらうとのことでした。

ところが先日地主さんから、不動産屋さんを紹介するからとの電話をもらい出かけてみると、売買の条件が一方的に変えられていてびっくりしました。
不動産屋さんが言うには、土地は坪75万で50坪だから3,750万円、古家の解体費用は、買主の負担と言われました。
話が違うと言ったのですが「相場より安いんだからそれくらいいいでしょう。いやなら他を探したらどうですか」と言われてしまいました。

地主さんは不動産屋さんから、もしうちが買わなくても建売を2棟建てて売っても損はないと言われたようです。
確かにまだ手付金も払っていないし、正式に売買契約を交わしたわけではありませんが、どうしても腑に落ちません。
このような場合、最初の条件に戻してもらうことはむずかしいのでしょうか？
最初の条件と不動産屋さんが来てからの条件では400万円も多くなってしまい、建物を建てることを考えるととても予算内で収まりそうにありません。

回答No.10

seahopper · ベストアンサー

泣き寝入りしかありませんか？（土地の売買）

宅地建物取引業者を介さない売買でローンも申込むことは少なくありません。
この場合、二つの方法があります。
１．重要事項説明書作成
宅地建物取引業者が重要事項説明書を作成すると、宅地建物取引業者は宅地建物取引業法に基づく責任が生じます。
媒介していなくても、宅地建物取引業法に基づく責任は逃れられないので、手数料が発生します。
２．重要事項説明書に準じた書面作成
宅地建物取引業者に、重要事項説明書雛形を基に、説明者を売主とするアレンジにて作成してもらうと、重要事項の調査費用と書類作成費用で済む場合があります。
●説明者欄が宅地建物取引業者になっている部分をすべて削除する。
●主文に「下記の不動産について次のとおり説明します。この内容は重要ですから十分理解されるようお願いします。なお、この説明は宅地建物取引業法第35条に基づくものではありません」と、説明者欄に売主の住所・氏名・印の文言を入れる。

金融機関では、宅地建物取引業者を介さない売買の場合、重要事項説明書に準じた書面でも援用してくれる場合が少なくありません。
質問者さんの金融機関に照会して、もしも重要事項説明書に準じた書面でも援用してくれるなら、重要事項説明書に準じた書面を作成してくれる宅地建物取引業者を探しましょう。

お礼

ありがとうございます。
他の金融機関にも問い合わせてみます。

この話がでてからもうすでに２週間近く経つのに、まだ測量が始まらないそうです。
どうやら、うちの売買契約の手付金から測量の料金を払おうと考えていたようです。
問い合わせるたびに「頼んであるんだけど・・・」と言うものの一向に進む気配はありません。
みなさんのアドバイスを読んでだんだん冷静になってきました。
今の段階で売買契約はやめておきます。
ちゃんと測量と分筆が終わって、ついでに解体して更地になったら、考えようかと思います。

回答No.11

noname#165598

＞ニュアンスとしては不動産屋さん自体が、そのへんの問題をよく認識していなかったようです。

新築を建てるのですから、再建築不可は買っても意味はないですね。
重要事項説明のとき、その辺の説明はあるでしょう。でも
不動産屋は売れればいいのですから、まあ遠まわしに言ってくるはずでしょう。
認識していなかったなんて、とても考えられません。宅建の勉強すれば、国家試験で出題される範囲ですから必ず勉強していますよ。不動産屋やるには「宅建業の知事または国土交通大臣の免許」と「宅地建物取引主任者（国家資格）」がなければ、不動産屋自体開くことが出来ません。
知らなかったなんて誰が信じられますか。

地主さんにとっても売れてほしい物件ですよね。使い物にならないなら。。。本当に再建築不可の土地だとしたら。。。

最終的には質問者様の判断ですが、危ない橋は色々たたいて渡りましょう。

回答No.9

noname#165598

そうそう＃８のいうとおり、敷地延長の場合、土地に接しているその道の「幅」が「２ｍ以上」なければ、現行法上（建築基準法上）「建築物の再建築不可」となります。
これを「接道義務」といいます。
今の古屋は建築基準法の施行前に建てられたのかもしれません。

私道負担の割合や通行可能かどうかもそうですが、「再建築不可」の物件は、使い物にならない土地（畑とか駐車場で精一杯？）になると思いますので、法務局の登記簿や役所に足を運んでどうなのか確認したほうがよいかと思われます。

不動産屋の件は、（頑固だなあと思いつつも）ほかのところにできるよう説得するしかないですね。
「売買契約書」（重要事項説明書ではない）に「署名押印」していなければ契約はまだ成立していませんから。口頭の約束は単なる口約束程度にとどめて置いてください。全ては「書面」でのやりとりです。

アドバイスでした。。。

お礼

ありがとうございます。
現状ではやはり再建築不可の可能性が高いです。
あまり不動産の知識がない個人間の売買は心配になってきました。
かえって、まだ口約束の段階で良かったのかもしれません。

回答No.8

nonbi38

ところで。。。

私道があるとのことですが、その私道の持分は、５０坪の中に含まれますか？
含まれないのであれば、他人の私道を通行する事になりますが問題ありませんか？私道の持ち主（２人？）と協定書等で確認された方がよいと思いますが。。。
それから、土地は私道の一番奥とのことで、公道には直接面していないようですが、家を新築出来る事を確認されましたか？
（通常は、公道に２ｍ以上接していないと建てられないと思いますが）

補足

ありがとうございます。
私道は50坪の中には含まれていません。
公道に出るには地主さんと隣の地主さんが半々づつ負担している私道を通らなければなりません。
地主さんの土地は今回うちが紹介された50坪と地続きで借地として貸している土地が100坪ほどあって、一番手前の方が借りている土地が公道に接しています。
私道はその公道にＴ字に接しています。
私道の件も含めて新築できるのかを不動産屋さんに確認してみましたところ、測量して分筆する際に問題ないような分筆の方法を考えるとのことでした。
ニュアンスとしては不動産屋さん自体が、そのへんの問題をよく認識していなかったようです。

回答No.7

noname#165598

返事ありがとうございます。

そこまで地主さんがおっしゃっているのなら問題は一つ、不動産屋ではないでしょうか。
他の不動産屋を２、３件回って、売主・買主双方の意向を反映した契約書と（ちゃんとした）重要事項説明書を作成してくれるところを探したほうが話しは進むと思います。
不動産屋といえども契約に関わっていますから。勝手に金額吊り上げるなんて。（必要か否かは銀行次第ですが）
お金については、、、もう一度関係者様と話し合うことでしょうね。

＃６の方の言うように、「不動産を買うと決めたときからドラマが始まっている。その先どうなるか予想が付かないからである。最後まで気を抜かず、念には念を入れること。それを心してほしい」と、本にも書いてありました。

契約できるといいですね。

お礼

ありがとうございます。

私も不動産屋を替えて欲しいと地主さんに言ったのですが、一度頼んだものを今更替えられないとのことでした。
そんなことは無いと思うのですが・・・

回答No.6

koala0305

私は７回不動産の売買を経験しましたが、正直、契約書を交わすまでは何があってもおかしくありません。やはり大きな金額が動くことですから途中で気が変わったり、別の有利な条件の買い手・売り手が出てきたり、本当に色々あります。また、契約前に多少条件を変えたからといって、不誠実とも言えないです。嫌なら契約しなければいい、それだけのことです。

不動産屋は、相場・慣例どおりの取引でなければ「もう少し高く売れる」とか「解体は普通、買い手持ち」とか一応はアドバイスするのが普通でしょう。それに従うかどうかは地主さん次第ですが。

すみません、何が言いたかったかというと契約書も交わしていないのに約束したと強く主張すると必ず地主の反発を買うということです。とにかく下手に出て「最初の値段でないと、その工務店は使えない」とお願いするしかないと思います。

お礼

ありがとうございます。

確かに契約書も交わしていないのですから、何があってもおかしくないですよね。
工務店さんと私は子供が同級生で、以前工務店さんの事務所の向かいに住んでいたこともあり、親しい間柄です。
地主さんは工務店さんと親の代からのつきあいと聞いて、私も安心しきっていました。

まさかこんな展開になるとは想像もつきませんでした。

回答No.5

noname#165598

う～ん、、、
なんか地主さんが不動産屋の口車に乗せられているような気がします（予断ですが）

「買主は必ず買いますよ」「もしこの人でなくても、他に欲しい客がいますから。こちらで手配もしますよ」って。
本音は手数料の値上げかもしれないし。契約したら、手数料請求してくるでしょうし。それが不動産屋のゆいいつの収入だし、「山」の話ですから。

売主としては、やっぱり売りたいんじゃないかなあ。２０００万円出して、使わない土地持っていても得はないでしょうし。
相場安くても古屋がある土地が、いつ売れるか実際には分からないです。それが不動産というものだと思います。

自分の思ったことを書きましたがどうでしょうか。
もういちど、地主さんとじっくり話し合うというのは。
顔が立つ立たないは、この場合はやっぱり大事なのかなと思います。
人と人の取引だから。（根拠はないですが）
やっぱり話し合いましょう。お互い全てが納得いくまで。

という、「もし自分なら」でした。。。

お礼

ありがとうございます。
地主さんが不動産屋の口車に乗せられているのは確かだと思います。

地主さんは他にも借地を貸していて、地代なんて固定資産税くらいにしかならないとぼやいていました。
今回の物件も土地の借主さんから借地権を買い取っても、税金で大半を持っていかれるそうです。
一旦は駐車場にでもして貸そうと考えたそうですが、更地にして駐車場にするのも、住宅を建てるのと違ってまた税金がたくさんかかるから、それもバカらしいと思って、欲しい人がいたら売ろうと思ったそうです。
だから最初は「正直言っていくらでもいいんだよ。どうせ税金でとられちゃうんだから」と言っていました。
実際に物件は私道（地主さんと隣の地主さんで半分ずつ出している）の一番奥で、4メートル程の公道から、何度か切りかえしてやっとバックで普通の乗用車が入れる程度の幅しかありません。
ですから建売を2棟建てるとしたら、50坪のうち10坪位は私道にとらないと建てられないでしょう。
20坪くらいの建売で、しかもそのような細い私道の奥では、なかなか買う人もいないと思います。
格段に安ければ別ですが・・・

回答No.4

e_fudousan

大体状況はわかりました
現実には３さんの書いてある通りです

ただ 私が提案するのなら その工務店をうまく使うと言う事です
その工務店を使わないと地主の顔がたたないのですから
工務店にはっきり言ってあげましょう
その土地を買って 工務店で建てたいと切に思っているが
地主が土地の値段を吊り上げてきたため
今のままでは工務店さんで建てられない
なんとか地主さんに口を聞いてもらって価格を元に戻せないか
それでダメなら工務店さんをあきらめないといけないので
なんとかしてくれと言ってみましょう

お礼

ありがとうございます。
私も工務店さんに相談することを考えたのですが、こんなこと相談しても工務店さんも困るだろうな・・・と思っていました。

でも、最初に地主さんの所に行った時に工務店さんも同行してくれていたので、最初の話の内容も知っているし、「うちで建てられるようになるべく余計な費用がかからないように土地を売ってあげてね」と地主さんに言ってくれていました。
やはり、明日にでも工務店さんに今の状況をお話してみようと思います。

回答No.3

noname#39684

つまり、不動産屋が地主に「解体費用は買主負担ですよ。この値段なら建売を2棟建てて売っても損はないですよ」とそのまま相場を言ったのだと考えます。

残念ながら、まだ売買契約をしていませんので、地主の言い分が認められます。一見、地主は陰険のように見えますがそうではありません。

地主は相場や不動産取引の通常を知らなかったようです。解体費用が買主負担だとかいうことです。地主の立場になってみるとわかりますが、土地はなるべく高く売れたほうがよいわけですし、ご質問者様に200万円安く売るということは地主にとっては200万円の損ということです。「危うくだまされて解体費用を値引くところだった」というのが地主の本音かもしれませんし、そう言われても仕方がないような内容です。

地主にとってはご質問者様に相場より安く売る義理は何もありません。

手付金も払わず、売買契約もせずにどうして売値について「約束がどうの」ということが言えるのかそのほうが腑に落ちません。

補足

ありがとうございます。

確かに相場よりは安い物件です。
私の知合いの工務店さんが、自分の知合いに土地を売りたい人がいるから、その土地を購入したらどうかと紹介してもらいました。
当然、私は紹介してもらったので、その工務店さんに建築を依頼するつもりでした。
工務店さんと地主さんは古くからの友人です。
その工務店さんは、しっかりした建物を作ると地元でも評判の工務店で、そのかわり費用も高めです。

土地代が400万円も値上げされたことで、予算オーバーになりとてもその工務店さんには頼めそうにありません。
地主さんに「予算オーバーになるので、もっと建築費用の安い大工さんに頼もうと思っている」と言ったら、「○○工務店で建ててもらわないと困る。顔が立たないから」とのことです。
建築条件付でもないのに、地主さんの指定する工務店で建てなければならないのでしょうか。

確かに今現在、何も正式な契約をしていないので、売主の勝手かもしれませんが・・・

回答No.2

noname#165598

不動産屋の売買をやっていた人の本を読んだことがありますが、
普通は古屋の解体費用は買主持ちだと書いてありました。
売り出しの際に解体してさら地にするか否かは売主が決めるそうです、古屋があることで売れなかったら困るからでしょう。
今回は買主が現れたから解体しなくていいやって思ったのかもしれません。

あと、不動産屋を通すと、118万5千円の仲介手数料が発生します。
銀行がどうしても必要だというのなら通して契約交わすしかないでしょう。
計算式
「3750万円」　×　３％　＋６万円　＝１１８万５千円

まだ交渉段階です。
どうしても欲しかったら契約。（手数料もかかる）
他にあたってもよいと思われるなら、強気で臨む。
ぜひ頑張ってください。

補足

ありがとうございます。
売主さんの最初の話では、現在その土地は借地として貸していて、借主さんが他に家を買って引っ越すので、借地権を買い取って欲しいと言われたそうです。
話し合いの結果、2,000万円で買い取ることになったそうで、古家の解体費用は地主さんと借主さんの折半ということにしたそうです。

うちの主人が建設業を営んでいるので、解体はうちで引受けましょうか？と言ったところ、地主さんは「では解体費用は土地の売買代金から差引きますね」と言ってくださったんです。

地主さんは、不動産屋を入れると手数料を取られるからバカらしいし、売買に必要な書類だけ10万くらい払って、知合いの不動産屋に作らせるからということだったので、私も特に反対はしませんでした。

ニュアンスとしては、値上げした400万円をその不動産屋が仲介手数料として取りたいようです。

回答No.1

takochan00jp

その地主、せこいですね。口約束でも約束は約束です。約束を破るなんて許せない。こんな家主と契約なんかしたら後々まだ何かありそうな気がします。探せばもっといいところあると思いますよ。こんな人のもの買わなくともいいんじゃないですか？

補足

ありがとうございます。
本当に他にあれば他を買いたいです。
しかし、今まで半年近くあちこちの不動産屋さんに声をかけて、条件に合う土地がでたらすぐに連絡くださいと言ってあるのですが、首都圏なのでなかなか30坪くらいの土地はでないそうです。
やっと見つけた物件なので、どうしても手に入れたいのですが、こちらの気持ちを見透かされているみたいですね。
多少高くしても買うと思っているのでしょうか。