なんとか家を残す方法はないでしょか？

質問

会社を経営する父の会社が経営難になっております。
銀行への返済は滞り始めており、現在リスケジュール等、各行交渉に回っております。
さて、父には不動産が３つありそのうち2つは保証協会の担保になっております。残りの１つは建物だけで土地は借地となっております。（建物の今年の評価額が70万円程度のもので、借地ということもあり金融機関は担保価値がないと見たらしいです）
最悪のケース（破産等）に備えてこの建物だけでも残したいのですが、例えば今、子供等に名義変更をすると財産隠しと取られてしまいますし、どうしたらいいのか分かりません。例えば売却する方法とか、合法的に今からこの1軒だけでも残す（守る）方法はないでしょうか？
このような事は経験もなく知人にもあまり相談できないのですが何か良いご知恵があればご教授頂きたいのですが、よろしくお願いいたします。

回答No.5

mahopie · ベストアンサー

追加質問については、(1)(2)の両方の手続を取ることが必要です。感覚的には（法律的には正確な表記では無いです）、借地の場合には通常の不動産売買で土地にあたる部分を公に示す方法が無いので、(1)の手続を経て新しく借地契約を行った当事者が、(2)の建物の名義を取得する事で借地権と建物所有権とが別人に移転する、ということになります。

借地権に課税評価上の価格が認められる以上、権利を取得する親族（子供・質問者？）が、建物価格と併せて元の所有者である父親へその対価を払わなければ、税務面では親族間での「贈与」ということになり、対金融機関の関係では資産追及への免脱行為となります。

加えて、父親が借地権取得・建物取得をした時に投じた資金額（取得費用）よりも、借地権価格は上昇・建物価格は下落している筈で、今回の親族への売却によって利益が出ていれば譲渡所得税の対象になる、という考え方です。（３０年掛けて、当初１０００万円で取得した不動産を２０００万円で売却すれば差額１０００万円への課税が問題になる。但し、自宅売却時の税金控除もあるので、恐らくは大きな問題にはならないのでは、とも考えられるが、この点は実態に即して確認して下さい）

お礼

mahopie様　追加質問へのご回答ありがとうございました。　
再度のご説明でよく理解できました。
これからどうするかは家族の者と検討して、いずれ専門家へ相談に行こうと考えております。
しかし、考え方や方法の大枠は理解できました。感謝いたします。

回答No.4

mahopie

先の回答にもあった通り、建物の価格以上に借地権というその場所で住宅を立てて居住する権利の方に価値があり、相続税課税等の際には路線価の６０％程度で評価されています。（逆に地主の方が４０％、この割合については国税庁ＨＰの路線価図で確認して下さい）

何とかこの家だけを残す（建物は担保に提供していない前提）ことを考えるなら、
(1) 地主との間で父親との契約を質問者なり家族の誰かに引き受けるような更新契約・新規契約を締結する。（＝家族の誰かと地主の間の借地契約）場合により地主に対して更新料なり名義変更料という名目で金銭の支払が必要になる。

(2) 父親から建物と借地権とを購入する（＝借地契約の権利者が借地上の建物の所有権を登記する）この場合には家族の誰かから父親への資金交付が必要、かつ借地権価格をどう設定するかの評価も必要で税理士に相談する必要がありそうだが、金額等条件によっては生前贈与といった手法も検討すべき。又、本件売却で利益が出ていれば父親に譲渡所得税の問題も発生します。

(3) 親族への資産売却で父親が手にした資金を素直に金融機関へ返済するのか、どこかで使って失くしてしまう（家族の中で贈与・金銭を所在不明にする）のかは、父親の判断事項になりそうです。父親が手にした資金を返済に回せば「財産隠し」ではなく私財提供して返済に充てたことになり、その資金を消費してしまえばそれを管理できなかった金融機関の追及姿勢の甘さということになりそうです。

考えられる一連の流れを書きましたが、実際の着手時には冷静な立場での専門家の助言を得ておいて下さい。

お礼

早々のご回答に感謝いたします。
詳しくご説明頂きありがとうございました。
ご回答の通り建物は担保には入っておりません。
で、内容が専門的で分からないところがあるのですが、もしお時間がお許しなら再度ご回答いただければありがたいです。

・（１）と（２）にはつながりがあるのですか？つまり（１）を行ってから（２）の手続きをするということですか？　それとも、（１）は単独で完了していて、別の方法として（２）があるということでしょうか？　もしそうならば（１）のように新しく契約をし直す事でどういう意味があるのでしょうか？建物はそのまま置いておくということでしょうか？

・（２）について「＝借地契約の権利者が借地上の建物の所有権を登記する」とはどういう意味でしょうか？　また、「父親への資金交付が必要」、「譲渡所得税の問題」の意味もお教えいただければ幸いです。

どちらにせよ、回答者様のおっしゃるとおり専門家への相談が必要のようですので検討いたします。

回答No.3

noname#20836

>例えば今、子供等に名義変更をすると財産隠しと取られてしまいます

ここで「名義変更」と「表示」しているのは、「贈与する」という意味ですね。
贈与であるならば、銀行等は資産が目減りすると言うことで承知しませんが、「適正価格での売買」であり、事前に連絡して了解をしてもらった上であれば可能でしょう。

ここでの適正価格とは、「建物のみ」の価格ではありません。その建物には「借地権」という権利がついていますので、その価格もコミでの売買となります。
さらには土地所有者の承諾も必要です。

上記の条件にて「誰かが資金を実際に出して購入する」ことが可能であり、その誰かが身内であるのなら、そこに住むことは可能となるでしょう。
「父の名前」で残すことは無理と考えた方がいいでしょう。

お礼

早々のご回答に感謝いたします。
そうです、生前贈与という意味です。
「借地権」の価格はだれが決めるのでしょうか？
身内というのは「子供」でも問題ないのでしょうか？

回答No.2

noname#62235

普通に考えると民事再生でしょう。
債務の２割（だったかな？）を今後３年または５年以内に返すことができれば、という条件ですが。手続きは複雑で弁護士に依頼しないと手に負えないそうです。
評価額がたった７０万円ならば、お子さんに「売却」する方法もあります。抵当権はついたままですが、抵当権は「滌除（てきじょ）」の申請をすれば抹消することが可能です。
これなら資産隠しにならず正当に名義をお子さんのものにできます。

また、抵当権を行使した瞬間に所有者は抵当権者になり、地主に地代を払わなければならなくなりますので、抵当権を行使するかどうかも怪しいものです（脅しの意味が大きいと思います）。
さらに、競売にかけられたとしても、借地上に立っている家が落札される可能性は低いと思いますので（店舗なら別ですが）、ほうっておいてもすみ続けることは可能だと思います（もしくはお子さんが落札すればよい）。

お礼

早々のご回答に感謝いたします。
民事再生？　そういう方法もあるんですね。　回答者さまのおっしゃる通り素人では難しそうですね。　検討して弁護士等に相談してみます。
因みに、この守ろうとしている建物は抵当には入っておりません。
借地上の物件は落札されにくいのですね、逆にそれがヒントになるかもしれないのですね。

回答No.1

colocolo62

相応の金額で保証人などになっていない家族へ「売却」するしかないのではないでしょうか。

相場以下の金額では財産隠しと同じことになりそうです。

お礼

早々のご回答に感謝いたします。
やはり売却ですか、検討いたします。