親の破産に対して私の自宅を守るには？

質問

父が不動産を整理（換金）したうえで、破産しようとしています。

私の自宅は土地は父名義で、建物は私名義です。
私のローンの担保として、私の自宅の土地と建物が入っています。保証人はいません。
土地も建物も他の借金の担保にはなっていません。
私は誰の保証人にもなっていません。

質問なのですが、
1.生前相続（贈与？）によって私の自宅の土地の名義を私に変えることは可能でしょうか？

贈与だと資産隠しになる為、不可だとしたら
2.私の父から土地を購入した上で名義を変えることを可能でしょうか？
その場合の土地の価格はどのようにして決めればよいのでしょうか？
また、無金利の長期分割払いによる購入は可能でしょうか？

3.私の父が今すぐに差し押さえ（強制執行？）にあった場合、
私は自宅の土地、さらには建物を失ってしまうのでしょうか？

4.私の自宅の土地と建物が私のローン以外の担保になっていないことを証明するには
どうしたらよいでしょうか？

5.私が誰の保証人にもなっていないことを証明する方法はありますか？

父が借金の整理に疲れ果てていて、今住んでいる家を失ったら私の自宅に一緒に住んでもらうつもりです。
ですが、私の自宅も失ってしまうのでは引越しを考えなくてはいけません。
焦っています。どうかアドバイスください。

回答No.9

hachi2191

No.8さまが引用されるサイトは間違っています。
善解し，執行裁判所の引渡し命令によって明渡を求めることはできないという意味では正しいですが，競落人が建物収去土地明渡請求の訴訟を提起してきたら，建物所有者は負けますし，この判決によって強制執行もされてしまいます。
引用されているサイトの回答には他にも間違いがあって，回答の(2)に関してですが，破産申立て前に資産を処分していても，破産の申立てが却下されることにはなりません。
単に破産管財人に処分行為が否認される可能性が高いだけです。
このような間違いを平気で掲載し，専門をうたうサイトがあるのは残念です。

確かに，「所有権」は対抗できます。所有権の対抗要件は建物の不動産の登記を有していることだからです。
ただ，現在の土地の占有権原である使用借権は，土地の新所有者には対抗できないのです。
正当な占有権原がないということは，その土地を占有していることは不法占有になりますから，新土地所有者から明渡を請求されたら拒否できません。
他人の土地に勝手に家を建てたのと同じ状況になってしまうのです（道義的には全く違いますが）。

回答No.8

buchi-dog

No.6の者です。
「土地の使用貸借権を第三者に対抗できない」からといって、当該土地の上の建物の所有権を第三者に対抗できないとは解しません。
http://www.yomigaeru.org/nini/QandA_3.html
の「Q)　建物の所有者は対抗できないのでしょうか？」の対する答えのようになると考えます。

いずれにせよ、質問者さまは今日にでも弁護士と相談しているでしょう。ぜひ相談結果を書き込んで下さい。

回答No.7

hachi2191

No.1ですが，

No.6の方が言われることは間違いです。
土地の使用貸借の場合は，土地が競売にかかって第三者が取得したならば，使用借権は新所有者に対抗できませんので，建物を取り壊して出て行けと言われたら，拒絶できないことになります。
土地が賃貸借ならば，借地権として借地借家法で対抗力がありますので，新所有者にもその借地権を主張できます。
使用貸借であるならば，なおさら様々な事情をふまえ，建物を維持するスキームを構築する必要がありますので，弁護士に相談するべきと回答しました。
ただ，質問者の方を債務者とする住宅ローンの抵当権が付いているので，お父さまの一般債権者が，債務名義をとってすぐに土地を差押にくるという可能性は低いとはいえますが。

回答No.6

buchi-dog

質問者様が一番心配されている「私の父が今すぐに差し押さえ（強制執行？）にあった場合、私は自宅の土地、さらには建物を失ってしまうのでしょうか？」という点は大丈夫です。

質問者様が父上の借金の連帯保証人になっていない以上、土地の所有者である父上が破産しても、建物の所有者である質問者様の権利には異動がありません。債権者は、質問者様とは何の関係もないからです。

(3)の場合ですが、
「質問者様が、土地を取得した債権者と借地契約を締結し、適正な額の借地料を支払う」
ことになると思われます。今まで父上に借地料を払っていなかったのが、第三者である地主(債権者)に借地料を払うことになりますが、これは仕方ありません。

その後で、債権者との話し合いにより、
「質問者様が、土地を取得した債権者から、適正な価格で土地を買い取る」
「債権者が、質問者様から適正な価格で家屋を買い取る」
のいずれかとすることも可能ですが、質問者様にはいずれかのの措置を取る義務はありません。半永久的に借地料を払い続けても構いません。

ところで、他の人の回答では「当該土地は父上の借金の担保になっていない」ことが考慮されていないようです。父上が破産寸前の状態なのに、所有と地に抵当権がついていないとは不思議ですが。この場合、債権者は当該土地に直接の請求権がありませんので、破産前の段階では、所有土地を贈与したり売却するのは原則として自由です。この辺は、弁護士に良く聞いて下さい。ただし、「父上の資産隠しに加担した」となると、質問者様に法的責任が生じます。くれぐれも清朝に行動して下さい。

「破産前、もしくは破産後に、土地を適正な価格で質問者様が父上から買い取り、その代金を債権者に配分する」のは、債権者にとっても望ましいことです。土地の上に建っている建物の所有者が土地を買ってくれるのが一番自然なことですから。価格が適正なものであれば、誰からも異議は出ないはずです。

ともあれ、「今週末に弁護士に相談する予定ですが、気になって寝ることもできないのでここで相談しました。」と十分に分別があるご様子ですから大丈夫ですよ。専門家のアドバイスに従って粛々と行動して下さい。

回答No.5

mahopie

先の回答で言い尽くされている気がしますが、気になった所だけ。

１． 土地所有者が父親なので、質問者の住宅ローンに父親が連帯保証をしている筈だと考えます。連帯保証人の破産は質問者住宅ローンの期限の利益喪失（即刻全額返済せよと銀行から要求される）事由ではない筈ですが、担保土地の名義が父親のまま破産を選択する際は予め銀行宛に報告しておく方が以後の流れがスムーズかと考えます。

２． 又、父親の債権者が父親名義の土地へ差押をかけた場合は、ローン契約上は期限の利益喪失事由に該当します。銀行がその時点で即刻返済せよ、という立場を取るかどうかは又別の話ですが、競売へ移行すれば全額返済要求がされると予想されます。

３． 父親の債権者は父親名義資産への追及しかできない為、本件では仮に差押・競売を行っても上物に他者が居住する土地だけを欲しがる債権者は見込めないと言う点は先の回答の通りかと考えます。質問者に土地購入の為の資金が用意できる（ローン含む）のであれば、破産管財人から底地購入申入れのタイミングを待って、有利な価格で買い取るという選択肢が取れそうです。

４． 土地を予め共有にしておけば更に底地購入対象が限られると言う点が先の回答にもありましたが、親子間での不動産売買に対して住宅ローンが利用できるかについては、ほとんどの銀行が否定的だと考えます。質問者に資金の調達手段がなければ、結果的には土地・建物の不動産を一体として外部に売却した上で、父親持ち分は債権者へ、質問者持ち分はローン返済後残金があれば質問者に渡される、という形にならざるを得ない可能性もあります。

５． この点から、全部の事情を示した上で既存ローン取扱銀行から底地購入資金が調達できるか、全く新しい銀行で「既存ローン借換返済＋親からの土地購入」の形での調達ができるかと言う点をできる限り早いタイミングで確定させておく以外に自宅維持の手段はないように考えます。

回答No.4

matthewee

１．「贈与だと資産隠しになる」としても、贈与を取り消すためには、相手が裁判で勝訴する必要があります（詐害行為取消権、民法４２４条）。
　裁判となれば、時として数年がかりになるので、時間稼ぎができます。

　それよりも、贈与の場合は、高額の贈与税のほうが心配すべきです。贈与税について、国税庁ＨＰを下記に貼っておきます。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/4408.htm

２．お父さんから土地を購入することは可能です。この場合、あまり低廉な価格であれば、適正な価格との差額が税務署によって贈与と認定される可能性があります。この場合、贈与税が発生します。

　土地の適正な価格については、公式はないのですが、市場価格からそれほど乖離していなければ、贈与とはみなされないようです（詳細は、不動産に詳しい税理士にお聞き下さい）。

　一般に、市場価格＞公示価格（１００）＞相続税路線価（８０）＞固定資産税評価額（７０）の関係が成立しています。
　相続税路線価は税務署が決める評価額なので、この価格であれば贈与とはみなされないと思いますが、固定資産税評価額であっても贈与と認定されないこともあるようです。
　税務署から指摘されたら贈与税を若干納税する覚悟で、土地の固定資産税評価額でお父さんと売買契約を結ぶことも考えられると思います（あるいはもっと低めの金額で）。

　「無金利の長期分割払いによる購入」は不可能です。無金利で貸してくれる相手はいませんから。

　ただし、お父さんの土地全てを今、購入する必要はないと思います。例えば、土地の所有権の１／２を購入し（当然、売買代金は半分になる）、お父さんと共有にしておくという方法も検討すべきです。

３．差押は、土地登記簿謄本に差押登記をするだけなので、この事実だけをもって、今すぐ質問者さんの建物を撤去することはありません。裁判所の競売手続きには数ヶ月から１年近くかかるからです。
　競売の場合、必ずしも落札されるというわけではなく、また、最低落札価格は市場価格の５０～８０％程度といわれています（人気のある物件なら入札価格は高騰しますが…）。

　破産管財人のほうから、競売にかけずに、地上の建物所有者である質問者さんに直接売却する話をもってくる可能性もあると思います。

　既に抵当権が設定されている土地を競売するのですから、もし、抵当権の残債務が裁判所の評価額より多ければ、競売そのものが中止されます。
　また、このとき、共有であれば、お父さんの持ち分しか競売できないので、なかなか買い手は現れない可能性も考えられます。

回答No.3

reinosuke

不動産の時価を知るためには、市役所の資産税課にお父さんが行って、土地の固定資産評価証明書を取る必要があります。不動産業者に時価を査定してもらう必要もあるのですが、本件のような場合、難しいから不動産鑑定士にやってもらってくれと言われるでしょう。不動産鑑定士も本件のような場合（良くあるケースですが）、難しいと言うかもしれません。
まず、やるべきことは、土地の固定資産評価証明書を取って、そして、家の固定資産評価証明書も取るべきです。そして、住宅ローンの残額と土地と家の価格と比較をすべきです。
住宅ローン残額を家と土地とで按分して、
その住宅ローン残額の土地分より多い額で買うということにしたら、一般債権者を害しないということになるかもしれません。

回答No.2

gulgul

１．破産後に否認される可能性があります。
２．誰が見ても時価より安くないという価格であれば可能とは思いますが。
　　無金利の長期分割は、社会通念上、通常は無い条件なので不可でしょう。
３．破産すると、資産処分権は破産管財人に移ります。直ちに売却とはならないと思います。もし、土地の時価が抵当権額より安ければ、売るに売れない状況になるからです。ただ、担保提供者（お父上）が破産して信用が低下すれば、住宅ローン会社のほうで一括繰上げ返済せよと言ってくる可能性はあるでしょう。
４．土地と建物の登記簿謄本をお取りになれば、よいと思います。
５．これは難しいですね。一般に「無いこと」の証明は難しいものです。誰に対して、あるいは何のために証明が必要でしょうか。

いろいろ可能性はありますが、あなたの住宅ローンが延滞にならないかぎり、とりあえずは強制的には土地も建物も売却しにくいと思います。
ただ、いずれ、適正な価格で土地をあなたが買い取る必要がでてくるでしょう。そうすると、時価より多少高い価格で買い取ることを考える必要があると思います。

お礼

回答ありがとうございます。
土地と建物の登記簿謄本は取り寄せてみます。
5.については父が私に「誰の保証人にもなってないだろうな？」と厳しく追及してくるためです。

土地は近所の不動産屋に時価を出してもらって、ローンを組んで購入したほうが良いでしょうか？

回答No.1

hachi2191

質問４のような質問をされているということは，専門家への相談はまだですね。

地代は払っていないですね？
となると土地の利用権は使用貸借ですね。
法的な保護は弱いですし，どのように手続を進めていくのがよいかは書かれている事情だけでは判断できません（破産申立てをして管財人に土地を売ってくれるように交渉するのがよいかと感じますが，お父さんの借金の状況，理由，債権者の性質，質問者の方の財産状況，住宅ローンの残，建物建築の時期，経緯…によりますのでなんともいえません）

個々のご質問に答えることはできますが，ここでの相談で解決できる内容ではないと思います。
いずれにせよ弁護士への相談が必要な事案です。
早急に相談しましょう。

お礼

回答ありがとうございます。
今週末に弁護士に相談する予定ですが、気になって寝ることもできないのでここで相談しました。

地代は払っていません。「使用貸借」について調べてみます。