住宅購入（中古・戸建）で迷ってます

質問

私たちは、３人家族で現在賃貸アパートに住んで
おり、最近住宅を取得したくかなり迷っています。

　それは、最近自宅近所に理想の家が売りにでて
いるのを見つけて、オープンハウスに足を運んで
以来、かなり気に入ったからです。

さらに、先月気に入った別の家があったのですが、
すぐに売れてしまったので、中古物件の場合、
即決する判断が必要だと実感しました。
でも、なかなかできないのが現状でなやんでます。
できれば、アドバイスをいただきたく。

＜家族構成＞
○夫28歳－会社員
○妻26歳－会社員
○子0歳

回答No.5

funaho-cho

皆様の回答を見ると、奥様が休職中によるローンの組み方(合算等)とか中心に助言が有りますが、住宅が出来ていざ住むとなると、それ以降の毎年掛かる経費の事も、頭に入れて下さい。
それは固定資産税…土地・建物両方に掛かります…　それと毎月毎月浄化槽の管理点検費用数千円×12ヶ月(毎月支払い)と、浄化槽の大掃除＝年一回(数万円)有ります。
ＡNo.３様の回答にも有りますが、土地・建物の両本体価格の他に、諸経費も数百万円程掛かります。

我家の場合は、頭金を私の父親が残してくれたお金を入れましたが、その為資産割合を私は一割頂きました。すると何年(５～６年位)も経ってから其の住宅メーカーの女性事務員さんに「奥さん(私)も正社員で働いているから一割貰ったのかと思っていた」と嫌味を言われました。解釈の違いです!!　叉勤務先企業の業績等は銀行には筒抜けなので、持家になった当時に世帯主が勤めていた企業では、銀行に貸し渋りに遭いました。既に５年位勤めていたにも拘らず…です。銀行はよく知ってます…其の企業には理不尽なリストラに遭い、結局７年間勤めたにも拘らず、辞職後５年経った今も退職金は無い侭です。三年間住宅ローン支払いに苦労しました。特にボーナス払い部分を再借金を申込に行った程で、毎日破産宣告を念頭に入れて生活していました。世帯主は其の事を全く知りません。私一人で資金繰りに走り回っていました。
そしてボーナス併用払いの場合(７月・12月)、７月と12月は下手すると30万円以上支払う事になります。最近はボーナスを出さない企業が多くなり…現に我家の世帯主の現勤務先も同様…　将来60歳になる迄ずっとボーナスが保証されているとは限りません。そんな時ボーナス併用払いにしていると、後が困ります。我家＝経験者です(上記参照)。叉支払い方法をゆとり返済だと、６年後10年後は一気に(２倍近く)返済額が上がるので、此もよくよく考えないといけない事です。それらの事にも増して、繰上げ返済用にも積立金は用意したいもの。我家は既に三回繰上げ返済をして、ボーナス払いの部分は全部有りません。現在四回目の繰上げ返済用の資金を積み立てている所です。毎月数千円程度ですが…　

住宅ローンを組む時は、建物・土地以外にも数百万円の諸経費…家を買う段階で此だけ必要になります。
叉住み始めると一生続くのは、固定資産税(年一回×数十万円＝分割可)・浄化槽の管理費量(毎月×数千円)＋浄化槽の大掃除(年一回×数万円)必要になります。
その他にアパート時代⇒持家になると、お風呂の体積面積が大きくなる分水道代も余分に掛かるし、部屋数も多くなると電気代も多くなります。それでも余裕が有れば、繰上げ返済用に積立金が出来れば、尚更優良になります。慎重に考えて下さいネ!!

回答No.4

0430

同じ年齢の息子夫婦が中古住宅を購入し、リフォーム中です。（嫁から一人では心細いから一緒に、と付き添っていました）。
　中古住宅では、お隣りとの距離、将来を見越しての日照、建て替え時の条件、地盤、耐震度、駅からの距離、学校、病院、駐車場有り、道路幅他をチェックしました。
　売主の方から直接、収納状態や細かい壁の汚れまで説明を受けました。何度でもの言葉に甘え３度もお伺いして、リフォーム業者の方との場でアドバイスも戴きました。
値引きは半端の８０万でしたが、クーラー２基、ガスストーブ、桐の和ダンス、オーダーカーテン全て、シャンデリア他全室の照明器具、ダイニングセット、壁紙他を新築に移られて全て新しくするとのことで、戴きました。
　今後金利も上がっていきますので、早い方が良いとは思いましたが、貴方同様、会社を辞めフリーになったばかり、奥さんも転職の為、退職迄１ヶ月で有給を消化中で最悪の状態でした。
昨年フリーになったのですが申告で経費としてあれこれ落としていて、私もこれではローンは通らないと思い親の名義でローンを借りようかと、不動産屋に申しましたが、担当の方の努力で横浜銀行で借りられる事になりました。が３５年ローンが条件でした。
　赤ちゃんを抱えて大変でしょうが、多くの物件を見られることをお勧めします。
　嫁がネットで調べた情報を不動産屋さんに手配して貰い１日新築も含め１０件位見せて貰いました。
延べ３０件以上見たでしょうか。
　二人で選んだ所に、土、日に二夫婦でみて結局、１ヶ月で契約しました。
選んだ家は売り出して２日目だったと後から知りました。
重要事項の説明も丁寧で、床下収納のプラスチックの欠けまで説明があり、２時間。
　誠実で優秀な営業マンに出会えることが一番です。
将来、子供が３人となっても大丈夫、生涯過ごしたい環境を考えエリアを広げてみられたら如何でしょう。
大変でしょうが身体に気をつけて頑張って下さい。

回答No.3

tarotaro001

＃１です。

回答できる範囲で・・・

まず奥さんは今休職中のようですので、収入合算は難しいと思います。（収入がないと見なされるので）

また転職されて１ヶ月というのはローン審査にかなり影響します。
最低でも１年以上勤務しているのが前提の住宅ローンがほとんどのためです。これに関しては一度銀行に相談に行かれて確認されたほうがいいです。
ただ、転職して１ヶ月ということは、今年の収入見込みを銀行に証明できないので、やはり１年は勤務されてからが確実です。理想はやはり３年以上勤務なんですが、最近はその辺は割と融通が利くようです。

また、休職中の奥さんの住宅財形が利用可能かも一度確認されてはどうでしょうか？

諸費用ですが、大体購入する物件の１０％程度見ておけばいいと思います。今回２０００万円ですので２００万円、余裕を見て３００万円を諸費用（引越し含む）として計上しておくと確実です。

そうなると年収８００万円で頭金５００万円、諸費用３００万円、予備費を１００万円として、ローンが１５００万円なので勤務年数以外問題なくローン審査は通ると思われます。

名義は基本的にそれぞれがお金を出した割合で登記します。例えば、頭金が奥さん５００万円名義で、残りの住宅ローン１５００万円をご主人名義で組んだ場合、3/4がご主人名義、1/4が奥さん名義で登記となると思います。
勿論、この割合を変えることも可能ですが、夫婦間贈与と判断されて高い税金を納める必要があります、

中古物件の場合、＃２さんが言われるように多少上乗せされている場合が多いので、１０％くらいを目処に交渉されてみてはどうでしょうか？
売り急いでいる売主の場合、１５％くらいいける場合もありますし、土地単体（ほとんどが地主で他に土地を持っている場合が多い）のように、売り急いでいない売主の場合ほとんど値引きを期待できません。

中古物件の場合、シロアリは絶対にチェックされたほうがいいです。（床下にもぐらせてもらい虫食いをチェック）
シロアリにやられていると後の対策が結構大変です。
あと水周りも重要です。ただシロートではチェックしようがないですが・・・

お礼

返信ありがとうございます。

不動産やさんにいって話してきました。
結局、今回は見送ることにしました。
以下、理由です。

　　・新築の家を最近みました。すると築１２年が
　　　ネックになってきました。

　　・不動産やさんに家が心配だと相談しました。
　　　すると、「私もプロなので一緒にみますよ。」
　　　とのこと。。耐震性とかシロアリが心配なので
　　　なにか一筆かいてもらえるか？とお伺いすると
　　　ムリとのこと（当然ですが、、）。１０万も
　　　払って調査するほうが勿体ないといわれました。
　　　どうも、営業さんとそりがあわない気もしました。

　　・自分名義では、どうしてもローンがムリ
　　　だったこと。

以上です。

回答No.2

ceaser

ある程度、具体的にプランはお持ちなので、資金計画については一度銀行の住宅ローン相談会に行かれてはどうでしょうか？最近は、土日も相談会をやっていますし。今の状況でいくらくらい借りれるかとか、確認できるでしょう。金利優遇なども、銀行それぞれにプランを持っています。相談会に行けば、確認できます。
中古住宅については、値引き交渉は可能です。ある程度、そのマージンを考えて値付けをしている筈です。うちは、前の家を売却する際に、10％くらい値切られました。

また、築12年ほどの家なら、リフォーム費用も考えた方が良いかと思います。仲介の不動産屋さんに聞いてみてください。

家そのもののチェックもさることながら、近隣の状況も確認してください。今お住まいの近くということなので、ある程度把握されているかと思いますが、住民間のトラブルが無いか、キ印の人がいないかなど。

お礼

アドバイスありがとうございます。

これから、再度家を見に行ってきます。
１７００万円くらいからで
とりあえず商談はいろうと思います。

購入希望の住宅が今住んでいるところの
ほんとうに町内なので、近隣の人を訪問して
状況を確認したいと思います。

＊キ印の人を見極めるのは、難しいですねぇ～

回答No.1

tarotaro001

どのようなアドバイスを求めているのでしょうか？

新築されるにしても中古を購入するにしても、まず資金計画が重要です。

・どのくらいの価格帯の購入を考えているのか
・頭金をどのくらい用意されているのか
・年収はどのくらいあるのか
・勤続年数は
・他の借金がないのか
・お子さんが０歳のようですが、奥さんの方は働けないのではないのか？また、奥さんが働けなくなった場合住宅ローンへの影響はないのか？（つまり夫婦合算でローンを組むならこの辺は重要）

この辺をまず明確にして、一度銀行に相談にいかれてはどうですか？

あと気をつけて欲しいのが、例えば現在の家賃が１０万円だったとした場合、住宅ローンの月々の支払いを１０万円に設定するとかなり大変です。
というのは、新築にしても中古にしても、毎年税金が別途かかりますし、修繕のための資金プールも必要となります。
そうなるとやはり月３万円くらい別途計上しておく必要があります。

家を購入する場合、その辺も頭にいれておいてください。

お礼

丁寧なご指摘ありがとうございます。

・どのくらいの価格帯の購入を考えているのか
　→２０００万円くらいです。

・頭金をどのくらい用意されているのか
　→９００万円くらいです。

・年収はどのくらいあるのか
　→８００～９００万円くらいです。

・勤続年数は
　●夫　前の会社６年くらい＋今の会社１ヶ月くらい
　　　　（最近転職したため）
　●妻　４年くらい

・他の借金がないのか
　→ないです。

・お子さんが０歳のようですが、奥さんの方は働けないのではないのか？
　また、奥さんが働けなくなった場合住宅ローンへの影響はないのか？
（つまり夫婦合算でローンを組むならこの辺は重要）
　→妻は、会社やすんでます。住宅ローンへの影響あるのかも知りたいです。

補足

８００字制限なので、質問の続きを記入します。

＜悩み＞
1)今度購入する家が欠陥住宅でないかが心配
　(中古・2階建て・2000万円・土地約72m2
　　築12,3年)

→できれば第三者機関にチェックしてもらいたい。
　どこかお勧めなところはありますか?

→また、どのようなチェックをしてもらうのが
　一般的でしょうか?

→さらに、費用はどのくらいを見ておけばいいで
　しょうか?

2)住宅取得する場合、名義をどうするかで迷って
　います。どうするのが一番よいか?
　メリットとデメリットがあれば知りたいです。
→夫名義,妻名義,共同名義

＊共働きなので、出来る限り繰上げ返済したい
　と考えています。(その場合、タンス貯金とか
　しないとダメなのでしょうか?)

3)住宅をできるだけ安く買えれば、、、
　と考えているのですが、なにか上手に値引き交渉
　できる手段とかありますか?
→車の中古車は、１度買ったことがあるのですが
　家を購入となると、できるのかが判りません。。

4)ローンをどうしたらいいかを未だ検討できていなくて困っています。
→とりあえず、妻の住宅財形からできるだけ
　借入をしようと考えていますが、他に最良の
　方法とかありますか?

5)(中古・戸建)購入にあたり、注意点および
　ご指摘あれば、お願いいたします。

6)今の時期だからこそ、お得な減税措置や
　金利優遇等なにかお勧めがあれば、お教え願います。

　以上、よろしくお願いします。