中古戸建て購入の考え物件の見学と借入可能性について
- 中古戸建ての購入を検討しているが、貯蓄額や収入の面で不安がある。現在の物件は価格が下がっており魅力的だが、借入が可能かどうかが懸念される。
- 物件は築3年で閑静な住宅街に位置し、駐車スペースも2台分ある理想的な条件である。しかし、300万弱の貯蓄額と年収の制約も考慮しなければならない。
- 現在の賃貸住宅の家賃は7.5万円であり、中古戸建ての購入を検討している理由の一つには将来的な資産価値の上昇がある。しかし、貯蓄額が充分でないため、3年後を目処に購入することを考えている。
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中古戸建ての購入
将来一戸建ての購入の考え物件の見学にでも行こうと昨日ある物件を見てきました。 中古戸建てで、少し前は2790万での売り出しでしたが、現在2380万まで下がっています。今居住中ですが、今月中によそのさらに大きな家に移られるとのことです。 築3年で、閑静な住宅街で、車が２台置けると理想にぴったりなのですが、 問題は現在の貯蓄額が300万弱と自己資金の割には少ないこと、主人は去年の12月に転職したばかりで、年収が300万程、私も、今年の4月から派遣で大学の実験助手をし始め、年収200万ほどで、借り入れができるかということ。 もし、借り入れできたとして、毎月の返済額はどれくらいになるでしょうか？ 今は7.5万の賃貸アパートに住んでいます。 ちなみに主人は年収が低いにも関わらず、この先5年くらいたてば、3000万クラスの家を購入できると夢をみているので、困っています。 そんなに借り入れはできないと言っているのですが。 話がそれましたが、中古でこんな物件は他に出てくるのを信じて3年後くらいに購入を考えるか、 どうか、よろしくお願いします。 ちなみに3年後の貯蓄予定額は700万ほどです。
- yukie_m
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>３年後700万貯めても、諸経費で200万ほど取られるので、正味は500万ほどなのですが、 >それでも変わらないものでしょうか？ その場合更に差が拡大します。つまり３年後の方が更に得になります。 先の計算は差が小さいほうです。 >金利3.5％というのはどこの銀行でも変わらないものでしょうか？ 長期的な推定金利を使用しています。現在の安い長期金利程度の数字を使いました。 短期固定などですと今は１％程度ときわめて安いのですが、将来的には上昇する可能性が極めて高いので、平均的に予想されている数字ということです。 各銀行では独自の支払能力計算の為の金利水準を内部で取り決めているのですが、大体３％～３．７％程度にしているのが現状です。（将来的には更にあがると思いますが） これらの事情から３．５％の数字を採用しました。 >主人が32ということもあり、5年後というと、返済していくことに不安があるのですが、 であればなおさらです。先の計算では返済年数を同じにしましたが、見てわかるように３年後の方の毎月の返済金額は少ないです。これを同額になるまで借り入れ年数を短縮すると、３年以上短縮できます。 つまり実は頭金をそろえてからの方が、借り入れ年数は逆に少なくなるのです。 （もちろん家賃負担があるため全額キャッシュで購入まで行くと逆に損になりますが） 大雑把な目安として頭金を物件価格の３～５割程度ためると、一番負担が少なくなります。 それ以下の場合は、購入を遅らせて頭金をためた方が借り入れ年数は逆に少なくなります。 理由は簡単で金利負担が馬鹿にならないからです。 ５年後でも御主人は３７歳ですね。それであれば私が購入したときよりまだ早いですよ。 借り入れ期間が長いと飛躍的に金利負担が増加するので、これをよく考えないといけません。 条件により変わるところはあるのですが、あとから購入したほうが結果として短い返済期間ですむということも十分ありえるのです。 中古住宅であれば遠からず大幅なリフォームも必要になります。 いま借り入れしてしまうと返済金額はかなり大きいので、追加で借り入れする余裕もないでしょう。 つまり買えばあとはローンの負担だけというわけには行かないのです。それを考えねばなりません。 家賃にはそういった費用も全部含まれているのですから、単純に返済金額と家賃を比較してはだめなのです。 ご質問者の予定では３年で４００万ほど貯蓄できると見ているわけですよね？ そのままいけば１５年後には２０００万となります。見方を変えると家賃を払いながらでも現状の貯蓄を続けることが可能であれば、１５年後にはキャッシュで今見つけた家が変えるということです。 この「１５年」という数字に注目してください。ローンを組むと３０年ですよね？ もちろんローンを組んでも繰上返済原資を預金できますので３０年も返済に時間はかからないはずですが（かかるようだと問題）、それでも思いのほか少ない年数だと思いませんか？ ご主人の５年もすれば、、、ですが、同じペースで預金できれば５年後には総額１０００万ほどになっているはずなので、３０００万の物件の３割強は預金でき、借り入れは２０００万となりますので、２０００万の物件を購入する現状と特に借入額に違いはないですよね。 そこで２０００万クラスの家になると借り入れは１０００万ほどですから、返済年数はかなり短くても大丈夫そうです。
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ローンシミュレーションをする限り、2300万円程度なら借り入れは出来そうですね。 しかし、中古市場を根気良く見続ければ、こういう物件は必ず出てきますよ。絶対に出てきます！ 失礼ですがお二人の収入はまだまだ不安定な感じがします。これからどちらへ転ぶかも分からないのですから、大きな借金はできるだけやめたほうがいいと思います。 もうちょっと収入が上がるのを待ちつつ貯金して、余裕を持って購入されることをお勧めします。
お礼
回答ありがとうございます。 そうですよね。 先走りしすぎでした。 ついつい年齢的なもの（主人32、私30もので）を考えたり、頭金としてためたお金を結局住宅に使うなら、今から借金してもと思ってしまいました。不動産屋の思う壺でした。
東京都２３区などでは地価下落は大分緩和されてきていますが、反転上昇までにはいたらず、また他の地域は以前として下落は止まっていません。（特に普通の住宅地） 中古住宅はその価値がほとんど土地代であることから、今後も同様な物件が出てくる可能性は十分あります。 ただ地域事情などが加わると良くわからない点もあるので、このあたりは断言は出来ませんが。 今簡単に諸経費は別で、頭金３００万と７００万で比較、ローンの条件は３．５％の金利、３０年返済として、 １．直ぐ購入 ２０８０万が借り入れで、月９．３万の負担です。 最終的な支払総額は３３６０万ほどになります。 ２．３年後に購入 １６８０万が借り入れで、月７．５万の負担です。 最終的な支払は２７２０万ほどですが、３年間の家賃負担分を追加して、２９９０万になります。 つまり金利分の支払の関係から３年待って購入する方が得になります。 借り入れ自体は勤務年数がネックになりますが、どちらのケースでも返済可能とみなされる範囲ではあります。 （ただし共稼ぎが前提）
お礼
３年後700万貯めても、諸経費で200万ほど取られるので、正味は500万ほどなのですが、 それでも変わらないものでしょうか？ 金利3.5％というのはどこの銀行でも変わらないものでしょうか？ 貯められることに越したことはないと思うのですが、 主人が32ということもあり、5年後というと、返済していくことに不安があるのですが、 そこのへんのところをアドバイス下さい。 無知で申し訳ありません。
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