複雑な状況

質問

家主との敷金での争いで聞いてみたいことがありますのでよろしくお願いします。

分かりやすく説明するためにまず要点は箇条書きにてご説明します。

１．ペットOKのマンションに7年間居住してました。築年数30年。

２．契約書ではペット不可となってり重要事項説明書にはペット可となっておりました。

３．2番の件は単純に不動産会社の書類作成ミスだと認めており、重要事項説明書のペット可が正しい。

４．他の入居者も同様にペット飼育している家庭が何件もある。

５．リフォーム代金として約80万円の請求があり、少額訴訟を家主からおこした。

６．そのリフォーム代金の中には7年分の町内会費なども含まれている。

７．家主は私がペットを飼育していることは入居した時点で知っているのに、退去の1ヶ月前に知ったと嘘の発言を不動産会社に言っている。

８．家主はあくまでも契約書では不可となっているからと言っており、それが今回の訴訟の大きな要点であります。

９．不動産会社が昨日、家主に対してペットOKですよね？と確認したが私の場合はペット不可だと契約書になっているから駄目だといっている。

家主はやはりペット不可ということを前面にだして、私が汚したリフォーム代金を全て法外な金額で請求してきてます。

またペットによって臭気が残っており、退去したあとも1ヶ月分の家賃11万円を請求してきています。

私が一番気になる点はやはり契約書です。こういった状況で少額訴訟にて争えることは可能でしょうか？

また何かいいアドバイスがあればご指摘いただきたいと思い勝手ながらメールをださせていただきました。

回答No.5

noname#56101

＃２です。
まず小額訴訟裁判では当事者（この場合、訴えを起こした貸主と、訴えられた借主）とその弁護士しか訴訟には参加できません。従って、不動産会社が立ち会うことは出来ません。一般に、小額訴訟は訴えられた側が不利なのです。支払わない理由を客観的に証明することが求められます。

請求金額ですが、例えば町内会費・水道料金は直接支払えば済むことです。においによる1ヵ月分負担はそもそものペット飼育を認めていたか否かにもよります。
リフォーム代金については、経年劣化分は主張すべきです。かなり悪質な貸主と思われます（不動産会社が借主がわにつくことは残念ながら少ないのですが、にもかかわらず、味方になるのならば相当問題の有る貸主と言うことです）。粘り強く交渉し、こまめに行政の相談窓口や法律相談等でアドバイスを受けるべきでしょう。
また、多少手間はかかりますが、敷金返還の小額訴訟を自分からも起こす、というのも有りだと思います。実際の裁判でも逆提訴は頻繁にあります。
頑張ってください。

お礼

今回の家主がおこした少額訴訟ですが、その訴訟では証人も呼べず、また一回で結審してしまう可能性もあるので私は通常の裁判に移行して、そこから敷金返還もできるように反訴の手続きを行うことに決めました。
また弁護士相談にも本日行ってきたのですが、やはり私側の証拠が結構有効なものが多々あるのでペット可だと認定されると思いますとの助言をいただきました。
またoct2さんのご指摘のあった不動産屋に関しましては今日も家主のとこへいってきて色々と説得したみたいですが一向にペット可だと認めないらしく、ペット可と紹介した不動産業者もかなり困っておりました。
そして来週にははっきりと不動産業者のミスで契約書を不可にしてしまった認める書面を用意してくれるといってくれたので裁判の証拠として争っていきたいと思っております。

回答No.4

a7m7t7y

>例えば明らかに故意過失で傷がついたクッションフロアーがあり10万円だとします。この金額は１００％支払うものでしょうか？それともガイドラインに沿って経過年数を考慮して10万円から1割～2割負担で良いものなのでしょうか？

現実的に答えると話合う場所・相手次第ということでしょうね。実際の解約の現場ではガイドラインを無視した負担やどうせ替えるから負担なしとか、相手次第です。但し今回は公の場での話しですので、ガイドラインに沿った結論になるでしょう。

回答No.3

a7m7t7y

敷金返還訴訟経験者です。
そもそも、この問題の争点は、リフォーム費の請求額についてだと思います。

ペットを承諾したとかしてないは、水掛論になるので
裁判所は争点にしないでしょう。
契約書は所詮、紙切れです。一番重要なのは、双方の認識です。意思の疎通で契約は成立します。
私の場合もそもそも、契約書を証拠として出しませんでした。

まず請求額８０万円は小額訴訟の枠（６０万円まで）を超えているので通常の訴訟になると思います。

ポイントとして７年間居住していたという事は、
床、クロス、等の交換費は自然消耗で劣化しているので、家主負担ですね。通常３～４年でクロス等の商品価値は無くなります。それを負担しろというのは、通りません。家主が請求出来るのは、通常の使用の範囲を超えるキズ等（落書き・焦げ後等）のみです。
町会費については、重要事項に記載されていましたか？記載されていれば払うべきですね。
ペットの臭いの被害は、他の入居者でペットを飼っている人もいますし、リフォームすれば臭いは消えるはずです。リフォームもしてない状態で臭いがあるから
損害を請求するという主張は認められないでしょう。

小額訴訟とちがい通常の民事訴訟は裁判する機会がたくさんあり、会社等を休んだりかなり面倒なので
司法書士の先生を代理に立てる事をお勧めします。
多分５～８万円ぐらいですべてやってくれると思いますよ。
但し、時間に余裕があるのであれば、
何事も経験ですので、前向きに考え裁判を一通り覚えるつもりで、対応されたらいかがでしょう。
そういう経験は将来役に立ちますよ。
どちらにしても十分、争えますね

お礼

適切なご指摘ありがとうございました。
まず請求金額についてですが、合計80万円でそこから預けてある敷金33万を差し引いて約50万円の少額訴訟をおこされました。
町会費については重要事項や契約書のどこにも記載されておらず、町内会長等と会った事も一度もありませんし、会費を支払うという意思表示もしたことがありません。

一つ質問があるのですが、
家主が請求出来るのは、通常の使用の範囲を超えるキズ等（落書き・焦げ後等）のみです。

この件についてですが、例えば明らかに故意過失で傷がついたクッションフロアーがあり10万円だとします。この金額は１００％支払うものでしょうか？
それともガイドラインに沿って経過年数を考慮して10万円から1割～2割負担で良いものなのでしょうか？
ご質問ばかりで申し訳ございません。

回答No.2

noname#56101

不動産会社のものです。
まずポイントを整理しましょう。
１、契約書に双方記名押印しているので、契約書が有効と考えられます。ちなみに、重要事項説明は不動産会社に対して義務付けられているので、貸主側は知らなかったと言われてしまいます。
２、重要事項と契約書の食い違いについては、不動産会社に対して責任を追及していきます。
３、貸主が入居者の状況を客観的に知りうる状況にあったか否か。つまり、これまでペットを飼育していた事実を知り得たかどうかです。
４、リフォーム代金の中に経年劣化による分が含まれているか否か。
５、町内会費については一部時効が成立しているのではないでしょうか。入居中、何らかの請求や督促が無いのであれば、少なくとも全額支払う必要はないと考えられます。

１と２の関係をきちんとすべきでしょう。仲介した不動産会社は「ペットＯＫ」との証言をしているので、むしろ不動産会社と貸主との間の問題とも言えます。仮に、全額を支払わざるを得ないのであれば、その不動産会社に対して損害賠償請求をするのも手です。また、例えば貸主が直ぐ近所に住んでいて、入居者がペットを飼っていたことを容易に知りうることが出来たと証明できれば（例えば頻繁にペットと一緒にいる状態で貸主と会っているなど）、貸主はその事実を放置していたことになるので、請求の根拠は薄くなります。さらに、途中に契約更新をしているのであればなお更です。ただ、入居者にも落ち度があります。契約書にペット不可となっているのであれば、それに気づいた時点で訂正してもらうべきでした。今さらですが。訴訟の際は、契約書をよく読んでませんでしたでは通用しません。もっとも、実際に契約時に賃貸借契約書をきちんと読む借り手はほとんどおらず、専門知識もほとんど無いでしょうから、この点を最大限にアピールするしかないでしょう。
４については、内容を細かくチェックすべきです。このような行動に出る家主は、非常にまれないわゆる強欲家主の可能性が高い。従って、本来請求すべきでない費用（グレードアップにつながるもの）も含まれているかもしれません。部屋の広さにもよりますが、８０万円はいかにも割高です。

小額訴訟は双方が和解に応じなければ結審しません。そうなれば当然通常訴訟です。そうなっては時間と費用がかかります。不動産会社を見方にして貸主との交渉窓口になってもらう方が良いのではないでしょうか。はっきりとした罰則は分かりませんが、行政等の相談窓口で状況をお話して、どの程度不動産会社が不利を蒙るのかを把握した上で、不動産会社と交渉してみてください。

お礼

大変参考になるご指摘ありがとうございました。
家主は当然私が入居した7年前にペットを飼育していることは知っていました。ですが、それを立証する明確な証拠がありません。でも家主は３階建ての同じマンションに住んでいました（階段のフロアーは別）ので７年間ペットを飼育しているなんて思わなかったでは通用しないと素人の私は思ってしまいます。

また不動産会社の担当者はすでにこちらの書類作成ミスと認めていますし、少額訴訟にて証人の出席が可能であれば担当者も出席してくれると言っています。そして必ずミスについての明確な書面も用意してもらうつもりです。

そして請求額の８０万の内訳はリフォーム代金が65万円、紛失してないのに契約書では退去じに交換という契約で1万円、ルームクリーニング3万円、町会費11200円、水道料金払い忘れのものがあったらしいです27000円、ペットの匂いが取れないから余分に1ヶ月分の家賃11万円の合計約83万円という内訳です。

回答No.1

konayukikonayuki

まず、少額訴訟とはお互いが納得しなければ訴訟が成り立たないので通常訴訟になっていくかもしれないですね。もちろんあなたも不動産のペット可とした証拠や部屋の写真などを集めてできるかぎりで訴訟にのぞむ事は必要です。このケースだと少額訴訟で解決できない可能性もあります。８０万という常識を超えた金額を相手が言ってきているのであなたは「反訴」で「敷金返還請求」ができます。自分で通常訴訟をするのは時間も手間もかかりますし証拠集め、証人の証言などたくさん集めなくてはいけない物があります。

ペットに関しては不動産の「ペット可」という事で飼っていたのだからその証拠をきちんと提出して自分の主張する事をまとめておくのが大事です。

このような大家さんは賃貸契約に対して大きな勘違いしているのでしょう。ネットでも色んな判例が出ていますので参考にされるといいと思います。敷金返還トラブルなどで検索するとたくさん出ます。

お礼

大変貴重なご意見ありがとうございました。
私がペット可について裁判所に提出する証拠書類は
１．重要事項説明書
２．入居した時に不動産屋が見せる物件の案内書類（ペットもピアノもOKと書いてあります。）
３．今現在の不動産屋が客に見せる物件の案内書類（今も当然ペットOKと掲載しています）
４．ペットOKな物件なのにペット不可としてしまった契約書のミスを認める書面を不動産屋から受け取る予定です。
５．家主が作成したもので空き室が出来たときに不動産屋に渡す空室募集書類。４つの時期に分かれているものを手にいれました。また、私が入居した平成11年6月の1ヶ月前のものも偶然ありました。そこにもペット飼育可能だと家主が作成した書類に記載されています。
上記のものを訴訟で用意できるものです。