ペット不可の契約のはずが・・・

質問

分譲マンションに賃貸入居しています。ペット不可の契約にて入居しましたが、いざ入居してみるとペットを飼っている人の多いこと。管理人に確認したところ「ペット飼育の登録を管理会社に行えばペット飼育は可」とのこと。私はペットが苦手なため、日々動物とすれ違うのは非常に不愉快にです。もちろん契約書には「ペット不可」の記載がありますが、これは賃貸契約を結んでいる部屋のみに有効でマンション自体へは効力がないのでしょうか？できれば不動産業者には契約金の返還と引越し費用を負担させたいです。それが難しければ違約金を請求することは可能でしょうか？不動産業者の事前説明と実態が違っており憤りを感じています。

回答No.9

noname#65504 · ベストアンサー

>これは賃貸契約を結んでいる部屋のみに有効でマンション自体へは効力がないのでしょうか？

一般論ではそうです。
また管理規約でペット不可にしているところでも、実際多くの人がペットを飼っているマンションもあります。このような人に対して、ペット飼育を禁じるとか追い出すとかは法的な手続きを得なければ強制することはできず、飼育方法がよほどひどい場合を除き、裁判をしても勝てないこともをおおく、管理規約で不可になっているといってもそれを実行させることは難しいというのが現状のようです（＃２さんの回答とは反することですが）。
実際「ペット問題　マンション管理」などで検索してみれば、そのようなマンションでいかにその問題の解決が難しいかはすぐわかると思いますし、黙認している管理組合も多いようです。

問題は管理規約でペット不可となっているかどうかよりも説明内容がどうであったかです。
しかし、重要事項説明に問題があったからといって、必ずしも契約が無効とできるわけではありません。というのはいわゆる重要事項説明は仲介業者が宅建業法という法律で義務となっているものであって、貸し手自体を取り締まるものではないからです。
そのため、貸し手との間の契約まで無効とはならないことがよくあります。
貸し手との間の契約を無効とするなら消費者契約法の重要事項説明上の問題となりますが、この場合大家が消費者か事業者かにより変わります。
投資目的の大家なら個人であっても消費者契約法の対象となりますが、転勤の間だけ貸すとかの場合大家は消費者扱いになり、消費者同士の契約となり、消費者契約法が適用にならないからです。

宅建業法上の重要事項説明に問題があった場合は、仲介業者の責任ですので、仲介業者に対する損害賠償となります。請求することはできますが、相手が認めなければ、法的な措置を執る必要があります。そしてその損害の証明責任は質問者にあります。この証明をどうやって行うかは非常に難しいですね。

逆のパターンでペット可で契約していたのにマンション管理組合規約により禁止されていて、管理組合から禁止をいわれた場合は、契約対象の専有部分の使用法にまで及ぶので、証明は楽なのですが。

一般に契約は部屋単位に限定されますので、ペットをマンション全体で飼われていることによる損害をどうやって証明し金銭に換算するか、それが裁判官など第３者にわかるような形で示されなければならないからです。

回答No.10

katyan1234

その部屋のオーナーさんは認めてませんがマンション全体は許可すると言う形ですね。
契約者は誰になっているのか？あなたに組合の資格はあるでしょうか？
組合の資格がないならそこの部屋の持ち主さんから借りている物権であなたとオーナーさんの契約で有効、そしてそのマンションの規約でペット可能という話しになります

回答No.8

bouhan_kun

いい加減な回答が多いですね。

分譲マンションであれば、規約があるはずです。それが可か不可かによって、マンションとしてどうなのかがわかります。今どきでも、禁止の物件は禁止ですから、飼うのが当たり前と言うのはありえません。
で、届け出ですれば可の物件は、確実にあります。超大型犬や、危険な動物をいきなり飼育されても困りますからね。また、常識外れに多頭数飼育をする方も居ます。そういう制御のための決まりです。

で、賃貸契約はあなたと貸主の契約であって、たとえマンションが可でも、貴方に対しては不可として貸すことは、まったくありえます。その逆（マンションは不可で貴方には可）はありえません。

で、結局、その辺の事情を知らずに勝手に拡大解釈した貴方の落ち度です。まあ、アレルギーとかと言う名目で、円満に話し合って、少しでも有利な内容で解約ができるようするしかないでしょう。あくまでお願いとして、下手に出ての話になるでしょうが。

あなたが「ペットは嫌いだから不可物件でないと嫌」と言い、営業マンが「このマンションは不可なんです。大丈夫です。」と言ったと言うなら、争う余地はあります。ただ、おそらく、言った言わないで紛糾するでしょうが。

なお、貴方が入居当時は不可マンションだったのに、その前後で可になることはありえます。マンションの総会で決議されれば、それは可能だからです。で、賃借人はそれに口を挟む権利は、基本的にありません。そうなったら、残念と言うしかありません。

回答No.7

btob

一般論で話します。あなたのマンションに当てはまるかどうかはわかりません。そもそも、不動産業者が各マンションの管理規約を熟知しているかどうか怪しいですよね。ご自分で契約前に、管理規約、細則を読んでいたらよかったですね。

賃貸で借りている人に、マンション管理規約を遵守させることは、管理規約に定められていると思います。
基本は、区分所有者がペット飼育可能であれば、あなたも可能。区分所有者がペット飼育不可能であれば、あなたも不可能です。
ただし、ペット飼育可能なマンションであっても、各住戸でペット飼育を許すかどうかは、大家しだいだと思います。ペットを賃借人に飼わせると、物件価値が落ちる確率が増えますから。
マンション全体がペット飼育不可能と説明が不動産業者からあったようなので、苦情を言って相談の余地ありと思います。言った言わないの議論になるので、何らかの補償が受けられる可能性は低いと思います。

回答No.6

detekoiya

建物全体としては「分譲マンション規約で届出によりペット可」
賃貸契約では「ペット不可」
よくあることです。その部屋の所有者の考え方次第ですがリスクを考えるとペット不可にするほうが多いでしょう。

重要事項説明書の中に記載がなければ、あとは口頭での水掛け論になってしまいます。もし間違えて言ったことを認めたとしても謝罪はしても全額返還だの引越代まで負担だの絶対にしないでしょう。

次に探すときには「ペットが嫌いなので建物全体がペット不可である物件を探してる」ことを強調したほうがいいですね。

回答No.5

takumaF

ＮＯ４です。
くどいですが、「規約でのペット飼うことの可否」と「契約でペットを飼うことの可否」は別物です。
「規約ではマンション自体はペットを飼うことができるとなっているが、この部屋ではペットは飼えませんよ」という説明があったのであれば、説明不備はありませんのでご注意ください。

「この部屋ではペットは飼えませんよ」という説明だけで「規約ではペットを飼えるとなっています」という説明がなかったのであれば、重要事項説明義務違反といえると思います（宅建業法施行規則16条の2の3号）。
「言った言わない」ということになれば、水掛け論ですから、重要事項説明書になんと書いていてあるかを再度確認した上で、判断すべきと思います。

回答No.4

noname#52086

分譲マンションを賃貸されたのなら、その住居のオーナーがいると思いますが、そのオーナーは自分の住居でペットを飼って欲しくないので「ペット不可」の契約になり、マンション自体の管理規約は「届出により可」になってるものと思われます。

分譲マンションを購入した場合や賃貸マンションの場合は、管理規約と同じになりますが、上記の場合は「違う場合もあります」から混同してはいけません。

上記の場合にオーナーは管理規約に違反する契約は出来ません。つまり「管理規約ペット不可、その部屋は可」は駄目です。
なので上記の場合は有効です。

賃貸の契約時に業者から重要事項の説明があったと思いますが、その時に「この部屋はペット不可だけど、マンションとしては可になっている」という説明がない、利用規約を渡されない、などであれば業者の重要事項説明の義務違反があると考えますが微妙な判断でもあります。

業者の重要事項説明の義務違反が認められれば、違約金等も可能になりるでしょうから、管轄の宅建協会の無料相談を利用されることをお勧めします。　

リンクの一番下が無料相談所です。これは東京都ですが宅建協会は各都道府県にもあります。

参考URL：

http://www.tokyo-takken.or.jp/business/index.html

お礼

重要事項の説明の際「マンション自体ペット不可」と口頭にて説明がありました。個人的には騙されたくらいの気持ちです。地元の宅建協会に相談してみます。ありがとうございました。

回答No.3

takumaF

こんにちは。
そのマンション自体の「ペット飼うことの可否」とその賃貸借契約の部屋で「ペット飼うことの可否」と二つの問題があります。
推測ですが、マンション自体のペット飼うことの可否は「ペット飼うことはできる」となっているものと思われます。
単に賃貸借契約で「ペットを飼うこと禁止」となっているだけだと思います。したがって、nakamesanさんはペットを飼うことはできませんが、他の部屋の人はペットを飼うことはできるものと思われます。

ところで、賃貸借契約を結ぶ前に、不動産会社は、重要事項として「マンション自体でペットを飼うことができるかどうか等の専有部分の利用の制限についての規約の定め」を説明しなければなりません。
重要事項説明書で説明がないことを証明できる場合は、その不備について、責任を請求できるものと思われます。

お礼

重要事項の説明は受けましたが「マンション自体でペットを飼うことができるかどうか」については口頭にて不可との説明がありました。
このご意見を参考になんらかのアクションを起こしたいと思います。ありがとうございました。

回答No.2

sofie

私も現在分譲マンションに住んでいます。
まず
>「ペット飼育の登録を管理会社に行えばペット飼育は可」

これはあり得ません。規約にペット不可とあればペットを飼育することは出来ません。
あなたが良いように言いくるめられてるとしか思えません。

では何故管理会社にペット登録を行えば飼育可と言うのがあり得ないと言うのは訴えられると規約に不可と書いてある以上間違いなく敗訴になるからです。
私も上の部屋の住人が犬を放し飼いにしていたトラブルに巻き込まれた事があります。
苦情を言いに言ってもまたしばらく経つと鳴き声に悩まされると言うのが何回も繰り返されたので強行手段として「内容証明」を送りつけてやりました。

その効果は大きく上の住人はすぐに引っ越して行きました。
まずあなたは規約にペット不可とある以上その住人に「内容証明」を送りつけると告知してあげましょう。
それでも反応がなければ本当に内容証明を送りつけてやりましょう。
昔は手書きでしたが今はパソコンで作成したものでも構わないのでそれ程難しくはありません。
ただ一通辺り料金が\1.200程掛かってしまいます。

管理人が「ペット飼育の登録を管理会社に行えばペット飼育は可」と言ったのが信じられないです。何ていい加減な管理会社なのでしょうか？
規約に不可とある以上あなたは強気で管理会社と不動産会社にも「内容証明」を送りつけると告げるべきですね。
それでも開き直る態度を取れば間違いなく裁判で慰謝料を請求出来ます。

内容証明の文面は以下に書き方はサイトを参照して作成してみてください。
同じ内容の文面を３枚書けば良いだけなのでプリンターさえあればすぐに作成出来ます。

以下文案です。

犬の飼育中止請求書

貴殿は大阪市○○区○○１－２－３「ライオンマンション」６０７号室内に於いて犬を飼育していますが、
右マンションの管理規約は第○○条で、犬、猫等のペットの飼育を禁止しております。
裁判所もペット飼育禁止の管理規約に違反して犬を飼育している占有者（賃借人）に対し次の判例が示すとおり飼育禁止を命じております。
（大阪地裁、平成2年10月25日判決）（東京地裁、平成6年3月31日、平成8年7月5日判決）（東京高裁、平成6年8月4日判決）

貴殿に対しては、これまでにもペットの飼育を中止するように再三再四口頭並びに文書で申し入れる等出来る限り穏便に解決できるように努力して来たつもりですが、
貴殿からは一向に善処される気配が見受けられません。
つきましては、改めて貴殿に右ペットの飼育を直ちに中止するよう強く請求します。
尚、本内容証明を受領後１４日以内に貴殿による右行為が中止されないときには、誠に遺憾ながら、しかるべき法的手段に訴える所存であることを申し添えます。

以上

平成２０年　月　日
　大阪市○○区○○１－２－３ライオンマンション６０３
　　請求人　山田　太郎　印
　大阪市○○区○○１－２－３ライオンマンション６０７
被請求人　○○　○○殿

この文面を以下のサイトを参照にして字数制限に注意して作成したものを３枚プリントアウトすればそれで郵便本局にで受理されます。
ただこれを送るのはあくまで最終手段でまずはペット飼育者、管理人及び管理会社、不動産会社に口頭で内容証明を送りつける旨を伝えましょう。
それでも改善されない場合は聞く耳持たないと言ってるのと同じ事なので躊躇いなく内容証明を送りつける事をおすすめします。

参考URL：

http://www.mori-office.net/new_page_49.htm

お礼

このような手段もあるのですね。参考にさせていだきます。ありがとうございました。

回答No.1

noname#47238

不可能です。
>分譲マンションに賃貸入居しています。
通常、分譲マンションはペット可です。
今時、ペット不可のマンションなど資産価値もないからです。
また禁止さているマンションでも飼うのは自由なんですよ。
分譲（持ち家）ですから。

>ペット不可の契約にて入居しましたが、いざ入居してみるとペットを飼っている人の多いこと。
そりゃあ、その不可はnakamesanさんに対しての契約です。
nakamesanさんがかうなという契約。
通常、分譲を貸すときはそうします。

>管理人に確認したところ「ペット飼育の登録を管理会社に行えばペット飼育は可」とのこと。
これもありえません。
管理人は分譲マンションへの口出しはできません。
あくまでも理事会です。
管理人は勘違いなさっているのでしょう。
nakamesanさんが分譲マンションの住居人だと。

>私はペットが苦手なため、日々動物とすれ違うのは非常に不愉快にです。もちろん契約書には「ペット不可」の記載がありますが、これは賃貸契約を結んでいる部屋のみに有効でマンション自体へは効力がないのでしょうか？
そうです。

>できれば不動産業者には契約金の返還と引越し費用を負担させたいです。それが難しければ違約金を請求することは可能でしょうか？不動産業者の事前説明と実態が違っており憤りを感じています。無理ですね。

間違いなく、その契約書には間違いがありません。
nakamesanさんへの禁止ですから。
こんな案件を認めては不動産会社はやってけません。
アドバイスです。
自分で自腹で引越しをしましょう。
家を探すときは分譲の賃貸ではぺット不可などは無理だと考えてください。
何故なら、分譲は自分の家なのですよ。
借りているわけじゃない。
だから何を飼おうと、住居者の自由なんです。
だからどうしても嫌なら、同じくペット嫌いの壁の薄い賃貸マンションでもかりてください。
ちなみに、家のそばにも犬猫を飼っているいえがワンサカあります。
嫌いなことを人様に求めるのは間違っていると私は思います。

お礼

参考になりました。早々のレスポンス、感謝いたします。