繰上げ返済（元利均等と元金均等の差）

質問

これから住宅ローンの契約をするところです。

元利均等払いと元金均等払いのどちらにするかで
迷っています。

何かあっても対応できるよう、なるべく無理のない
金額形態で契約をし、余力があれば出来るだけ
繰り上げ返済をしていきたいと思っています。

元利金等の場合、早い時期にたくさん繰り上げると
効果的とよく聞きますが、
(1)元利均等返済にしておき、繰上げ返済
(2)元金均等返済にしておき、繰上げ返済
を比較した場合、元々どちらの契約にしておく方が
どちらがより効果が出る、または色々対応がし易い
でしょうか。

数字にうといため、考え方を教えて頂けますか。
よろしくお願いします。

回答No.1

walkingdic · ベストアンサー

まず元利金等返済にしても元金均等返済にしても、一年間の返済できる原資の資金が同一と考えるのであれば、返済する時期の影響のみとなります。
極端な話、元利金等返済であっても、毎月繰上返済をして元金均等返済のときの毎月の返済額と同一にすれば元金の減少も金利負担も全く同一になります。

仮に繰上返済を年１回と定めて、年末１２／３１に繰上返済をしたとしましょう。
この時の差は、元金均等であれば１月、２月、、、、１１月までの返済では元利金等返済よりも返済額は多いので金利負担は少なくなります。この差は元金均等返済と元利金等返済の返済額の差に金利がかかった分に相当するわけです。

仮に１／１で２０００万あり、金利３％、２０年返済、元利金等返済で１２／３１に更に１００万繰り上げたという場合と、１／１で２０００万あり、元金均等返済で１２／３１に元利金等とトータルで同一総支払金額となる繰上返済額（計算すると７４４，７８４円となります）で比較すると、

総返済額は同一で、１２／３１に繰上返済後の元金金額の差は３，６１４円となります。
年間金利負担額の差も丁度この元金金額の差になっています。

２０年の返済の中では単純にはこの１０倍程度の差が出るでしょうから、最終的には数万円の違いとなると予想されます。意外と小さいと思われるかもしれませんが、繰上返済額が年間返済額と比較すると比較的大きな１００万円としているのでそのようになります。

補足

ありがとうございます。
自分でこのくらいよく分かったら本当に
すっきりするのですが！
どちらを選んでも毎月同額になるように繰上返済を
すれば（現実には手数料がかかってしまいますが
同じという事ですね。

予定では2500万を35年です。

月々の支払いをシミュレーションしてみたのですが
ボーナス払い（1割）をしたほうが、
最終総支払い金額が多くなってしまいました。

ますますよく分からなくなりました・・・。
walkingdic様ならどんな方法を選ばれますか？

回答No.2

walkingdic

>予定では2500万を35年です。

>ボーナス払い（1割）をしたほうが、最終総支払い金額が多くなってしまいました。
当然そうなります。ボーナス払いということは年２回しか支払をしません。つまり半年間は元金が減ることなく金利がかかります。毎月の返済でしたら毎月少しずつ元金が減るのでかかる金利も少なくなります。

>walkingdic様ならどんな方法を選ばれますか？
元利金等でも繰上返済を前提に考えれば（少なくとも元金均等の方が当初支払金額は大きいので、こちらを選択できるのであれば余力があるはず）、そうすると損得について大差はないことから、負担額が変化する元金均等よりも負担額が一定となる元利金等の方が生計は立てやすいです。

よって、私であればボーナスは必ずしも当てには出来ない部分があるので行わず、全額毎月の支払とし、金利はこれからの情勢を考えると全期間固定とし、そして返済年数は定年までに完済という形をとります。

私のライフプランの試算ではどうしても現役時代のキャッシュフローが厳しくなることから繰上返済は余剰金発生時に返済額圧縮にて行う方向でいます。

お礼

とても分かりやすい説明をありがとうございました。

全期間固定にはしようと思っていましたが、
長期にわたる高額な費用の検討で、
よく分からなくなっていたところ、
とてもすっきりと理解することが出来ました。

本当に参考になりました。
ありがとうございました。