元金均等でも繰り上げ返済？

質問

3年前に元金均等で2300万円、25年ローンを組みました。残債2000万弱、手元に貯蓄が800万ほどあります。

変動金利で利率が変わりそうなこの機会にこの800万を繰り上げ返済したものか迷っています。元金均等でも元利金等と同じように、繰上げ返済は早ければ早いほど得なのでしょうか？

また、住宅ローン減税による還付を１０年間（残り７年間）受けられると聞いています。繰上げ返済をした場合、
・残り７年間で完済するようにローンを組みなおした方がいいのか？
・とことん早く完済するように組むのがいいのか？（ローン地獄になりそうな気がする）
・当初どおり、残り22年で余裕を持って返す？
どれがお勧めでしょうか？

回答No.5

walkingdic · ベストアンサー

>最初に２５年ローンを組んだので、繰り上げ返済の時に、その返済期間を変更してしまうと、「借り換え」ということになる。

期間短縮繰上返済は可能ですよ。ただ短縮できる期間を自由に出来るわけではありません。
"繰上返済前と後で毎月の返済額が同額となる期間に短縮されるだけです。"

ですからいま８００万繰上返済したとしても残り期間が７年には出来ないのです。残りの期間が７年にするには１３００万ほどは必要でしょう。
自由に期間を変更することは出来ません。それは基本となるローン契約自体が変わる必要があり、それは借換えになります。そもそも通常はどこの金融機関でもそういう変更は応じてくれませんし。

>２５年という期間はそのままにして、とりあえず繰り上げ返済をするのであれば、借り入れ当初からカウントして１０年間は住宅ローン減税を受けられる。ということで正しいですか？

そうです。

>その場合、繰上げ返済をして、１０年未満（たとえば５年）で完済した場合、その５年間は住宅ローン減税を受けられるのですよね？
期間固定ということは返済額圧縮による繰上返済ですよね。
その場合には償還期間にはなにも変更がないのでそうです。

期間短縮繰上返済したとしても、初めの借入から、完済までの期間が１０年以上のこっていれば適用になります。

ですから、借入当初から完済までの期間が１０年以上の間は期間短縮繰上返済は問題ありませんが、繰上返済で期間短縮すると１０年きる場合には返済額圧縮による繰上返済を考えることになります。

お礼

回答ありがとうございました。勉強になりました。

回答No.4

ipa222

長期金利については、、、
金利が上がると国債の金利分が跳ね上がりますので、税収が上がった分だけしか上げられません。
税収は延びつつありますので、それなりに金利も上がると思いますが、急激ではないと思います。
ただし、中国など外的要因による可能性もありますので、何とも言えません。

お礼

回答ありがとうございました。

回答No.3

walkingdic

>「繰り上げ返済」すると「借り換え」たことになるのでしょうか？
いえ、繰上返済であれば借換えにはなりませんけど、ご質問では「残り７年となるローンの組み換え」でありこれは繰上返済ではなくて借換えですよね。

それとも残り期間が７年となるまでの金額まで期間短縮繰り上げをするということですか？

>合計１０年ときいたような気もするのですが・・・。
繰上返済ではその通り借り始めの時から完済までの期間があくまで１０年ですけど。。。

お礼

最初に２５年ローンを組んだので、繰り上げ返済の時に、その返済期間を変更してしまうと、「借り換え」ということになる。
２５年という期間はそのままにして、とりあえず繰り上げ返済をするのであれば、借り入れ当初からカウントして１０年間は住宅ローン減税を受けられる。
ということで正しいですか？
その場合、繰上げ返済をして、１０年未満（たとえば５年）で完済した場合、その５年間は住宅ローン減税を受けられるのですよね？

回答No.2

walkingdic

>元金均等でも元利金等と同じように、繰上げ返済は早ければ早いほど得なのでしょうか？
もちろんそうです。
仮に５００万を返済原資とするにしても、５００万を借りている金利以上の利息で運用できるのであれば別ですけど。出来ないのであれば返済した方が得になるに決まっています。金利は取られるのですから。
住宅ローン減税を考えると多少運用金利は低めでもペイすることにはなりますけど。

また、住宅ローン減税による還付を１０年間（残り７年間）受けられると聞いています。繰上げ返済をした場合、

>・残り７年間で完済するようにローンを組みなおした方がいいのか？
いえ７年ではなく１０年以上で完済するように組みなおさなければだめです。ややこしい話なんですけど。
減税対象となるローンの償還期間が１０年以上という要件は借り替えたときも適用されて、借り替えたあとのローンの償還期間は借換え時点が０年でスタートしますので。

>・とことん早く完済するように組むのがいいのか？（ローン地獄になりそうな気がする）
無理する理由がなければ無理する必要はありません。

>・当初どおり、残り22年で余裕を持って返す？
なにも期間をいたずらに短縮する必要はなく、余剰資金を繰上返済するやり方でも十分かと思いますよ。

期間を短縮して返す場合のメリットは毎月元金が減る金額が多くなるのと繰上返済手数料がいらない程度ですが、その程度のメリットをとるために、返済が困難になるリスクをとるのは感心しません。

お礼

「繰り上げ返済」すると「借り換え」たことになるのでしょうか？合計１０年ときいたような気もするのですが・・・。

回答No.1

ipa222

金利がわからないので2.9%とすると。。。

現在800万繰り上げ返済すると、256万お得になります。

7年後800万繰り上げ返済すると、175万お得になります。

差額は81万円です。

おおざっぱに、ローン減税額を!%とすると、7年で140万。
繰り上げすると、84万ですから、差額は56万となります。

今繰り上げするほうが25万お得ということになりますね。
ただし、所得税はどれだけ払っているかにもよりますので、チェックした方がいいと思います。

減税を受けられる時期は減税を受けて、その後一括というのがいいのではないでしょうか？
今後、金利や経済状況がどうなるか予想がつきません。
場合によれば、今借りているローンの金利よりも高い金利で運用できるものも出てくるかもしれません。
であれば、そちらに回した方がお得と言うこともあります。

お礼

そうですよねぇ。予想がつかないんです。日銀のゼロ金利政策の解除が住宅ローンに影響してくるのって、専門家は大体いつ頃からだと予測してるんでしょうねぇ？住宅ローンに関してはしばらくは据え置きとも言ってますが、「しばらく」って一体・・・