マンションの売却

質問

離婚に伴いマンションの売却を考えています。

３年前１８５０万で取得。
売却するとなると１５００万程になるそうです。
ローンは９２０万残っています。

ローン返済後の残金を夫と分けることになると思うのですが、税金はどうなるのでしょうか？

よろしくお願いします。

回答No.5

nobitatta · ベストアンサー

＞マンションは共有名義なのですが、その場合、それぞれ確定申告すればよいのですか？
＞それとも、確定申告は必要ありませんか？

　税務署から「お尋ね」のようなものが来た場合には申告なさる必要があると思われますが、そういう連絡が何も無い場合にはそのままで良いと思われます。

　今回の場合、不動産業者として販売しているわけでもなく、個人であっても営利目的の譲渡ではないと思われますので、税法上、通常の給与所得とは別の譲渡所得として区分されます。給与所得と譲渡所得とは分離して課税されます。

　譲渡所得についてはNo.２のmoonliver_2005さんがおっしゃっておられたように、

　譲渡によって得た金額－(取得費＋譲渡費用)＝譲渡所得金額

となり、さらに課税所得金額については、

　譲渡所得金額－特別控除額＝課税譲渡所得金額

となります。

　取得費には

(1) 購入代金
(2) 取得時の仲介手数料
(3) 売買契約書の印紙代
(4) 登録免許税等の登記費用
(5) 不動産取得税
(6) その他（立退料、測量費、取得のための借入金の利子、整地・埋立て・土盛りなどの費用など）

があります。

　購入代金は、実際の購入代金ではなく、新築の物件の場合、建物の建築年に対応する建築価額表の建築単価にその建物の床面積をかけて計算した金額となり、中古の物件の場合には、その金額から取得時までの経過年数に応じた減価償却相当額を控除した残額を購入代金とすることが出来ます。これは、細かくはお住まいの地域を管轄する税務署に、マンションの建築年をお調べになった上でお問い合わせになられるのが一番だと思います。

　譲渡費用には、

(1) 譲渡時の媒介手数料
(2) 売買契約書の印紙代
(3) 売却のための広告料
(4) その他（測量費、鑑定料、借家人の立退料、取り壊し費用、補修費、交通費、通信費等）

があります。

　特別控除は、今回の場合、居住用財産を譲渡して住宅ローン控除を受けていないとのことですので3000万円の控除を受けることが出来ます。

　おそらく、お話を伺った限りでは、この3000万円の特別控除を受けることが出来そうですので、購入代金の計算によって計算上では多少の譲渡所得金額があると考えられる場合であっても、結果的に課税譲渡所得金額は０になって課税されないと思われます。

お礼

ご丁寧に教えていただきありがとうございました。
とても参考になりました。

回答No.4

oiuyt0987jhg

不動産屋です、税金はかかりませんので安心してください。

お礼

明快なお答え、ありがとうございます。
すっきりしました。

回答No.3

moonliver_2005

再びＮｏ２です。

私は過去の経験でＮｏ２を書きましたが、念のため国税庁のＨｐチェックしたところ、私が引用していた「居住用財産の買い換えの場合の譲渡損失の繰越控除」という制度は無くなってしまったようです。参考ＵＲＬを見てください。ここには「できなくなった」と書かれています。古い情報に基づき誤った回答をして申し訳ありません。

譲渡所得の損失の損益通算ができないということは、確定申告しても納めた税金が戻ってくることはなくなります。

では譲渡所得に対する所得税はどうなるかというと単純には
　　譲渡所得=1500-1850=-350
です。取得経費、譲渡経費は普通は最低100万はかかっているはずですから
　　譲渡所得=1500-100-(1850+100)=-550
位と計算できます。

譲渡所得がこうなれば、この譲渡所得に対する所得税はゼロです。

そうするとこの1500万円の譲渡収入をわざわざ確定申告する必要があるかという疑問が生じます。

確定申告しなければならない給与所得者の条件は法律で決められており、参考ＵＲＬにも書かれていますが、該当しないので確定申告不要のようです。

誤った情報を出してしまったので動揺してこれ以上調べられなくなっています。申し訳ありませんが税務署に電話して聞いてみるか、他の方の回答待ってください。

参考URL：

http://www.taxanswer.nta.go.jp/jouto305.htm

お礼

ご丁寧にありがとうございます。
私は全くの無知なので、調べれば調べるほどわからなくなったりしています・・
もう少し自分でも調べてみます。

回答No.2

moonliver_2005

不動産の売却収入は「譲渡所得」の扱いで購入後３年でしたら「短期譲渡所得」で税務署に確定申告する必要があります。
　譲渡所得＝譲渡価格ー譲渡費用ー取得費用
で計算します。
　譲渡所得がマイナスになると、この場合は自宅を売却して損失が出た場合になりますから、その損失を他の所得と損益通算できます。ということは確定申告により納めた税金が戻ってくることになります。

ローンは譲渡所得の計算からは見えません。ただしローンの契約費用、印紙代、解約費用、等々などは取得費に入れられるでしょう。
譲渡費用には不動産会社に払った費用が含まれます。

取得費用、譲渡費用は何が計上できるかよく調べると節税できます。

今は確定申告シーズンですからどの税務署も相談窓口を開いています。でかけて相談受け、用紙をもらってくるとよいでしょう。購入関係資料、譲渡関係資料がファイリングされていれば、それを持って行くと税務署の人が申告書作ってくれるかも知れません。

回答No.1

nobitatta

住宅ローン控除の適用を受けていない場合であれば、譲渡益から３０００万円の特別控除額を控除することが出来ますので（租税特別措置法３５条１項）、実質的に税金はかからなくなります。

　しかし、住宅ローン控除の適用を受けていた場合、この制度は使えません。購入して３年の物件を売却するということですので、不動産の短期譲渡所得に対する税金が課せられますので（同法３２条１項、地方税法附則３５条）、所得税は一律３０％、住民税は一律９％の税金が課せられます。

補足

回答ありがとうございます。
住宅ローン控除は受けていません。
マンションは共有名義なのですが、その場合、それぞれ確定申告すればよいのですか？
それとも、確定申告は必要ありませんか？