中古一戸建て？それとも賃貸？

質問

現在、私の実家に住んでいますが、私の出産などの事情で今年の3月～5月までに引っ越さなければなりません。
将来的には一戸建てがほしいので、安い賃貸アパートにして、頭金を貯めようということになったのですが、旦那が頭金がなくても中古一戸建てなら買えるのではないか？っと言いはじめました。
そこで、わかるかたにお答えいただきたいのですが・・・。
夫婦2人・今年一人目出産予定あり
年収360～390万　日給月給の為ボーナスなし　有限会社8年勤務
H19年11月まで月3万円の車のローン有り　
頭金なし（賃貸に引っ越すくらいの諸費用はあります）
この内容で、2000万円以内の中古一戸建てを購入することは可能でしょうか？また、購入出来た場合、その後、建替えやリフォームする場合にさらにローンを組むことってできるのでしょうか？
また、中古一戸建の購入が可能だった場合、6万円前後の賃貸と比べて、どちらのほうが先々良いと思いますか？

回答No.6

chinya · ベストアンサー

えー、仮に頭金全くなしで諸経費まで含めて２２００万円借りられたとして、金利２．５％の３５年ローン、ボーナス返済なしですと、毎月の返済額が７．９万円。２０００万円の借り入れで、月７．２万円。
毎年の固定資産税と都市計画税、中古住宅ですと、そろそろ修繕も発生してくるでしょう。
築２０年くらいたてば、水回りや屋根、外壁等リフォーム入れたいですね。とすると、その分の積み立ても必要ですね。
築年の古い物は、買値は安いけど、リフォーム希望年まで短くて、築年の浅い物は、買値が高めかな。
例えば、築５年の家を買って１５年後に５００万くらいかけてリフォームしたいとなると、ローンの他に月２．７万円くらい積み立てておきたい。
どうだろう、大丈夫かな？
子供も生まれるけど、現実問題今の所得で月にいくらまで住居費に充てられるのか・・・。
安い賃貸に住めば、月いくら貯められるのか。
などと、具体的に計算してみませんか？
イメージわきますよ。

回答No.8

noname#17334

断定的な書き方してますがあくまで私見ですから参考程度にとどめてください。

Ｑ１＞この内容で、2000万円以内の中古一戸建てを購入することは可能でしょうか？

まず、購入する土地が坪単価２０～２５万程度で、家屋が古ければ、ローンは通るでしょう。
私は、皆さんと反対で、ローンが通るなら買ってしまうのも一つの生き方だと思います。
３５年先４５年先どうなるか、読める人はおそらくいません。

金利も、地価も、物価も地震もこない想定で計算しても、あまり現実的ではないかもしれません。
家を買ったことで、ご主人がさらに頑張って稼いでくれるかもしれませんし、家という絆ができて
幸福感が深まったら、それは損得では図れないでしょう。

どこにお住まいなのかによりますが、地方都市なら１５００万円で真っ当な中古住宅とクルマの
２台とめられる土地が買えます。ただし築年数は結構古いです。
同じものをあたらしいままで賃貸したら家賃は９万円くらいでしょう。
ただし、老朽物件を購入した場合１０年後に１５００万円で建替える前提とします。

Ｑ２＞また、購入出来た場合、その後、建替えやリフォームする場合にさらにローンを組むことってできるのでしょうか？

リフォームなど２００万～３００万ですみますから、購入した物件価格次第でリフォーム費用も含めて貸してくれますでしょう。
しかし建替えは安く見積もっても１５００万はかかります。
今の所得で２０００万円のローンを抱えていたら、審査が通りません。年収があと３００万増えてその時点の残債と新築費用の合計が
３２００万くらいになっていたら大丈夫かもしれません。頑張ってください。
ただし、２０００万円のローン（物件１５００　仲介手数料　登記費用　保証料など　２００　リフォームほか３００）でも
７１５００円の支払いです（金利２．５％）。１０年後でもローンはまだ1600万近く残っています。
新たに借りる１５００万とあわせて、３１００万円のローンです。仮移転の引越し住居費用、建物撤去費も別途かかります。
なければそれも含んで１７００万のローンを組みます。
だいたい、このあたりで親の援助とか出てきそうな気がしますが・・・。ないと新たに６万円強の支払いが追加されて
合計支払額はいっきに１３万２千円といきなり厳しくなります。

Ｑ３>また、中古一戸建の購入が可能だった場合、6万円前後の賃貸と比べて、どちらのほうが先々良いと思いますか？

なぜ６万円なのでしょうか。お買いになる一戸建てを借家として借りたら９万円はかかると思います。
（地方都市では１０万以上の賃貸物件は借り手が少ない。なにしろ１０万払える人は戸建てが買えてしまうからです）

実際、賃貸と購入どちらが得なのかといえば、
賃貸でも家賃以外に引越しのたびに６ヶ月分近い敷金礼金手数料前家賃などがかかるし実際９万円の家賃を続けていくだけでも３５年間で４０００万超の支払いになります。（3790+347）

４５年間（ご主人が３０歳として７５歳まで）では、同様に（家賃9万×540ヶ月　敷礼仲引越し費用54×4.5回+22×更新料9=5301万円）
約５３００万円かかります。

ただ１０年に１回新しい家に引っ越す計算なのでそれほど悪くないです。

一方、購入のほうは、今後３５年+１０年の間に71500×420ヶ月　+60000×４２０ヶ月　=５５２３万円　
４５年間の固定資産税５万×４５＝２２５万円を加えて約５７５０万円をコストして払うことになります。
最初の１０年は月々７万円でも１０年後は１３万円払うことになります。３５年目からは６万円です。

（物価変動、金利変動も繰り上げ返済も見込まない場合）

実際４５年の差はそれほど大きくないというのがわかります。それと４５年後いくらになっているかわかりませんが、土地は手元に残ります。
ご主人が亡くなってお子さんと住むことになったらそれを売って子供の世話になるのもいいでしょう。

都会でいうほど賃貸が損ではないのは、地方は家賃が安いからです。地方に住む最大のメリットです。
東京で家賃９万円の借家３ＬＤＫなどありえません。
都心周辺でも１５万はかかるでしょう。
日本の人口が減少に転じても地方に人が減って東京に集中するかぎり東京の家賃はさがりません。

もっと極端な例を言えば、誰も沖縄の宮古島。移住するとしても誰も土地を買って家を建てたいと思わないでしょう。
なにしろ家賃２万円払えば立派な一戸建てに住めるのです。

逆の見方をすれば、地方はまだまだ地価の下がり具合が低いという見方もできます。
建物価格は、全国的にそれほど差がないわけで、その分建売にしろマンションにしろ宅地分譲にしろ地価をもっと下げないとつりあわないわけです。
また、１９９９年から２００４年の５年間で大抵の地方都市の地価は満遍なく毎年２～４％づつ下落しています。
市役所にいって過去の公示地価を調べてみましょう。http://tochi.mlit.go.jp/chika/index.html#kouji
２０００万の我が家の土地が子供が小学生の頃には１５００万円に値下がりしています。３５年のローンをコツコツ
返していたら１０年でも追いつかない計算になります。

土地を買う場合一番困るのは、定住を余儀なくされることです。もとよりそのつもりなら問題ないですが、貸しても家賃は１３万円取れないです。
ここが一番問題です。
いざ売るとなったら、せっかく建替えたのに家付きで２０００万だと言われた。でもローンの残高が残っているからそんな値段で売るわけにいかない。こういうなやみは、実は１９９０年後半に、あこがれの郊外のマンションが値下がりしたと喜んで買った我々世代が痛いめにあった現実なのです。

自分が買ったときが底値だろうと思いたがるのは人情。しかし需給が逼迫しない限り地価はあがりません。
１９９６年以降もまったくそうで、地価が下がったとたんにどんどん近場に安い新築が立ち始め中古マンションはみるみる下落。
同じような事態が、地方都市で今起こっています。
地方都市では老人世帯が次々とお亡くなりになり相続の家付き土地がいっぱい売りにでています。だって息子は都会に出て住まないし仮にＵターンしていても家はもう持っている。借家にするには手をいれなくちゃ貸せないし、貸しても都会のワンルーム並の家賃しかとれない。
売って株でも買ったほうがよさそうだという考えにおちつきます。地方には売れないで困っている広い一戸建てがいっぱいありますよ。
彼らが売り急いで相場をどんどん下げる。
大きな田畑もどんどん売りにでるから新たな宅地造成が進みます。住宅だけでは使いきれない土地がでてくるから、ホームセンターや大型店舗がいくらでも出店する。

一方地方都市の若年人口が増えないかぎり賃貸相場は上がりません。
また新規に宅地や建売を売り出しても、買える年齢層がどんどん低年齢化していきます。というか、いままで買えなかった所得層に売るしかないので銀行と結託して買える値段で出してくる。できるかぎりに安く土地を仕入れ、ハウスビルダーを叩いて安い家を建てさせるしかないのです。
そういうメカニズムで毎年相場が下がっているのです。

ですから、中古買ってリフォームするのもいいですが、年収に見合う新築物件がでるのと貯蓄が増えるのと収入が増えるのと子供が増えるのタイミングを見計らって買ったらよろしいのではないでしょうか。

お礼

この場を借りて、みなさんにお礼を申し上げます。
わかりやすいものからちょっと失礼なものまで様々でしたが、参考にさせていただきます。
回答ありがとうございました。

回答No.7

m_inoue

私の結論だけ書きますと、

・家は買えるでしょう
・リフォーム費用も借りられるでしょう

ただし、

・返済は困難でしょう
・耐乏生活が一生続くでしょう
・車は無理でしょう
・家のためだけの人生になるでしょう

「いくら借りられる」かより「いくら返済が出来るか」で判断してください

回答No.5

yumemiruyumeko-s

こんにちは。
NO1さんのお話は少し極端な様ですが、的を得ていることも事実です。ただ、不動産の価格や価値はお住まいの場所によって大きく異なりますので、お近くの不動産屋に行ってシュミレーションしてもらうのがいいかと思います。
一戸建てを購入した場合、購入時には取得税がかかった様に思います。そのほかあらゆる税金や手数料がかかりますので、いわゆる頭金程度のお金はどのみち必要です。後にかかる経費としては、毎年支払う税金の他、家のリフォーム代などでしょうか。また、購入後の手入れは欠かせません。網戸のほつれから扉の付け替えまで、毎年四季折々になにがしか手入れの費用が発生しますよ。ここまでを考えると月々のローンが賃貸と同じ6万円であったとしても、税金・家のメンテナンス費用を考えると、家賃換算にして少なくとも8万～9万円は考えておいた方がいいです。
こうした考え方は分譲マンションを購入する時も同じで、『頭金ゼロで月々○万円のローン！！』と美味しいことをうたっていますが、共益費・修繕積立費が少なくとも1万円、それに駐車場代が上乗せになったりします。うたい文句の通りには実際いかないものですよ。そのあたり要注意です。
でも、のちに収入の上昇が見込めてこうした支払いに耐えられるのであれば、将来建替えなどの楽しみもありますので、中古物件の購入に賛成です。予定の物件は土地付ですか？土地があれば建替えもスムースですね。注意点は、下手に中古物件を買うと、床がゆがんでいたり。最悪、基礎がゆがんでいたりしてその手直しに巨額の費用がかかります。よく吟味してください。

賃貸のメリットとしては、都合が悪くなればいつでも住み替えられますよね。また住まいに必要な経費もだいたい予算通りに進むでしょう。でも、今後もし収入の上昇が見込めなければ、月々家賃を支払いながら貯蓄をすることは厳しいですね。いつまでも家賃暮らしから抜け出せません。でもローン地獄よりマシ・・と思わなくては・・ということになります。

その理由が建替えであれリフォームであれ、ローンを組むときに銀行が考えるのは、返済に耐えうる安定した収入があるかどうかです。借入額が大きく、返済期間が長かったりすると、審査は厳しくなります。車のローンの比ではありません。どう転んでもやはり最後はお金・・年収・・というところに話が行き着くんですね。

もし、質問者様が専業主婦なら、パートなどに出る必要に迫られるでしょう。厳しい様ですがこれが現実。
賢明な選択をされてください。

回答No.4

neo_ap1

家の購入とは直接関係ないですが、
ご主人が将来転職される予定などがあれば
まだ買わない方がいいと思います。
家を買ってしまうと、いざ良い職場を見つけても
住宅ローンや場所が足を引っ張る可能性があります。

また、お子様がこれから生まれるのでしたら
小学校や中学校など周りの環境も加味する必要が出てきますので
生活がある程度落ち着いてからの方が良いかも知れません。

家賃よりも月々のローン返済額の方が２～３万くらい
安くなるなら買ってしまった方が得だと思いますし、
ご主人に万が一の事があった場合でも持ち家でしたら
住居だけは保障される事を考えると賃貸がいいとも限りません。

ただし、住宅購入時には住宅購入費用とは別に
諸経費で200万くらいはあった方がいいと思いますので
最低でもこれくらいは貯金してからの方が良いかと思われます。
（必要なのは、諸経費＋頭金です）

回答No.3

noname#34545

旦那さんの収入状況が似ているので
回答させてください。
私の家庭は妊娠希望しているものの
予定はなく、かろうじてボーナスは出ています。
社宅は家賃補助が出ます。

ここ最近一戸建てを考えていましたが
ローン一切なし、頭金援助なしで900万ほどありましたが
購入をやめました。

理由は、まだローンを返していくのが苦しいし、
ローンで苦しむより質素でも幸せな方がいいと
思ったからです。
まして妊娠希望で物入りになり
今より貯蓄が厳しくなるからです。

中には、賃貸にお金を払うのはばかばかしい
どうせはらうのなら自分の家にと言う人がいますが
それはある程度金銭的に余裕のある人だと思います。

あとお金に余裕が出来て中古を購入となったら
家は建て替えれても土地は買い替えがきかないので
こだわって探して下さいね。

せっかく子育てで楽しくなるときです。
家より人生で少ししか味わえない
子育ての楽しみをとってみてはいかがでしょう。
暮らしよいアパートを探されるのが良いと思います。

回答No.2

ipa222

賃貸で貯金するほうがいいでしょう。
出産をひかえてリフォームやローンは大変です。
とりあえず賃貸で子育てをスタートさせて、小学校に入るまでに検討すればいいのではないですか?

回答No.1

ST62

こんにちわ。　ずばっと　いいますと、
はっきりいって　家（中古、新築　共）なんて　かわないほうが　いいと思います。
きつい　いいかたかも　しれませんが、　３００万　とか　４００万とかの
年収で家かってる人がうちの会社にもいますが、
綱渡り　してるようなものですよ。　身分不相応　とおもいます。
家もったら　固定資産税　等々　払うべきもの　もかんがえないと
いけませし。　
だったら　安い賃料で　ほかことに　お金を使ったほうがよくないですか？
家ローンで２５－３５年　拘束　されることだけは　おぼえておいたほうがいいとお見ます。
失礼でしたら　おゆるしください。