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不動産の価格交渉
自宅が競売にかかり、約700万円弱で落札されました。 そして先日、落札者が交渉代理人として仲介に立てている不動産屋と会い、買い戻しを希望なら1050万円で譲ると言われました。しかし、どうして700万円で落札したものが1050万円になるのか、落札業者も営利企業ですのである程度の利益をもらうことがあって当然と思いますが、この金額は少し高すぎはしないかと感じています。登記料、建物取得税、その他入札代行者への手数料等の経費がかかっているとは思いますが、リフォーム代は含まれていません。 長年暮らし住み慣れた我が家であり、また同居している父の身体の具合も悪く、その他にも込み入った事情があることから、できるかぎり引越し（立ち退き）は避けたいと思っています。 まず、落札業者は交渉代理人として他の不動産業者を仲介に立てていますが、価格交渉をどちらにして良いかわかりません。 はじめは、落札者はその仲介業者に手数料を払っていることから、ここはやはり落札者に直接掛け合ったほうがよいのかとも思いましたが、実は先日落札者と電話で話した際、「売値がいくらなのか自分はまだ知らない」というようなことを言っていて、本当かどうかわかりませんが、もし仲立ちしている不動産業者が売値を決めているのだとすれば、そちらと交渉したほうがいいのかもしれません。 ただどちらにせよ、洋服を千円、二千円値切るのとは話が違うので、もう少し値段を下げてもらうにはどうしたら良いか、他に相談できる人もおらず、一人頭を悩ませています。他に行く当てがないことから、足元を見られているように思います。このような状況で、少しでも価格を下げてもらうには、ただ「もう少し値段を下げていただけませんか」という言うほかに、何か方法はありませんでしょうか。 みなさんの知恵をどうかお貸しください。 よろしくお願いします。
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＞祖父が5000万近くの債務を残して他界し、母がその連帯保証人になっていますが、返済能力はありません。 やっと事情が飲み込めました。御祖父さまの債務は、お母様が負っているわけですね。 相続人と買い主が別なので、債務と切り離して競売の買戻しができる立場なわけですね。 いやー、想像が及ばず失礼いたしました。 質問者さまが抵当権設定以前の賃借権を持っておられたら、立ち退かなくてよい占有者になり、価格交渉上 有利だと思いましたが、債務者の親族で御祖父様の法定相続人でないお立場ならばこれは求められたら出ていくしかないですよね。 >仲介といえど落札者側が立てた仲介業者ですので・・・、一応「中立」の立場なのですね。 はい。なにしろ彼にとっては、買い手もお客様です。価格が１０００万としても、売主買主双方から３６万円づつ ７２万円の手数料をもらえるわけです。実は、これは仲介業者としては極めて小口の案件なのでなるべく 手間をかけずに片付けたいと思っているはずです。 ３３００万円の物件なら同じ働きをして２００万円もらえるわけですから。 私が、仲介業者さんなら、占有者に買戻しの意思があるならまずその話から折衝に入り、なるべく折り合い がつく方向でまとめようとするでしょうね。 ＞それでは、こちらからも仲介をお願いし、希望を伝えてみます。 それがいいでしょう。今の業者さんをうまく動かしたほうがいいでしょう。 話を聞き価格の意向を聞いたりした時点ですでに暗黙のうちに社会通念としての媒介契約はスタートしているともいえます。 ＞また、他に仲介業者を探す場合は、普通の不動産屋さんが引き受けてくれるものなのでしょうか。 すみませんよく考えてみれば、手数料が少ないですね。懇意にしている業者さんでもいれば別ですが、37.5万円の「片手」報酬だけでは、なかなかやりたがらないでしょうね。基本的に両手をまとめないと採算とれない規模です。小さくても媒介すればそれなりの手間はかかります。 １８万の家賃の賃貸の仲介だけでもそれくらいの手数料は稼げてしまいます。 蛇足ですが、落札者は素人ではなさそうな雰囲気ですね。転売業者という気もします。転売業者が、小回りの聞く地場仲介業者にスポットで交渉依頼をしたのでしょう。 ＞それとも別にその道のプロというような方々がいらっしゃるのでしょうか。 金額が多くなれば手数料が増えるのでそういう交渉専門の仲介人がでることもないわけではないですが法人の 用地買収とかそういうケースです。間で情報を流すだけのアンコ業者とか込み入った交渉に弁護士が入ったり、 昔の地上げ屋とか立ち退き交渉専門の交渉人が入るケースもバブル期にはあったみたいです。 いずれにしろ、買戻しの意思が確認できて価格が折り合えば、物件説明もいらないから、仲介にとってはここで話がまとまるなら 楽でオイシイ仕事です。逆に買い取りの話がまとまらなければ、リフォーム後までお預け。リフォームは一般市場に情報流すから彼がまとめられるかは未定。というか落札者が自分の商売として自分の客に売る可能性が強いです。 とりあえず値切ってみましょう。 ＞築約30年で約60m2の3DKマンションですが、駅から徒歩7分と立地はいいです。 １８坪。バブル期に築１５年の中古で５０００万円（坪単価２７７万）ですか。いいじゃないですか。 築３０年でリフォームして、１２８０万円で売ったら坪単価７２万円です。 ｙａｈｏｏ不動産やマンション情報誌で周辺の類似（といっても無さそうですが）中古物件価格を調べ、坪単価に換算してみましょう。 築３０年の物件で１８坪あったらリフォームは結構お金がかかりますよ。まずフローリング、クロス張替え、キッチン風呂室内給排水管の やりかえ。少なく見積もって２００万、きちんとやれば３００万。 それでも７００万で落札したわけですから、販売原価１０００万。１２８０万で売れば粗利２８％。悪くない商売です。 ですから、交渉は、同じ利益を、落札者に与えてやればいいわけで、９８０万なら相手は２８０万儲かる。 もう、相手の腹のうちが見えているわけだから、こういう言い方をしたらいいでしょう。 「築３０年全面のリフォームといえば、５００万かかるんのでしょう？」 「いや、築３０年ですから４００万くらいであげないとダメでしょう。」 「じゃ、１２８０万で売っても落札価格が７００万、リフォームが４００、で１１００万。利益は１８０万なのね」 「そうなんですよ。手間ばかりかかってもうからない仕事です。」 「だったら、落札価格７００万円に１８０万のせて、８８０万で私に売ったら手間いらずで楽だよね。」 １０５０万円はあきらかに吹っかけです。 １００万値切られ仲介手数料払って、競売費用などもふくめて２００万儲けたいという単純な計算かもしれません。 「いやー。１２８０万でも、全面リフォームですからねぇ、相場でも安いから売るすぐに売る自信はありますよ。」 そういうかもしれません。 とにかく、目先の手数料が入るほうが嬉しい仲介業者をうまく見方に取り込むことです。 こつは専門家として、丁寧な扱いをしてあげること。こちらが買う気があるが、値段が不満という態度を 一貫して示すことです。 それと、わからないことはどんどん聞いて確かめる。ウソはいえない立場ですから。そうやっているうちに 濡れてで粟の売主より、かわいそうに自分の家を高い金で買い戻す質問者さまに心情的に共鳴する ようになります。頑張ってください。 それと、交渉ごとは代替案を持っていることが必要。ただまけろ。というのでは、嫌なら出て行ってくれで負け。 あらかじめ自分のなかでも、近隣物件でダミーの中古マンションを当て馬に用意して、比較して考えるといいと 思います。坪７７万とは、築３０年でも都心周辺部のそう遠くない地域の値段です。類似物件は結構あるはずです。 実際引っ越す意識で、そちらを買った場合と、どれだけ差があるか調べておくといいでしょう。 落札者も本音では簡単にサヤを抜きたいと思っているに違いないです。それでなければ追い出せる相手にわざわざ買い取りをもちかけたりしないでしょう。わざと高い値段をふっかけずとも、法律的に「出て行ってくれ」で済みます。 ただ、なんやかや言われて、待ってくれだのという話しになっても困るのです。なにより商売ですから７００万を早く回収したいはず。 私が質問者さまの立場なら結構燃えてしまうのですが・・・がんばってください。
>自宅が競売にかかり、約700万円弱で落札されました。 よく話が見えないのですが、支払い債務不履行で抵当権を行使されたということですよね？？？ 競売にかけられる至った抵当権の元になる債務（ローンや借金など）はいくらだったのでしょう。 固定資産税の支払いなど滞納しても差押さえ競売になるケースはありますが、いずれにしろ ７００万円だの１０５０万円だの言っている場合ではなく、債務の履行が重要ではないですか？ 買戻しって書かれている以上、もとの所有者は質問者さまというふうに読めるのですが・・ ＞・・不動産屋と会い、買い戻しを希望なら1050万円で譲ると言われました。 ひょっとして、質問者さまは借家人でしょうか？それなら買い戻しでなく「買い取り」です。 ＞どうして700万円で落札したものが1050万円になるのか、 ７００万円の落札価格は市場価格ではありません。 ＞この金額は少し高すぎはしないかと感じています。 高いか安いかは、主観で議論してもはじまりません。別の仲介業者に市場価格（相場）を聞いてみる ほうが確かです。 ＞まず、落札業者は交渉代理人として他の不動産業者を仲介に立てていますが、 ＞価格交渉をどちらにして良いかわかりません。 少し勘違いをしていらっしゃいますね。競売落札者は最初から転売目的で落札しています。 今、複数の仲介会社に買主を探させているのは、なにも質問者さま優先で売りたいからでは ありません。 質問者さまが断っても、他の買主がいればその人が買ってしまいます。 次に、質問者さまが賃借人だとしたら、占有者として競売物件に居座ることができるかどうかは 以下の事実を確認しないとなんともいえません。 担保権者が担保権の設定登記をする前から建物を借りて住んでいる場合、競売によって 建物の所有者になった者（競落人といいます）に対しても賃借権があることを主張して、 住み続けることができます。 逆に、担保権の登記がされた後に建物を借り受けた場合は、原則からいえば競落人に 賃借権を主張することができず、明渡をしなければならないことになります。 後者の場合は、何が何でも出て行かなくてはいけない。 すこし業界の事情をお話します。 賃借人がいたままでも、不動産は売却可能です。ただし家賃の年額が９０万円程度なら １０００万円以上では売れないでしょう。 賃貸物件は、利回り（賃料/不動産価格）が１０％ないとなかなか売れないのです。 一方、空き家ならエンドユーザーに売れますから、もっと高く売れるのです。 まぁこれは需要のある一般市街地の戸建てやマンションの話であって元から買い手が いない田舎の物件ならば、少々話しはことなります。 ＞「売値がいくらなのか自分はまだ知らない」というようなことを言っていて、本当かどうか >わかりませんが、もし仲立ちしている不動産業者が売値を決めているのだとすれば、 >そちらと交渉したほうがいいのかもしれません。 これも誤解されていますが、契約が成立したら買主も仲介業者に手数料を払うのですよ。 仲介業者が値を決めるのでなく、仲介業者は仲立ちして価格の折り合いをつける役割なのです。 ＞もう少し値段を下げてもらうにはどうしたら良いか、他に相談できる人もおらず、 ＞一人頭を悩ませています。 買う気があるのなら、いずれにしろ仲介手数料は買主も払うことになります。 方法は二つ。 今交渉に来ている仲介業者にこちらも仲介を頼むか、自分で別の仲介業者を選んで 買主側の代理人として立てるかです。 とにかく、仲介を立てる最大の意味は価格交渉です。 １００万安くあがれば３０万の仲介手数料など安いものです。ただし、１０００万以下の物件で 片手仲介を受ける業者は少ないかもしれませんけど。 ＞足元を見られているように思います。 見られています。 ただし、ご自宅を買いたがっている他の客がどれだけいるかで対応策は違ってきます。 相場より安い値で売りに出れば誰か別の人が買いにきます。そうなれば質問者さまは 嫌でもせりあがって買い上がるしかないですよね。 逆に、１０５０万で売れそうもない物件なら強気で価格交渉をしたらいいです。 普通なら７００と１０００の中間で８５０万とかぶつけてみたらいいです。 ＞少しでも価格を下げてもらうには、ただ「もう少し値段を下げていただけませんか」という ＞言うほかに、何か方法はありませんでしょうか。 価格は指値をしないと下がらないです。これでは安すぎという値を提示して様子を見るの です。ただし他に買手がいそうもないというところを見計らって。 ただし買い逃したとしても自己責任でお願いします。 不安なら言い値で買うしかないです。それと仲介手数料の支払いもお忘れなく。中古を買う場合の宿命ですから。
補足
ご回答頂きありがとうございます。 >よく話が見えないのですが、支払い債務不履行で抵当権を行使されたということですよね？？？ そうです。祖父が5000万近くの債務を残して他界し、母がその連帯保証人になっていますが、返済能力はありません。また自宅がその借り入れの担保になっていました。バブル期に祖父が5000万円で購入した家屋が現在住んでいる自宅です。 ＞どうして700万円で落札したものが1050万円になるのか、 ７００万円の落札価格は市場価格ではありません。 >高いか安いかは、主観で議論してもはじまりません。別の仲介業者に市場価格（相場）を聞いてみる ほうが確かです。 アドバイスありがとうございます。そうしてみます。 ＞「売値がいくらなのか自分はまだ知らない」というようなことを言っていて、本当かどうか >わかりませんが、もし仲立ちしている不動産業者が売値を決めているのだとすれば、 >そちらと交渉したほうがいいのかもしれません。 >これも誤解されていますが、契約が成立したら買主も仲介業者に手数料を払うのですよ。 仲介業者が値を決めるのでなく、仲介業者は仲立ちして価格の折り合いをつける役割なのです。 そうですか。それでは、交渉次第では値下げしてもらえる可能性もあるということですよね。 まだ値段交渉と呼べるような話し合いはしておらず、提示された値段でしか買い戻せないのかと思っていました。 ＞買う気があるのなら、いずれにしろ仲介手数料は買主も払うことになります。 方法は二つ。 今交渉に来ている仲介業者にこちらも仲介を頼むか、自分で別の仲介業者を選んで 買主側の代理人として立てるかです。 仲介といえど落札者側が立てた仲介業者ですので落札者側の肩をもっていると思い込んでいたのですが、一応「中立」の立場なのですね。それでは、こちらからも仲介をお願いし、希望を伝えてみます。 また、他に仲介業者を探す場合は、普通の不動産屋さんが引き受けてくれるものなのでしょうか。それとも別にその道のプロというような方々がいらっしゃるのでしょうか。 >ただし、ご自宅を買いたがっている他の客がどれだけいるかで対応策は違ってきます。 >相場より安い値で売りに出れば誰か別の人が買いにきます。そうなれば質問者さまは 嫌でもせりあがって買い上がるしかないですよね。 逆に、１０５０万で売れそうもない物件なら強気で価格交渉をしたらいいです。 普通なら７００と１０００の中間で８５０万とかぶつけてみたらいいです。 >価格は指値をしないと下がらないです。これでは安すぎという値を提示して様子を見るの です。ただし他に買手がいそうもないというところを見計らって。 ただし買い逃したとしても自己責任でお願いします。 もし他へ売るなら、リフォームして高く(1200万円後半）売りたいと落札者の方は言っていました。 築約30年で約60m2の3DKマンションですが、駅から徒歩7分と立地はいいです。ただ相場とくらべて高いのか低いのかはあまりよくわからないため幾つかの不動産で聞いてみたいと思います。 たくさんアドバイスを頂きまして本当にありがとうございました。 参考にさせて頂きます。